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近期樓市開始回暖的南沙，內(nèi)卷又升級！這次殺到的正是深耕南沙23年的越秀地產(chǎn)，推出新盤越秀濱海花城。

資料顯示，越秀濱?；ǔ俏挥邳S閣亭角板塊，項(xiàng)目總建面約495000㎡，占地面積170000㎡，容積率約為2.38，綠化率30%，涵蓋18棟高層住宅，共計規(guī)劃有3076戶，首推建面約75-97㎡住宅產(chǎn)品。

顯然又是一個大盤，如此大的貨量，再加上周邊1公里范圍內(nèi)還有保利南沙天匯、華宇鳳凰藝術(shù)島、中鐵閱江來三個樓盤，可以說競爭非常激烈，想要突出重圍，濱海花城又會拿出什么招式來應(yīng)戰(zhàn)？

(相關(guān)資料圖)

01

九年一貫制學(xué)校 填補(bǔ)板塊教育空缺

去過黃閣亭角板塊的購房者都知道，項(xiàng)目所在的周邊以前是梅山糖廠，目前整個片區(qū)都處于一片工地中，在生活配套尤其是教育配套，都是一片空白。

和南沙金洲的越秀濱海新城一字之差的濱?；ǔ?，所走的路線也大致相同。

項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)就是補(bǔ)齊板塊內(nèi)的生活配套，從開發(fā)商所提供的效果圖可見，未來項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)除了住宅產(chǎn)品，還會打造54班九年一貫制中小學(xué)、2班托兒所、12班幼兒園、生鮮超市、商業(yè)步行街、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、文化室、老人之家、濱江公園等等。

這當(dāng)中，最讓購房者心動的肯定是教育配套。

中小學(xué)示意圖

幼兒園示意圖

目前板塊內(nèi)教育配套缺失，按2021年所公布的學(xué)區(qū)地段分配，華宇鳳凰藝術(shù)島對應(yīng)的學(xué)校為濱海實(shí)驗(yàn)學(xué)校，保利天匯對應(yīng)的是麒麟小學(xué)（具體學(xué)區(qū)地段分配，以當(dāng)年教育局文件為準(zhǔn)），實(shí)際上，無論是濱海實(shí)驗(yàn)學(xué)校，亦或是麒麟小學(xué)，從項(xiàng)目直線距離到學(xué)校，都有2-3公里的路程，對于孩子而言，都需要乘車上學(xué)，非常不便。

2022年學(xué)區(qū)地段劃分

因此，打出54班九年一貫制中小學(xué)這張王牌的濱?；ǔ?，光靠這個賣點(diǎn)，倒是能秒殺周邊其他三個盤。

02

最小75㎡做三房 主打剛需戶型

越秀濱?；ǔ侵鞔虻拿娣e段主要有三種，分別是75㎡三房兩廳一衛(wèi)，83㎡三房兩廳兩衛(wèi)，97㎡四房兩廳兩衛(wèi)，客戶群體顯而易見，要不是自住的剛需客，要不就是投資客。

75㎡的三房兩廳一衛(wèi)，豎廳設(shè)計，動靜分區(qū)明顯，主臥和次臥都是全飄窗，空間利用率高，三分離衛(wèi)生間，在僅有一衛(wèi)的情況下，更方便業(yè)主起居。

83㎡三房兩廳兩衛(wèi)，豎廳設(shè)計，近9米三開間朝南，主臥帶有獨(dú)立衛(wèi)生間，套間設(shè)計，更具私密性。

97㎡四房兩廳兩衛(wèi)，南北對流，橫廳設(shè)計，四開間朝南，近13米的南向采光面，主臥次臥均為全飄窗設(shè)計，主臥帶有獨(dú)立衛(wèi)浴，靈動空間可設(shè)計為書房/收納室等，整個戶型的實(shí)用率較高。

再來看看周邊三個競品樓盤：

中鐵閱江來主推89-123㎡三至四房，華宇鳳凰藝術(shù)島主推87-124㎡三至四房，保利南沙天匯主推78-135㎡三至四房。

四個盤而言，保利南沙天匯，體量較大，面積段相對豐富點(diǎn)，小三房有78㎡、84㎡、93㎡，如果想要選擇更大的，101㎡、116㎡、123㎡、135㎡均有可選。

中鐵閱江來與華宇鳳凰藝術(shù)島主要面對剛改客戶，尤其是華宇鳳凰藝術(shù)島，87-89㎡僅能做一個衛(wèi)生間，在產(chǎn)品上稍弱點(diǎn)，想再大一點(diǎn)的戶型，就要跳到102㎡才能做到三房兩衛(wèi)。

中鐵閱江來也是89㎡再上一層就到103㎡和123㎡的四房戶型了，可選擇的區(qū)間不大。但從景觀上來說，華宇鳳凰藝術(shù)島南面望江，舒適度更高。

如果預(yù)算有限，那越秀濱?；ǔ堑男∪看_實(shí)是不錯的選擇，但是如果考慮置換空間更大的四房，保利南沙天匯和華宇鳳凰藝術(shù)島的選擇面更大。

03

低樓面價+小戶型 總價更具誘惑力

目前項(xiàng)目暫未透露價格，參考周邊三盤房價，保利南沙天匯價格約2.3-2.6萬/㎡，78㎡最低約160萬起。華宇鳳凰藝術(shù)島價格約2.2-2.7萬/㎡，中鐵閱江來價格約2萬/㎡，近期主打價格戰(zhàn)，價格甚至低至1.85萬/㎡。

那濱?；ǔ菚虺龆嗌俚膬r格呢？

在單價方面上，大概率和保利天匯、華宇鳳凰藝術(shù)島相當(dāng)，但是，項(xiàng)目最小戶型75㎡，最大戶型也就97㎡，總價上還是占據(jù)一定的優(yōu)勢。

再加上項(xiàng)目拿地便宜，該地塊是去年5月越秀在第一輪集中拍地中，以折合樓面價8952元/㎡獲得的，這樣的低價，也意味著就算打起價格戰(zhàn)，也存在著一定的讓利空間。

目前越秀濱?；ǔ菚何撮_放營銷中心，預(yù)計2023年一季度入市，現(xiàn)越秀國際總部廣場城市展廳已開放。