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咔咔，郎園Station。神仙姐姐劉亦菲國慶打卡寶藏園區(qū)，引來無數(shù)“模仿者”。相機記錄的那一刻，仿佛每個人都是“神仙姐姐”，但不是所有昔日的倉庫都能成為今日的寶藏。

北京在全國超大型城市里第一個提出減量發(fā)展，在此背景下可利用的老舊空間亟待變廢為寶。這些空間散落在高樓大廈和車水馬龍的夾縫間，淪為空曠的停車場、建筑材料堆放地，或者干脆空置廢棄，成為灰色地帶。

它們可以用作商場、公園、咖啡館……重新熱鬧起來，與日常生活發(fā)生連接嗎？郎園模式可復(fù)制嗎？立法后的這場城市更新，正把風帶去更多被遺忘的角落。

【資料圖】

改頭換面

在deck coffee旁邊的彩虹樓梯，是劉亦菲的“同款”。但來自廈門的deck coffee自己也是個網(wǎng)紅，紅磚與黑鋼的搭配，門店的設(shè)計復(fù)古又摩登。

有不少人來了會直奔Station Grill，來到這家美式漢堡店美式仿佛置身《怪奇物語》，在小紅書上被推薦為最“出片”的地標。

緊鄰第四使館區(qū)，把這些元素匯集在一起，郎園Station與新消費品牌碰撞順理成章。朗園 Station的前身為北京紡織倉庫，按照建設(shè)規(guī)劃，園區(qū)在保留原有建筑格局上的升級改造，原本依鐵軌而建的30多個紡織倉庫分成不同街區(qū)，引入了影視、餐飲、設(shè)計、家具以及其他特色店鋪。

郎園還有好幾個，郎園Vintage推動產(chǎn)業(yè)升級、郎園Park定位京西文化消費新地標、詠園非遺創(chuàng)新轉(zhuǎn)化賦能平臺、元宇宙主題商業(yè)BOM嘻番里。

它們各自標簽不同，但都是舊改，涉及到老舊廠房、老市場、老倉庫、老商場等不同類型。近年來，以首鋼為代表，北京老工業(yè)廠房升級改造為城市新“網(wǎng)紅”，從而引發(fā)各界關(guān)注。

北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院黨委書記、院長石曉冬指出，城市更新是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是城市功能的重新定位，也是城市動能的重新發(fā)現(xiàn)。

2021年，住建部發(fā)文要求城市更新行動中防止大拆大建，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式，鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變。

這是通常“更新”城市要直面的最大挑戰(zhàn)，郎園模式給出了自己的答案。趙春燕說，在六七年前做文化園區(qū)運營的時候，實質(zhì)上更偏向房產(chǎn)運營，而現(xiàn)在團隊全做文化內(nèi)容運營，“產(chǎn)業(yè)+消費+內(nèi)容”三輪驅(qū)動，讓文化產(chǎn)業(yè)、文化消費、文化內(nèi)容三者融合。

立法之后

“面子”易改，“里子”難調(diào)。在不可再生生產(chǎn)要素投入上堅決做減量。根據(jù)2023年北京市政府工作報告，五年來，北京城鄉(xiāng)建設(shè)用地減量120平方公里。

從發(fā)達國家來看，大城市都會有所謂增量存量發(fā)展，具體到北京是減量，在減量的同時增效，每年的經(jīng)濟社會發(fā)展要有所提升。北京現(xiàn)有“存貨”便是工業(yè)廠房，推動工業(yè)廠房的改造由來已久。

趙春燕透露，在工業(yè)廠房改造過程中，因為利用的多是工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)問題比較突出，尤其像有一些以前的老廠區(qū)，隸屬于國企但往往忽略了產(chǎn)權(quán)證的辦理，沒證就可能帶來“正名”難。

除此之外，改造項目使用用途五花八門，適合辦公做辦公、適合做影棚做影棚、適合商業(yè)的做商業(yè)了。用地的性質(zhì)和它使用性質(zhì)的矛盾，一直制約著整個北京工業(yè)廠房改造，制約文創(chuàng)園的發(fā)展。

所謂“政策最后一公里”，文化產(chǎn)業(yè)主管部門其實給了很多政策，但是它還需要很多部門的協(xié)同，這個協(xié)同還做不到。

清華大學建筑學院教授譚縱波在持續(xù)調(diào)研各個特大城市更新的進展發(fā)現(xiàn)，雖然各地的經(jīng)驗、模式有一定的地域特性，但確實存在一些共性問題。

政策協(xié)同便是其中之一。當前，各部門制定的標準、審批流程主要是為城市增量建設(shè)服務(wù)，如何構(gòu)建一套針對存量城市更新的協(xié)同制度，形成綜合的、網(wǎng)狀的、立體的政策體系，是未來城市更新要重點攻克的難題。

趙春燕坦言，土地變性是有難度的，存在一套特別繁瑣的程序，能夠讓它合規(guī)使用，實際上就是解決眼前的問題了。

解開這個扣的辦法是立法。去年11月，市十五屆人大常委會第四十五次會議表決通過《北京市城市更新條例》，城市更新正式立法。該條例將從今年3月1日起實施。

“對于整個舊改，最大的利好就是城市更新立法”，趙春燕表示，以立法為基礎(chǔ)，會讓這個行業(yè)有序發(fā)展，至少有法可依。

《條例》中，城市更新包括五大類，居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類、區(qū)域綜合類。產(chǎn)業(yè)類的主要是老舊廠房、樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等的更新。

錢從哪來

土地的前期矛盾解決了，真正的實操要從投資開始。

2021年，城市更新首次被寫入國家《政府工作報告》。目前，包括深圳、上海、廣州、北京在內(nèi)的四個超大城市都出臺了相應(yīng)的《城市更新條例》。

各地爭相為城市更新立法、立規(guī)，疊加國內(nèi)大循環(huán)為主體的新發(fā)展格局政策引擎效應(yīng)，城市更新的浪潮席卷而起。然而，在推進中，不容忽視的是其投融資渠道的受限的問題。

“1+1+N”，有研究機構(gòu)將郎園投資模式做了這樣的總結(jié)。對此，趙春燕解釋稱，“1”代表郎園的品牌，即郎園運營理念和實際運營，第二個“1”代表了產(chǎn)權(quán)方的投資，“N”則是多個社會資本的跟進。

“實際上，郎園的投資模式解決了政府現(xiàn)在的困擾，就是對于城市更新項目資金不知道在哪里。”而社會資本之所以愿意入場，在于他們相信跟著運營商能賺到錢。

“不要回避?！痹诶蓤@模式的運營上，趙春燕說：“任何一個東西的可持續(xù)發(fā)展都是要有背后的商業(yè)邏輯，成功的產(chǎn)業(yè)運營一定是以市場利益為驅(qū)動的。”

邊運營，邊招商，邊改造。這是郎園不一樣的地方，為城市提供內(nèi)容，為商業(yè)提供流量。當一個項目自帶內(nèi)容流量，盤活一個老舊空間速度就特別快，投資回報周期會被最大限度壓短。

如今看來，這場實踐漸入佳境。每個郎園都是空間改造未啟，內(nèi)容運營先行。文化內(nèi)容先下場試水，內(nèi)容畫像出來了，人的畫像就出來了，之后便是項目的定位，這套邏輯下的項目才是精準匹配的。

“我們做內(nèi)容，重要目的就是推動項目。每個項目定位不同，但相同的是，都用文化內(nèi)容來測試人群，用文化標簽來精準定位項目的調(diào)性?！壁w春燕進一步解釋稱。

而這些復(fù)合型業(yè)態(tài)的主理人往往都不是純做商業(yè)。在她看來，如今的線下商業(yè)是個社交場，一定不是售賣場，這是線下商業(yè)最核心的變化。業(yè)態(tài)復(fù)合，延長消費者的留駐時間，形成反復(fù)消費，就要供給不同的消費品。

【記者手記】

為心中的美好買單

作為一個“老編輯”，我是兩會前線報道的“漏網(wǎng)之魚”。

久做后方，第一次做上會記者，或多或少有點新手運氣在自己身上。

城市更新的郎園模式備受社會各界關(guān)注，在我負責“盯守”的朝陽區(qū)，就有郎園模式的幕后操盤手。

新手的第一次邀約，遇上了同樣是第一次當選代表的北京首創(chuàng)郎園文化發(fā)展有限公司趙春燕。

作為一個商業(yè)領(lǐng)域的門外漢，慶幸的是，她沒有把我拒之門外。

郎園的火熱不僅在于它是網(wǎng)紅打卡地，更在于用市場化的實踐讓老舊空間新生成為可能。

怎樣打造適配的文化內(nèi)容，又實現(xiàn)自我造血，近一個小時的專訪，似乎講不完郎園的故事。

讓消費熱起來，讓經(jīng)濟活起來。比起刺激消費，讓她更興奮的是用文化創(chuàng)造消費。

文化直抵人心，為心中的美好買單，為自己的熱愛買單，何嘗不是件美好的事情。

她和我分享了一件有意思的小事，說女兒會花500塊錢買一張跟自己生日同天的報紙，作為生日禮物送給她，讓她哭笑不得。

消費觀念在變，場景在變，人心也在變。就像郎園改變的那些角落，誰說野百合不能有春天？

北京商報記者陶鳳