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艷姐說(shuō)

(相關(guān)資料圖)

在2009年京東年銷售規(guī)模僅有百億之時(shí)，作為創(chuàng)始人的劉強(qiáng)東心中就有個(gè)野望：

夢(mèng)想京東會(huì)成為一家超大型公司。

當(dāng)即東哥就下了個(gè)決定，為了不給城市造成太大壓力，京東要遠(yuǎn)離市區(qū)辦公。

這一搬，差點(diǎn)就搬出了北京。

2015年8月16日，京東新總部大樓正式啟用，數(shù)千名京東員工從市區(qū)的國(guó)家會(huì)議中心和鳥巢附近，搬到了偏遠(yuǎn)的亦莊——只要再向南行上幾公里，就能實(shí)現(xiàn)快速出京。

據(jù)說(shuō)，當(dāng)初為了搬總部的事，人資天天找東哥訴苦抗議：

一個(gè)鳥不拉屎的地方怎么能招到人呢？絕對(duì)不行！

但東哥堅(jiān)信“在夢(mèng)想面前，市區(qū)不值一提”，頂著壓力閉眼賭了一把。

2012年年初，京東拍下總部大樓最初的兩宗建面28.3萬(wàn)方的地塊時(shí)，僅僅只花了2.95億元；

2017年8月，京東在亦莊再拿26.4萬(wàn)方商業(yè)金服用地，花了38.5億元。

5年半的時(shí)間，差不多的建面，差不多的土地用途，價(jià)格翻了十幾倍，錢花得心痛，這一年的東哥卻高興得很：

當(dāng)時(shí)的決策蒙對(duì)了！

又是五年半的時(shí)間過(guò)去，如今，京東的員工數(shù)已經(jīng)一下子沖到了超54萬(wàn)人，在這一點(diǎn)上，這家企業(yè)甚至已經(jīng)成為了：

民企之中的頭把交椅。

前不久，北京兔年首場(chǎng)土拍宣告落幕，一攬子6塊地，5塊都是國(guó)央企拿下的，最后一塊地，好巧不巧又在京東亦莊總部旁，如命定一般，毫無(wú)波折地以底價(jià)成交、順利落入了這家電商巨頭手中。

北京最新拿地情況

01

2月的第一天，喜得麟兒后立刻回國(guó)工作的東哥，才剛剛被偶遇的熱心網(wǎng)友拍下了“首都機(jī)場(chǎng)留影照”，已經(jīng)先一步淺上了一波熱搜。

大概很多京東員工都沒能想到，自家老板的行程這么緊湊，才剛回國(guó)一周，就在北京拿了塊地皮，甚至這塊地跟自家總部大樓僅僅一路之隔。

京東這塊地屬性不賴，總建面達(dá)到19.46萬(wàn)方，是一塊綜合性用地，包含了14萬(wàn)方的商業(yè)金服用地、近5萬(wàn)方的居住用地、一所12班幼兒園以及一座社會(huì)停車場(chǎng)。

這個(gè)用地規(guī)劃一出，很多人立刻嗅到了不一般的味道。

在總部旁、帶商品房的地塊，往往被視作互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)建造“員工福利房”的標(biāo)志。

尤其是東哥剛在去年11月掏心掏肺地給超54萬(wàn)京東兄弟寫了一封信，表示京東要拿出100億，為所有基層的員工設(shè)立“住房保障基金”——還是循環(huán)無(wú)息貸款基金：

未來(lái)十年，集團(tuán)累積投入資金總額高達(dá)數(shù)百億人民幣！

當(dāng)時(shí)，東哥的愿景是要幫助工作滿5年以上的全體員工實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，但如今總部邊上這地一拿，很多猜測(cè)就無(wú)法避免了：

京東要做的或許不僅僅只是為員工提供資金這么簡(jiǎn)單，甚至可能是親自為員工造一個(gè)家園。

并且，從各方面來(lái)看，這塊地大概率是屬于“定向招標(biāo)”，很可能是京東作為亦莊納稅大戶的獨(dú)特福利，所以才可以輕松底價(jià)拿下。

要知道，2018年時(shí)為了將總部擴(kuò)建，京東又花了18.3億元將總部隔壁的地塊拿下來(lái)了，12.24萬(wàn)方的總建面算下來(lái)，樓板價(jià)在近1.5萬(wàn)元/㎡。

E16C-3、E16C-5、 E16S-1地塊為2018年拿下

注意，這是商辦地塊的價(jià)格，但是這一次，加上近5萬(wàn)方的宅地，算下來(lái)樓板價(jià)也僅在1.6萬(wàn)元/㎡，而宅地銷售指導(dǎo)價(jià)在5.8萬(wàn)/㎡，還和周邊6w+的二手房形成了倒掛，性價(jià)比極高，吸引力必然不低，在這樣的情況下，如果不是“特定福利”，京東的“撿漏”未免過(guò)于絲滑了些。

所以在這些猜測(cè)之下，鋪天蓋地都是在說(shuō)“京東要造員工福利房”。

艷姐翻閱資料發(fā)現(xiàn)了一些更實(shí)錘的信息，早在2016年左右，京東內(nèi)部就曾有明確提出過(guò)：

以亦莊為中心、向外輻射，專門為京東員工打造辦公、住宅、教育、醫(yī)療等一體化的基礎(chǔ)設(shè)施，為京東人的幸福筑巢。

當(dāng)時(shí)，京東也曾表示過(guò)“福利房項(xiàng)目在不斷推進(jìn)”，一晃過(guò)了數(shù)年，很多人都早已忘了這茬事了，京東卻在總部旁拿到了居住用地。

所以很大可能上，京東如今的拿地是在兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，當(dāng)然，也不排除京東就是單純拿地開發(fā)的可能性。

不過(guò)，無(wú)論如何，總部旁的住宅對(duì)于需要的員工來(lái)說(shuō)也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

艷姐翻閱了目前所有的官方文件，對(duì)于居住用地大概有這么些比較重要、明確的規(guī)劃信息：

整個(gè)地塊全部建設(shè)商品房，無(wú)需配建保障房，70%以上的總建面需要建設(shè)套內(nèi)建面不大于90平的戶型。

整體來(lái)看，住宅地塊的產(chǎn)品更偏剛需，應(yīng)該更滿足于京東基層員工的需求，并且此前京東拿出的百億無(wú)息貸款，也是明確面向基層員工，所以，未來(lái)至少可以是：

無(wú)息借自家公司的錢，在公司旁買房享受0距離上班的生活。

再加上未來(lái)總部旁將建立起龐大的商業(yè)體以及配建的幼兒園，整體來(lái)說(shuō)，京東拿下這塊地，本就是一個(gè)不錯(cuò)的“員工福利”，生活的幸福指數(shù)必然是會(huì)上升的。

02

早在2017年在亦莊二次拿地前后，京東就曾成立過(guò)房地產(chǎn)事業(yè)部。

當(dāng)時(shí)有人做過(guò)統(tǒng)計(jì)，京東在全國(guó)有萬(wàn)畝土地，估值超千億。

不過(guò)從當(dāng)時(shí)的情況來(lái)看，京東所有的拿地布局全都是圍繞著：

總部、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)中心……

所以，看似京東很早就有了非常強(qiáng)大的地產(chǎn)版圖，但事實(shí)上早期全都是核心圍繞著自個(gè)兒的產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，都不算在正經(jīng)干地產(chǎn)。

雖然目前尚未知曉京東房地產(chǎn)事業(yè)部是否仍舊存在，不過(guò)在京東首次對(duì)外透露該部門的存在后，這家電商巨頭在地產(chǎn)的投資布局上就在逐漸轉(zhuǎn)變了……

從2017年開始，除了去年，京東幾乎是每年皆有落子，各地開花。

最早就是2017年、2018年圍繞著亦莊總部拿下了兩塊商業(yè)金服用地。

隨后京東在2019年以10.6億元在東莞鳳崗拿下了一塊產(chǎn)業(yè)用地；2020年時(shí)又牽手中南4.55億元競(jìng)得蘇州相城區(qū)高鐵新城商服地塊。

這兩宗地，京東都是奔著打造和地方約定的“京東智谷”而去的，依舊是非?；ヂ?lián)網(wǎng)風(fēng)的拿地，主力在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園、科研用地的打造。

不過(guò)2020年時(shí)，京東拿下蘇州京東智谷科研商辦地塊時(shí)，以42.76億元順帶拿下的建面27.41萬(wàn)方住宅用地卻成為了轉(zhuǎn)折點(diǎn)的開始。

在這之后，京東拿的地基本都自帶住宅了。

除了今年剛剛拿下的亦莊地塊，房企拿地最瘋狂反噬也最嚴(yán)重的2021上半年，京東還聯(lián)合卓越在上海普陀拿下了總建面32.3萬(wàn)方的TOD綜合地塊，總價(jià)高達(dá)99.1億元，其中包含有9.5萬(wàn)方的住宅，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到9.6萬(wàn)元/㎡，去年年底已經(jīng)開盤。

雖然目前落地動(dòng)作仍然不算很多，但一家互聯(lián)網(wǎng)公司開始密集介入住宅開發(fā)，即便不是真的想在房地產(chǎn)領(lǐng)域做大做強(qiáng)，但至少是有很大的投資意圖的。

而除了總部所在的亦莊，京東兩次拿下包含有住宅的地塊，都非常謹(jǐn)慎地拉來(lái)了不少專業(yè)懂開發(fā)的合作方：

蘇州相城宅地，中南占了小額股份，同時(shí)平安也占有35%股權(quán)（平安不動(dòng)產(chǎn)占了大頭）；

上海普陀TOD項(xiàng)目，除了卓越，后來(lái)又加入了金地……

總的來(lái)說(shuō)，京東通過(guò)自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，用較高的性價(jià)比勾下優(yōu)質(zhì)地塊，并引入合作方各司其職、分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)共贏。

如今，很多互聯(lián)網(wǎng)大廠都成了土地市場(chǎng)的座上賓，由于自身有產(chǎn)業(yè)支撐，他們?cè)谀玫厣系膬?yōu)勢(shì)甚至要大過(guò)于專業(yè)做開發(fā)的房企，因?yàn)榈胤揭矊?duì)引入高能級(jí)的企業(yè)有需求，也算是對(duì)他們?nèi)腭v的回饋，往往會(huì)定向放出一些優(yōu)質(zhì)的地塊。

艷姐看了下近年來(lái)京東的數(shù)次拿地動(dòng)作，每一次都是零溢價(jià)底價(jià)拿下，深入探究就能看到相當(dāng)濃厚的“定向”意味。

比如當(dāng)年在蘇州高鐵新城拿下的宅地，就是作為京東智谷的“捆綁地”一同給到京東的。

如果繼續(xù)按照這個(gè)模式走下去，京東的地產(chǎn)雪球就能順利成章地越滾越大。

03

但是如今，畢竟仍舊是地產(chǎn)行業(yè)的至暗時(shí)刻。

非常戲劇性的是，在京東拿下亦莊地塊前，市場(chǎng)上一直在流傳著一種聲音：

蘇州京東智谷大概率要退地！

艷姐盤了下市面上的消息，這件事并非空穴來(lái)風(fēng)。

2017年，東哥親自奔赴蘇州相城，忙前忙后敲定了京東智谷的落地，在采訪中東哥直言：

相城區(qū)將成為全國(guó)最大的云計(jì)算和技術(shù)研發(fā)人才的中心區(qū)域。

至于怎么成為，自然要靠京東智谷來(lái)推動(dòng)。

然而，現(xiàn)實(shí)卻相當(dāng)骨感。

從簽約到拿地，京東花了三年時(shí)間，開發(fā)過(guò)程更是幾經(jīng)波折，直到去年上半年，受疫情影響加上合作方中南建設(shè)正處于陣痛期，京東智谷的科研商辦地塊仍在地基施工準(zhǔn)備階段——基本就是一片空地。

甚至于住宅地塊直到2021年6月案名才獲得審批，2022年5月仍處在方案設(shè)計(jì)和前期報(bào)批階段，遲遲未能真正落地。

原本還在說(shuō)“京東項(xiàng)目正在正常推進(jìn)”的相城區(qū)便民服務(wù)員，今年1月時(shí)就改了口徑：

京東住宅地塊暫未開工建設(shè)，若后續(xù)無(wú)法滿足開發(fā)要求，將按照合同約定進(jìn)行處理。

這句話變相佐證了退地傳言的可能性，不過(guò)更多地指向了宅地。

更有意思的是，今年1月，蘇州高鐵新城官微發(fā)了一篇規(guī)劃文，其中提到了環(huán)秀湖西大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)街區(qū)的規(guī)劃。

對(duì)比一看，恰好和京東智谷科研商辦用地所在對(duì)上號(hào)了，規(guī)劃圖也基本一樣，卻只字未提京東智谷。

京東智谷科研商辦地塊效果圖

所以，京東沒準(zhǔn)連在相城區(qū)規(guī)劃的科研藍(lán)圖都要揮一揮衣袖一并告別了……

結(jié)語(yǔ)：

京東這次在土地市場(chǎng)前后腳的風(fēng)聲動(dòng)作，似乎頗有些讓人看不清局勢(shì)。

傳聞中的退地，更多的是在諸多不可抗力之下、無(wú)法推進(jìn)開發(fā)后的無(wú)奈選擇。

而最新的拿地，又因?yàn)樵诳偛颗?、還有“福利房”的呼聲，過(guò)于特殊，無(wú)法用常理來(lái)推斷。

所以京東到底對(duì)地產(chǎn)持什么樣的態(tài)度，仍舊處在迷霧之中，無(wú)法真正窺見真容：

似乎有些欲望，但不多且謹(jǐn)慎。

不過(guò)這次京東拿下住宅用地，有一個(gè)相當(dāng)大的轉(zhuǎn)變——是由京東新注冊(cè)的地產(chǎn)公司單獨(dú)拿下的。

那么未來(lái)對(duì)于這塊地，京東到底有什么規(guī)劃？是否真的會(huì)用作“員工福利房”？是準(zhǔn)備獨(dú)立開發(fā)還是后續(xù)引入合作方、尋求代建？還是非常值得關(guān)注的。

或許在后續(xù)的動(dòng)作中，我們就能進(jìn)一步看清京東的地產(chǎn)航向了……

主編：張艷

責(zé)編：Nanako