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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

(資料圖)

我計(jì)劃1300萬(wàn)以?xún)?nèi)，目前首城兩居，想換品質(zhì)住宅，且有一定升值潛力的低洼地帶。所以不知道常青藤的一層帶下躍和小院的是否可以？是否算是稀缺性？或者有什么別的推薦？關(guān)于區(qū)域：我在考慮望京已經(jīng)成熟了，是否東壩屬于洼地，未來(lái)（10年后）會(huì)追上望京?

還有個(gè)問(wèn)題：我燕郊有3套房，我一直覺(jué)得燕郊通地鐵后，未來(lái)5年后房?jī)r(jià)會(huì)翻番，畢竟離副中心一站地鐵，不知道是否如此趨勢(shì)？

A：

1、北京沒(méi)有洼地，畢竟北京房?jī)r(jià)太貴了，動(dòng)輒千百萬(wàn)，誰(shuí)都會(huì)很認(rèn)真的考量的，早把洼地填平了?？瓷先ナ峭莸氐亩鄶?shù)都是坑，價(jià)格洼地也不是價(jià)值洼地。

2、常青藤的下躍，自住合適，投資算硬傷了。下躍也不算稀缺吧，全北京有的是，就是都不太好賣(mài)，連開(kāi)發(fā)商都頭疼，所以才價(jià)格低。未必升值總是落后，只是流動(dòng)性弱點(diǎn)兒，得真遇到喜歡這種產(chǎn)品的才行。

3、望京可以算成熟，但國(guó)貿(mào)、金融街和中關(guān)村不是更熟嗎，總不能讓他們退休吧？東壩不算洼地，雖然前些年的規(guī)劃不明確，從李嘉誠(chéng)時(shí)期就來(lái)回的折騰，但價(jià)格并未走弱，幾個(gè)商品房小區(qū)也是超過(guò)了大盤(pán)的?？梢詫⒌貓D向下拉一下，東壩的均價(jià)超過(guò)南邊同經(jīng)度的定福莊常營(yíng)，所以這里就是合理的價(jià)格，談不上洼地。

未來(lái)十年追上望京，不容易，望京到現(xiàn)在連亞運(yùn)村和奧園還沒(méi)追上呢。這可都20年過(guò)去了，重新規(guī)劃且實(shí)施也十多年了，還需要繼續(xù)努力吧。東壩到目前仍是規(guī)劃階段，但北京卻過(guò)了高速發(fā)展期了，看朝陽(yáng)區(qū)是否向東邊財(cái)政傾斜吧，不容易，地主家也沒(méi)有余糧。

建議平和心態(tài)吧，東壩挺好的，常青藤也是不錯(cuò)的小區(qū)，但也別期望值太高，追趕是很難的事兒。想追望京的板塊有的是，但都需要時(shí)間和運(yùn)氣。望京如果不是運(yùn)氣好，估計(jì)現(xiàn)在依舊是酒仙橋2.0。

4、燕郊修地鐵不是秘密，誰(shuí)都知道，所以?xún)r(jià)值已經(jīng)體現(xiàn)在現(xiàn)有價(jià)格之中了。如果翻番那就快趕上通州了，但有這么多錢(qián)誰(shuí)還買(mǎi)燕郊??？燕郊也已經(jīng)追了不少年了，動(dòng)輒翻番的這種話(huà)幾年就有個(gè)輪回，但到目前為止，價(jià)格差率還幾乎沒(méi)變，一直在追趕，從來(lái)不超越。

畢竟北京的經(jīng)濟(jì)也在發(fā)展，到目前為止，還沒(méi)給燕郊什么產(chǎn)業(yè)的利好。燕郊靠自己發(fā)展吧，產(chǎn)業(yè)、教育和醫(yī)療，都發(fā)展起來(lái)就能追上了。什么時(shí)候燕郊的業(yè)主們都打算常住，不考慮賣(mài)房了，那房?jī)r(jià)就會(huì)大漲。畢竟商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，都不想賣(mài)了才升值好。地鐵不起決定作用，朝陽(yáng)京通路以南也有地鐵，雙橋豆各莊十八里店的，配套也都挺好，但房?jī)r(jià)持續(xù)走弱十多年了。

5、總之我覺(jué)得想法都有些理想化了，還是以現(xiàn)實(shí)為主吧，市場(chǎng)就是市場(chǎng)，都是明擺著的事兒，不好因個(gè)人想法而改變。

僅供參考。

二

Q:

我父親被開(kāi)發(fā)商給忽悠了，買(mǎi)了一套**的期房，然后他們現(xiàn)在降價(jià)了。我去討說(shuō)法，他們說(shuō)可以讓我再買(mǎi)一套，可以打9折，比現(xiàn)在還低一些，價(jià)格能到20000，總價(jià)220萬(wàn)。您看這價(jià)格合適嗎？如果均攤的話(huà)大概單價(jià)是21000。

A：

1、別買(mǎi)了就，房子是用來(lái)住的，這種遠(yuǎn)郊房就更是用來(lái)住的了。要不然也就是放著，出租的話(huà)不僅租不上價(jià)，而且還毀裝修，那點(diǎn)兒租金還不夠裝修費(fèi)的損失呢。

2、這要不是你問(wèn)的話(huà)我都不知道這項(xiàng)目，太遠(yuǎn)了，離五環(huán)都得好幾十公里吧？環(huán)境是肯定好，養(yǎng)老度假都合適，但老人真的能長(zhǎng)期自住嗎？夠嗆吧，回趟市區(qū)多辛苦啊，又沒(méi)地鐵，開(kāi)車(chē)都累。這要我說(shuō)的話(huà)既然知道了被忽悠，那就能退就退吧，別再往里續(xù)錢(qián)了。

3、而且就算是2萬(wàn)也不算便宜，旁邊的小區(qū)才1.2萬(wàn)均價(jià)，房齡也不過(guò)才十年，之所以這里定2.2萬(wàn)是錨定的萬(wàn)科的，還有就是潮云的別墅。但你們想想，別墅才賣(mài)2萬(wàn)，那這普宅小區(qū)的2萬(wàn)合適嗎？

4、反正就這意思吧，如果是確定能長(zhǎng)期自住買(mǎi)了就買(mǎi)了，但別再多買(mǎi)了，實(shí)在沒(méi)意義。如果不能確定自住，那留不留的更沒(méi)意義了。

僅供參考吧。

三

Q:

我之前是想在中央別墅區(qū)和新國(guó)展附近預(yù)備買(mǎi)大面積房子改善居住條件，但是發(fā)現(xiàn)其實(shí)還是在市內(nèi)買(mǎi)房比較好，無(wú)論是自住還是連帶保值增值。所以我現(xiàn)在考慮買(mǎi)公園1872單獨(dú)出來(lái)一棟偏酒店物業(yè)管理性質(zhì)的，89平一居室，價(jià)格在540-580之間。據(jù)說(shuō)出租價(jià)格在1.1-1.5萬(wàn)每月，算是投資性質(zhì)掙三五年房租，一個(gè)是再多湊點(diǎn)錢(qián)再換大房子，一個(gè)也是能抵擋一下利息不斷下調(diào)。

但是現(xiàn)在擔(dān)憂(yōu)的方面是：樓市如果向下動(dòng)蕩，這個(gè)沒(méi)有燃?xì)獾木频旯⒌?0年住宅會(huì)不會(huì)更掉價(jià)兒？是能跟大部隊(duì)步調(diào)一致還是會(huì)跌破大部隊(duì)？

A：

1、自住連帶保值增值，這在預(yù)算不太高的情況下是相沖突的，自住是消費(fèi)，增值是投資。一般來(lái)說(shuō)都得權(quán)衡，畢竟甘蔗不能兩頭兒甜。

2、1872這就是公寓，優(yōu)勢(shì)就是租金高，自住的話(huà)也可以算性?xún)r(jià)比高。劣勢(shì)就是升值慢，如果房齡老了或維護(hù)的普通的話(huà)會(huì)越來(lái)越慢。

所以這看自己重視什么吧，重視自住和租金更合適，升值什么的別期望值太高，高租金是用升值慢換來(lái)的。未必掉價(jià)兒，就是漲的慢。是否跟大部隊(duì)一致，某個(gè)階段有可能吧，長(zhǎng)期看都是走弱的，近30年來(lái)基本如此。

3、打個(gè)比方吧，這就相當(dāng)于名媛，公寓就是出租為主，跟誰(shuí)睡都行。優(yōu)勢(shì)就是能解決基本需求，雖然這名媛不會(huì)做飯也無(wú)所謂，誰(shuí)也不挑。而且在房齡新的時(shí)候濃妝艷抹的也挺漂亮，作為客人一般都不太在乎臨時(shí)花錢(qián)的，春宵一刻值千金。

可一旦想給這名媛贖身的時(shí)候大多數(shù)都會(huì)算計(jì)性?xún)r(jià)比，因?yàn)槲幢刈杂?，都是打著繼續(xù)租出去賺錢(qián)的想法，得算回報(bào)率。所以誰(shuí)也不出高價(jià)，名媛也就只能吃青春飯掙短租的錢(qián)了。

到目前為止，中國(guó)的主流還都是良家，而名媛屬于外圍，很難入圍大部隊(duì)，1872的公寓不就都在外圍嗎？尤其是當(dāng)徐娘半老的時(shí)候，就更不太好釣金龜婿了。

雖然曾經(jīng)是“五陵少年?duì)幚p頭，一曲紅綃不知數(shù)”，公寓中經(jīng)常上演“鈿頭銀篦擊節(jié)碎，血色羅裙翻酒污”的盛況，但最終是“暮去朝來(lái)顏色故，老大嫁作商人婦”。

這跟普宅兩碼事兒，那相當(dāng)于大家閨秀或小家碧玉，是娶回家踏踏實(shí)實(shí)過(guò)日子的。雖然有可能彩禮高，但這感覺(jué)不一樣。一個(gè)是有可能白頭偕老，一個(gè)則肯定是露水夫妻，是長(zhǎng)線(xiàn)投資和短線(xiàn)掙錢(qián)的關(guān)系。所以還是掙短線(xiàn)的租金為主吧，別太考慮長(zhǎng)線(xiàn)的回報(bào)。

4、總之就是這情況，看自己的需求吧，比方未必貼切，當(dāng)個(gè)參考而已。

僅供參考。

四

Q:

我是通州戶(hù)口，在國(guó)企工作，工資一般，媳婦過(guò)來(lái)投奔我，目前在小私企工作，收入也是一萬(wàn)多，現(xiàn)在我倆人基本上圈子都在通州。首付250~300萬(wàn)，已經(jīng)看了京貿(mào)國(guó)際城、京玥蘭園、國(guó)譽(yù)未來(lái)悅。還看了十多套二手房，中介說(shuō)五環(huán)外二手房最多只能貸款243萬(wàn)，加上自己不想重新裝修，最后還是選擇了國(guó)譽(yù)未來(lái)悅的新房，交了意向定金。

我父母（南方，家里住建專(zhuān)業(yè)的）過(guò)來(lái)看了看，工程還算過(guò)關(guān)，對(duì)加強(qiáng)保溫的自采暖系統(tǒng)倒不是很懂。兩家人現(xiàn)在對(duì)地段和小區(qū)規(guī)劃也比較滿(mǎn)意，價(jià)格也能夠得到。但是現(xiàn)在就是有幾個(gè)疑惑想問(wèn)問(wèn)您：

1、售樓部宣傳新型共有產(chǎn)權(quán)，80%產(chǎn)權(quán)，5.6萬(wàn)，已經(jīng)比二手房還低，但是其實(shí)現(xiàn)在的價(jià)格來(lái)看，九棵樹(shù)街區(qū)5.6萬(wàn)是最高之一。如果不是二手房貸款限制，這個(gè)新樓盤(pán)價(jià)格讓我們不太舒服，擔(dān)心買(mǎi)高了。

2、九棵樹(shù)畢竟是通州老城區(qū)，剛好是通州規(guī)劃發(fā)展的盲區(qū)，大V分析都是運(yùn)河三角區(qū)優(yōu)先，實(shí)在不行宋莊，但是現(xiàn)階段那里的配套設(shè)施不高，煙火氣不足，而且我上班也不方便，讓我過(guò)去買(mǎi)房自住有點(diǎn)沒(méi)勇氣，可能需要個(gè)高人點(diǎn)一點(diǎn)我。

3、通州教育確實(shí)一般，媳婦又有帶娃焦慮，一直嚷嚷要去海淀，可現(xiàn)在購(gòu)入海淀，平時(shí)通勤就非常痛苦，就想說(shuō)通州未來(lái)教育或者周邊區(qū)域的教育有無(wú)改善可能。生娃還在籌備，計(jì)劃要個(gè)屬相龍寶寶，所以眼光還是不夠長(zhǎng)遠(yuǎn)。

4、最近北京市場(chǎng)復(fù)蘇，三線(xiàn)老家有一套房已經(jīng)掉價(jià)很多，在糾結(jié)是否把它骨折賣(mài)了去增加首付，因?yàn)樽约菏滋踪Y格還在。

A：

1、國(guó)譽(yù)未來(lái)悅，限價(jià)7萬(wàn)，說(shuō)的過(guò)去吧，不算多貴。樓面價(jià)好像是3.2萬(wàn)吧，那賣(mài)5.6萬(wàn)肯定有利潤(rùn)，理論上應(yīng)該能保證質(zhì)量。政府的20%份額是人家的土地收益，這沒(méi)什么辦法，否則誰(shuí)白白讓利啊，政府家也沒(méi)有余糧的。自采暖就是前兩年效果普通，樓體烘干之后就正常了，入住率高的話(huà)比集中采暖劃算。

2、已經(jīng)交了意向就買(mǎi)了唄。談不上盲區(qū)，只是沒(méi)有運(yùn)河熱門(mén)而已。但那邊還有溢價(jià)呢，也未必多合適，至少是居住的性?xún)r(jià)比不算太高。宋莊不懂，我一直沒(méi)去，不知道現(xiàn)在什么環(huán)境，賭一把的事兒吧。

3、教育，這只能父母定。常規(guī)建議是沒(méi)必要準(zhǔn)備的太早，既然還沒(méi)要孩子，那錯(cuò)過(guò)入學(xué)高峰期再看吧，犯不上在最高峰沖進(jìn)去接盤(pán)。搶了房也用不上，住著性?xún)r(jià)比低，還得承擔(dān)著溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。人家能用完了學(xué)位就賣(mài)，你們可得持有至少八年呢，考慮好吧。

這等孩子入學(xué)之前三年再定也不晚。通州的教育提升是肯定的，但達(dá)到海淀的程度不容易，到時(shí)候再看吧。

4、北京現(xiàn)在還談不上復(fù)蘇，年底大多數(shù)都這樣兒，橫盤(pán)是常態(tài)，春節(jié)后才有可能出現(xiàn)小陽(yáng)春。外地的我不懂，不好建議。

僅供參考。

五

Q:

孩子25年上學(xué)，目前四老房產(chǎn)對(duì)口人大附中實(shí)驗(yàn)小學(xué)，打聽(tīng)是個(gè)貼牌校，主張素質(zhì)教育。但也認(rèn)了，畢竟在親媽濾鏡下，孩子也只能算是不笨吧，也沒(méi)想過(guò)讓孩子去三小這種牛小，現(xiàn)在努力娃中。主要問(wèn)題是海淀的房子太小，50平米公寓大開(kāi)間，住不了。所以想買(mǎi)小學(xué)周邊的老破小，目的是能住，5公里內(nèi)電動(dòng)自行車(chē)能到。

我和老公名下無(wú)房，首付能有個(gè)450。我倆金融民工，好的時(shí)候收入還行，現(xiàn)在大環(huán)境不好，不太敢多貸款。畢竟海淀娃太費(fèi)錢(qián)，以后花錢(qián)的地方太多了。目前看上了羅莊西里一套65平小兩居（對(duì)口學(xué)院路小學(xué)），全南向，低樓層有電梯（共九層），報(bào)價(jià)699，1997年的房子，感覺(jué)買(mǎi)這樣的還行，不求漲多少，不虧就行，畢竟剛需，打算長(zhǎng)期持有，至少12年吧。

想咨詢(xún)一下：

1、我比較傾向于這種老破小，能住，戶(hù)型好，如果沒(méi)電梯就要樓層低一些的，盡量選房齡新的，這個(gè)思路對(duì)嗎？到時(shí)候會(huì)不會(huì)砸手里。

2、還是入學(xué)后把學(xué)區(qū)房賣(mài)了，加上手里的，湊個(gè)8、900首付比較好？但是感覺(jué)1300左右在中關(guān)村附近也買(mǎi)不到特別心儀的房子，您覺(jué)得哪種更合適？

3、中介說(shuō)最近或者6、7月份入手合適，但我總想著過(guò)了24年入學(xué)高峰會(huì)不會(huì)降？等過(guò)了高峰再入手，是不是更合適？

4、還一點(diǎn)，想孩子入學(xué)后把四老房賣(mài)了置換到南城（目標(biāo)是草橋、劉家窯那片兒吧，為了離老人近），改善居住條件，但短期也不會(huì)住，也得租出去。目前四老房的房租挺高的，7000多吧，換到南城肯定還要貸款，房租最多也就7000吧。不知道值不值？

A：

1、思路沒(méi)什么錯(cuò)，盡量選三層最好。1990年之后的都算還合適，商貸不受限制。不會(huì)砸手里，北京的老房有的是，只要價(jià)格合適就都不算難賣(mài)。

2、人大附實(shí)小屬于名氣大的普小，不算多強(qiáng)。但學(xué)院路小學(xué)也是普小啊，北太平莊普通學(xué)區(qū)吧，不熱門(mén)。房子的優(yōu)勢(shì)就是溢價(jià)相對(duì)低，居住的性?xún)r(jià)比高些。常規(guī)建議是既然都是普小，那就選較好的學(xué)區(qū)。中關(guān)村學(xué)區(qū)的整體氛圍是比其他普通學(xué)區(qū)強(qiáng)的。但學(xué)區(qū)的選擇還是家長(zhǎng)定吧，外人不好建議。

如果入學(xué)了干嘛還換學(xué)區(qū)房?。?025年之后是確定性的入學(xué)人口減少，就算是中關(guān)村的支撐強(qiáng)，溢價(jià)部分也未必不受影響。所以就是自住合適，其他的不好說(shuō)，保值方面得看政策。如果是我在賣(mài)掉學(xué)區(qū)房后就買(mǎi)非學(xué)區(qū)的了，或者溢價(jià)低的，犯不上非得冒風(fēng)險(xiǎn)，居住的性?xún)r(jià)比還那么低，不劃算。

3、中介說(shuō)的有道理，信息采集之前學(xué)區(qū)房至少不會(huì)降，上漲的可能性大。6月份就肯定平穩(wěn)了，所以要么現(xiàn)在，要么就等到6月。過(guò)了高峰期未必下降，也有漲的慢的可能。韓國(guó)和臺(tái)灣的都是這種先例，逐步降低溢價(jià)率。我建議是沒(méi)必要非得在高峰期去搶房，搶來(lái)了也用不上，何必呢。

4、草橋還好，房齡新的相對(duì)多，升值也大部分不落后。劉家窯弱點(diǎn)兒，典型的南三北五，自住為主。

學(xué)區(qū)房租金高？50平的開(kāi)間，榮上居吧？如果是的話(huà)那也談不上租金高。50平價(jià)值小600萬(wàn)，如果是非學(xué)區(qū)房的話(huà)能租1萬(wàn)左右或以上。公寓本來(lái)就比普宅的收益率高，但升值慢點(diǎn)兒，所以溢價(jià)率并不低，這看自己重視什么了，不好這么比。

5、我腦子有點(diǎn)兒亂，還是自己先定下是否換學(xué)區(qū)吧，然后再說(shuō)房子。

僅供參考。

六

Q:

2000年南三環(huán)大紅門(mén)苗圃東里的塔樓，67平方米，目前租金5500。售價(jià)58000每平。求問(wèn)今年是出售的時(shí)機(jī)？這個(gè)地區(qū)還會(huì)上漲嗎，周邊新盤(pán)都9.5萬(wàn)，本小區(qū)遲遲價(jià)格不美麗，繼續(xù)持有還是拋掉？

A：

1、有置換的需求就賣(mài)唄，房子是用來(lái)住的，該換就換。如果賣(mài)房后增加資金的話(huà)就算是時(shí)機(jī)，畢竟全國(guó)救市，北京至少?zèng)]有下跌的道理。不增加資金的話(huà)無(wú)所謂，平級(jí)置換談不上時(shí)機(jī)，只要盡量縮短空白期就不吃虧。

但如果是拋掉后套現(xiàn)的話(huà)那就看自己了，除非是有更好的理財(cái)渠道，否則考慮好吧。還是這話(huà)，下跌的可能性幾乎沒(méi)有，就算不大幅上漲，也大概率比其他理財(cái)什么的穩(wěn)妥。

2、67*5.8/0.55=700。租售比合理，北京平均值，這價(jià)格差不多就是市場(chǎng)價(jià)。是否上漲看大盤(pán)唄，北部漲完了就輪到南部，單獨(dú)的上漲不可能，近十多年來(lái)沒(méi)有先例。

3、南三北五，不是來(lái)個(gè)豪宅項(xiàng)目就能拉動(dòng)的。南城的豪宅不止這一個(gè)，20年前就有珠江駿景拉動(dòng)，結(jié)果反倒被拉下去了。之后石榴莊一帶的樓王不少呢，火了兩年也普通了。宋家莊金茂府11萬(wàn)呢，周邊價(jià)格走勢(shì)沒(méi)什么變化。豪宅跟老小區(qū)沒(méi)什么直接關(guān)系，完全不同的購(gòu)房群體。

4、總之就是如果置換的話(huà)就應(yīng)該換，拋售套現(xiàn)的話(huà)看自己的判斷了。

僅供參考。

七

Q:

我是2006年買(mǎi)在的盧溝橋沸城，當(dāng)時(shí)5800，那時(shí)就覺(jué)得便宜，后來(lái)才知道升值慢了。當(dāng)時(shí)和萬(wàn)年花城同戶(hù)型的才差十幾萬(wàn)，首付幾萬(wàn)塊錢(qián)，現(xiàn)在人家的都上千萬(wàn)了，我這才五百萬(wàn)多點(diǎn)兒?，F(xiàn)在是很為難，想置換的話(huà)不好換出好價(jià)格，看看地鐵通車(chē)能有多大拉動(dòng)作用呢。

A：

1、地鐵通車(chē)，未必能幫上多大的忙。而且這離地鐵也不近吧，估計(jì)得走一段時(shí)間。一般一公里以上就不算地鐵房了，只能算近地鐵，兩公里以上就只能是有地鐵了。而且地鐵在北京早就是必備配套了，沒(méi)有的話(huà)減分，但有了的話(huà)也不加分。這東西都是開(kāi)發(fā)商和中介用來(lái)炒作，或者對(duì)偏遠(yuǎn)郊區(qū)作用大，市區(qū)的話(huà)意義不大。

2、其他我也沒(méi)什么可說(shuō)的了吧？幫不上忙。而且提醒一下，看看這地鐵的線(xiàn)路，是刻意避開(kāi)了鐵道以西的，走榆樹(shù)莊去的宛平城。也就是說(shuō)，豐臺(tái)區(qū)的重點(diǎn)是在地鐵沿線(xiàn)，而有些沒(méi)太重視現(xiàn)有板塊。那在這種情況下，就更不太好引入什么大型配套了，沒(méi)有地鐵站點(diǎn)，連大商場(chǎng)什么的都不愛(ài)來(lái)。

以后的發(fā)展看學(xué)校吧，如果成績(jī)好就成為學(xué)區(qū)房了，這能快速帶動(dòng)房?jī)r(jià)升值。否則靠現(xiàn)有配套的話(huà)相對(duì)普通。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！