經(jīng)過2月7日、8日兩天時間,北京市2023年開年首場土拍落下帷幕,這也是北京2022年第五批次集中供地收官。
此次推出的6宗宅地全部出讓,3宗觸頂成交、3宗底價成交,冷熱分明,共收金132.09億元,成交總面積21.47萬平方米,總規(guī)劃建面53.18萬平方米。
(資料圖片)
總體來看,此次成交體量與2022年四批次出讓水平相當,由于半數(shù)土地達到價格上限,北京土地市場回暖態(tài)勢顯著。其中,越秀59億連獲兩宗地,成為此次土拍最大“黑馬”。
2月7日、8日,北京成交6宗宅地,總成交金額132.09億元。資料圖片
越秀59億斬獲兩宗熱門地塊
從整體交易行情來看,2月8日的現(xiàn)場競價更為火熱。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,當天出讓的3宗宅地(即石景山蘋果園地塊、昌平信息園地塊、朝陽小紅門地塊)起始總價63.8億元,現(xiàn)場競價均觸及地價上限,其中2宗地價觸頂、1宗地價+現(xiàn)房銷售面積“雙觸頂”成交,收金73.37億元。而值得關注的是,越秀以總價59.11億元連落兩宗熱門地塊,包括石景山蘋果園地塊、昌平信息園地塊,成為北京2023年首場土拍(也是2022年第五批次集中供地)的最大“黑馬”。
據(jù)北京鏈家研究院高級分析師岳微介紹,上述3宗地塊的共同特點是所在區(qū)域雖有持續(xù)供應,但所在板塊近兩年內并無新房供應,住房需求有較好積累。從結果上看亦如市場預期,3宗地塊全部觸及溢價率上限,競爭十分激烈。
從單宗地塊來看,熱度最高的當數(shù)昌平信息園地塊。該地塊是采取“限地價+競現(xiàn)房面積+搖號”方式出讓,起始價28.8億元,起始樓面價2.82萬元/平方米。當天共有14家房企參與報名:中建玖合、越秀、城建、建發(fā)、廈門國貿、招商、首開、中建智地、中海+未來科學城、金茂、華潤、建工、中鐵、中能建(葛洲壩)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計,經(jīng)過14輪線上以及14輪現(xiàn)場競價觸頂后,該地塊進入競“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)。最終越秀以33.12億元+現(xiàn)房銷售面積4.5萬平方米“雙觸頂”以及搖號,幸運地拿下昌平信息園地塊,成交樓面價3.24萬元/平方米,溢價率15%;銷售指導價期房6.2萬元/平方米,現(xiàn)房6.5萬元/平方米。
岳微指出,這也是昌平信息產(chǎn)業(yè)園時隔兩年再次出讓商品住宅用地。該地塊近海淀、臨地鐵、與小米產(chǎn)業(yè)園一路之隔,現(xiàn)有交通便利,后期規(guī)劃預期明確,居住需求與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展均有較強潛力。
越秀拿下的另一地塊是石景山蘋果園地塊,共有6家房企參與報名:中海、首開、招商、廈門國貿、越秀、建發(fā)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,該地塊起始價22.6億元,起始樓面價3.75萬元/平方米,經(jīng)過6輪線上以及19輪現(xiàn)場競價觸頂后進入競“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)。最終越秀以25.99億元+現(xiàn)房銷售面積1.5萬平方米拿下石景山蘋果園地塊,成交樓面價4.3萬元/平方米,溢價率15%,其未來銷售指導價為7.48萬元/平方米。
在岳微看來,石景山蘋果園地塊區(qū)位條件較好,具有較好的周邊產(chǎn)業(yè)基礎、交通條件,與區(qū)域內其他項目可形成錯位競爭。
而朝陽小紅門地塊盡管宗地體量較小,但其房地價差較足,依然引發(fā)市場強烈關注,共有10家房企參與報名:華潤、金茂、首開、建工、龍湖、廈門國貿、保利、中建信和、中建東孚、建發(fā)。其中,龍湖是此次參與線下競價的唯一一家民營房企。該地塊起始價12.4億元,起始樓面價4.11萬元/平方米,經(jīng)過10輪線上以及13輪現(xiàn)場競價觸頂后進入搖號環(huán)節(jié),最終由中建東孚以14.26億元拿下,成交樓面價4.73萬元/平方米,溢價率15%,銷售指導價8萬元/平方米。
3宗地塊底價成交,京東獲一宅地
從土拍現(xiàn)場的競價環(huán)節(jié)可以看到,房企參與的積極性很高,現(xiàn)場競價次數(shù)均超過兩位數(shù)。相比之下,2月7日出讓的3宗宅地因為均只有一家房企報價,全部是底價成交。
其中,通州梨園鎮(zhèn)東小馬地塊由新城基業(yè)以底價10.4億元摘得,樓面價15631元/平方米,銷售指導價6.2萬元/平方米;房山良鄉(xiāng)大學城地塊由中建智地底價17.2億元摘得,樓面價22029元/平方米,銷售指導價4.5萬元/平方米(現(xiàn)房4.7萬元/平方米)。
據(jù)岳微分析,2月7日底價成交的3宗地均位于北京當前著力發(fā)展的平原新城區(qū)域。其中,通州梨園地塊由于需配建近5000平方米公共設施并自持商辦綜合體,對拿地企業(yè)的穩(wěn)定性、資金、開發(fā)能力均有較高要求,最終由通州國資企業(yè)新城基業(yè)拿下。而房山良鄉(xiāng)地塊則全部為住宅用地,居住屬性純粹,最終由在房山區(qū)具有豐厚開發(fā)經(jīng)驗的中建智地競得,這有利于該企業(yè)進一步深耕區(qū)域,提升整體板塊價值。
值得關注的是,亦莊新城0303街區(qū)地塊由京東以底價31.12億元摘得,樓面價15988元/平方米,銷售指導價5.8萬元/平方米。
對此,岳微認為,亦莊核心區(qū)亦莊新城地塊緊鄰京東集團,涉及用地種類復雜,包含較大體量且需自持的綜合性商業(yè)金服用地,主要定位亦莊產(chǎn)業(yè)園內工作人群的居住需求,京東底價競得此地塊既有自身打造綜合產(chǎn)業(yè)園方面考慮,也有利于區(qū)域“職住平衡”目的實現(xiàn)。
同時,上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,該地塊位于亦莊京東總部對面,該地塊定位剛需,需執(zhí)行套內“7090”政策。京東前期可能會圍繞職工的住房問題進行開發(fā)建設,而其他購房者也有認購的機會,“京東拿地說明科技類企業(yè)已成為土地市場上的特殊角色,也是科技企業(yè)擴張、投資能力增強的體現(xiàn)。此次京東是通過旗下北京越新公司拿地,而且該公司注冊時間不長,說明京東拿地意愿很強?!?/p>
北京2023年首場土拍成交情況一覽
圖/中指研究院
越秀、廈門國貿等進京布局意向強烈
與前幾輪供地相比,此次房企參與土地競價的熱情較高。從出讓規(guī)則看,本輪集中供地實際為去年集中供地的延續(xù),在“先規(guī)劃、后發(fā)展,以人定房、產(chǎn)住融合”的供應原則下,依然實施預申請方式出讓。
在岳微看來,2022年下半年“金融十六條”“第二支箭”“第三支箭”等政策出臺,給予房企有力支持,開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境得到了切實改善。疊加2023年初北京市場銷售端回暖的積極態(tài)勢,有力地提振了房企市場信心。
可以看到,在本次土拍過程中,“越秀、建發(fā)、廈門國貿等國央企競價積極,南方房企進京布局意向強烈。其中,廈門國貿自2022年下半年以來,多次參與北京土拍,在朝陽小紅門地塊率先遞交高標建設承諾書,并在石景山蘋果園地塊中觸發(fā)地價上限,但受制于搖號,未有斬獲。此外,在京有開發(fā)經(jīng)驗的越秀、廈門建發(fā),也表現(xiàn)出在北京市場長期深耕的決心,兩家房企舉牌積極、多次競價?!痹牢⑷缡钦f。
整體來看,自2022年以來,北京市指導價格空間有所擴大,房地價差持續(xù)擴大,期房及現(xiàn)房備案價格也進行差異化指導,“讓利”開發(fā)企業(yè)。值得關注的是,岳微認為,此次出讓地塊均有明確周邊規(guī)劃或配套提升計劃,有利于開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品打造,而且土地供給與居民居住需求更相匹配,有利于北京市逐步實現(xiàn)“職住平衡”的全局目標。
2022年底,自然資源部發(fā)布了《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》,將試點兩年的“雙集中”供地模式升級為清單公告制。北京市率先響應,已發(fā)布2023年擬供應地塊清單。
岳微表示:“隨著出讓模式升級、市場銷售回暖、融資環(huán)境改善等有利因素不斷匯聚,相信北京2023年土地市場活躍度也將相應提升。”
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
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