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本周關(guān)注

【資料圖】

1.北京率先走出回暖行情，新一輪地產(chǎn)“風(fēng)向標(biāo)”已經(jīng)出現(xiàn)

2.首提“四項(xiàng)行動(dòng)”，助力優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負(fù)債表

3.利好頻頻，但依然要認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)

新一輪地產(chǎn)行情“風(fēng)向標(biāo)”已經(jīng)出現(xiàn)

1. 北京樓市率先走出回暖行情，表現(xiàn)亮眼

進(jìn)入年底，隨著高層不斷吹風(fēng)疊加地產(chǎn)行業(yè)政策利好陸續(xù)落地，北京樓市率先走出了回暖行情。

新房市場(chǎng)中，北京新房市場(chǎng)終于迎來一股成交小高峰。元旦期間，北京新房成交面積2.3萬平方米，較2022年元旦假期大漲80%，較2019-2022年元旦日均成交面積爆漲298.3%，在北上廣深四個(gè)一線城市中表現(xiàn)最為亮眼。

而作為北京樓市晴雨表的二手房市場(chǎng)，也開始轉(zhuǎn)熱。據(jù)克爾瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年第1周，北京二手房成交面積29.5平方米，環(huán)比激增73%，同比下降21%。連續(xù)數(shù)周成交環(huán)比下降后，成交規(guī)模進(jìn)一步反彈。

2. 獨(dú)特的歷史政策調(diào)控背景成為本輪北京需求爆發(fā)的主要原因

北京“炒房團(tuán)”有限，樓市拋壓小。北京自2011年以來，一直都嚴(yán)格實(shí)施“全國(guó)最嚴(yán)苛的限購(gòu)政策”，所以北京基本上沒有炒房團(tuán)。因?yàn)橘Y金鏈緊張而急于賣房的房東不多，即使有這類房東，他們手中的房源也很有限，對(duì)市場(chǎng)沖擊不大，故北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拋壓”應(yīng)該是這么多大城市中比較小的。

長(zhǎng)期沒有吃過“補(bǔ)藥”的城市往往效果更為明顯。過去，北京的房?jī)r(jià)一直都是被政策打壓，但現(xiàn)在，因?yàn)橐碳そ?jīng)濟(jì)，調(diào)控政策略微有所放松，于是就像補(bǔ)藥一樣，長(zhǎng)期都沒有吃過任何補(bǔ)藥的城市（比如北京），一旦給一點(diǎn)補(bǔ)藥，效果就會(huì)特別明顯。而其他沒有限購(gòu)過的中小城市，放松調(diào)控政策，其實(shí)影響不會(huì)很大，因?yàn)椤扒昂蟛顒e不大”。

3. 新一輪行情發(fā)展趨勢(shì)分析

北京大概率是這一輪“結(jié)構(gòu)性行情”的起點(diǎn)，“中產(chǎn)積極”的改善性需求會(huì)成為本輪行情的主力人群。中國(guó)居民的“銀行存款”在大幅上升，因?yàn)槭杖胧遣痪獾?，目前的中?guó)中產(chǎn)階級(jí)，已經(jīng)積累了一部分用以改善生活的換房資金，資金總量可觀，而且集中在北京、上海、廣州、深圳和香港。這五個(gè)城市先啟動(dòng)的概率最大，而北京因?yàn)楠?dú)特的政策背景，可能會(huì)成為啟動(dòng)最早的城市。如果北京都起不來，其他城市希望則更加渺茫，在實(shí)操層面可以進(jìn)一步用北京房地產(chǎn)價(jià)格作為“風(fēng)向標(biāo)”，如果北京房?jī)r(jià)都沒漲，全國(guó)房?jī)r(jià)大概率也都不會(huì)走出行情。

本輪行情，主要應(yīng)該是集中在“改善型住房”，3 房、4房的改善型住房會(huì)更受市場(chǎng)歡迎。當(dāng)然也不是越大越好，因?yàn)槌^4房及以上的房子總價(jià)非常高，基本也超出了中產(chǎn)階級(jí)的承受能力。此外，有小區(qū)環(huán)境的房子，是最優(yōu)的選擇。要盡量選“適合老人、小孩的戶型和社區(qū)”，滿足家庭需求，是這一輪改善型住房需求的關(guān)鍵所在。

最后，即使價(jià)格上行，也并不代表著像原來房地產(chǎn)行業(yè)的那種“狂熱”投資屬性回歸。樓市大概率會(huì)變?yōu)椤皟r(jià)格上行，但接盤的人越來越少”的情況，除了極少數(shù)“稀缺性資源”外，購(gòu)房需求只會(huì)維持現(xiàn)狀甚至進(jìn)一步下行，所以沒有長(zhǎng)線持有和自住需求的購(gòu)房者，最好從“套現(xiàn)”“資金鏈”角度慎重考慮房產(chǎn)投資。

首提“四項(xiàng)行動(dòng)”

助力優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負(fù)債表

2023年1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長(zhǎng)有關(guān)工作。

會(huì)議明確，要全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

此次會(huì)議房地產(chǎn)內(nèi)容占據(jù)主要內(nèi)容的一半以上，房地產(chǎn)重要性愈加凸顯。對(duì)于此次會(huì)議提出的實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，首次提出“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，也表明資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的工作正進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。

首先，從整體上看四項(xiàng)行動(dòng)來理解政策決策邏輯。其中，“資產(chǎn)激活”是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，融資性現(xiàn)金流無法長(zhǎng)期背離經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，所以要助力房企回歸正常經(jīng)營(yíng)；“負(fù)債接續(xù)”和“權(quán)益補(bǔ)充”是緩解房企債務(wù)壓力的重要舉措，“以時(shí)間換取空間”，化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，通過供給端和需求端協(xié)同發(fā)力，恢復(fù)投資者和購(gòu)房者信心，通過“預(yù)期提升”為房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇提供持續(xù)的動(dòng)力。

進(jìn)一步將四項(xiàng)行動(dòng)拆開解析有關(guān)部門下一步可能施行的具體舉措：

“資產(chǎn)激活”，盤活房企存量資產(chǎn)。把房企的各類資產(chǎn)進(jìn)行盤活，提升房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流。具體舉措大致可分為三點(diǎn)：一是加快房企存貨的快速去化，過去的一年銷售市場(chǎng)低迷，存貨出清速度大幅降低，加速存貨去化將會(huì)大大改善房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流；二是支持對(duì)房企間項(xiàng)目收并購(gòu)，引導(dǎo)需求端政策配合來增強(qiáng)項(xiàng)目去化和處置資產(chǎn)力度；三是通過發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)類ABS、REITs等方式盤活持有型物業(yè)，釋放房企此前沉淀大量資金的重資產(chǎn)項(xiàng)目的流動(dòng)性。

“負(fù)債接續(xù)”，以時(shí)間換空間化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房企后續(xù)的負(fù)債工作要加快清理，做好債務(wù)流入、流出的接續(xù)工作。具體舉措大致可分為兩點(diǎn)：一是流入端，繼續(xù)加大信貸、債券等新增融資支持力度，研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企提供貸款方案，合理滿足集團(tuán)層面流動(dòng)資金需求；二是流出端，金融管理部門要繼續(xù)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，推動(dòng)存量融資合理展期，減緩優(yōu)質(zhì)房企短期償債壓力。

“權(quán)益補(bǔ)充”，優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。股權(quán)融資支持，鼓勵(lì)各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者，包括央國(guó)企、保險(xiǎn)公司等，這也是改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表最有效的手段。具體舉措可大致分為兩點(diǎn)，一是繼續(xù)支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購(gòu)重組、再融資等5 項(xiàng)房企股權(quán)融資措施，推動(dòng)該舉措的細(xì)化落實(shí)；二是發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金，培育專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃主體，加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。

“預(yù)期提升”，為行業(yè)復(fù)蘇提供持續(xù)動(dòng)力。修復(fù)購(gòu)房者和投資者對(duì)于房企和市場(chǎng)的看法，為行業(yè)復(fù)蘇提供持續(xù)動(dòng)力。具體舉措可大致分為兩點(diǎn)：一是在供給側(cè)方面，監(jiān)管方、房企和金融機(jī)構(gòu)要形成合力，推動(dòng)制度保障、資金保障和房企自身穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回歸常態(tài)；二是在需求側(cè)，結(jié)合近期多部門的積極表態(tài)，預(yù)計(jì)需求端利好政策還將進(jìn)一步釋放，尤其可能聚焦在激活換房等改善性需求的購(gòu)買力方面，使其成為樓市銷售的新生力軍。交易增加，企業(yè)資金狀況得到改善，交付的項(xiàng)目逐步增多，購(gòu)房者消除擔(dān)憂，市場(chǎng)才有望實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)好轉(zhuǎn)和良性循環(huán)。

利好頻頻

但依然要認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)

2023年1月上旬，住建部部長(zhǎng)倪虹在接受媒體專訪時(shí)表示：對(duì)購(gòu)買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對(duì)購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)購(gòu)買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。同時(shí)，我們將加大力度，增加保障性租賃住房供給和長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，讓新市民、青年人更好地安居，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。

第一，國(guó)家自2021年9月份以來，就在“逐步放松”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，進(jìn)入2022年四季度更是陸續(xù)頒布了房企融資“三箭齊發(fā)”、“金融16條”等多項(xiàng)被常規(guī)觀點(diǎn)認(rèn)為是重磅利好的政策消息，但話分兩頭，這也從“側(cè)面驗(yàn)證”了房企目前的資金鏈問題非常嚴(yán)峻。

細(xì)數(shù)以前，每一次的政策轉(zhuǎn)向和加碼都與地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件相伴而行。如某些頭部房企暴雷，于是2021年9月份召開房企座談會(huì)，隨后地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向；2022年年中少部分項(xiàng)目出現(xiàn)交付危機(jī)，于是“因城施策”再上一個(gè)量級(jí)；直至年底，房地產(chǎn)投資和銷售各項(xiàng)數(shù)據(jù)依然延續(xù)下滑，于是我們現(xiàn)在熟知的政策大禮包相繼送出。

第二，“房住不炒”的總基調(diào)仍然未變，也就表明對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“降杠桿”是一個(gè)持續(xù)的、不會(huì)逆轉(zhuǎn)的歷史性工作，只是在這個(gè)過程中我們不能一腳踩剎車，因?yàn)橛星败囍b，過度擠壓會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

第三，房企也需要清楚的認(rèn)清，放松房地產(chǎn)調(diào)控絕不是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿，恰恰相反，是為了繼續(xù)給房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿爭(zhēng)取寶貴的緩沖時(shí)間。未來將不會(huì)允許房企繼續(xù)通過高杠桿運(yùn)作項(xiàng)目來獲取高額利潤(rùn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿、高利潤(rùn)時(shí)代其實(shí)已經(jīng)結(jié)束了。近期因?yàn)檎呃枚霈F(xiàn)的房地產(chǎn)板塊走好，邏輯上只能認(rèn)為是“反彈”而并非“反轉(zhuǎn)”，只是糾正之前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過度悲觀導(dǎo)致的過度下跌，而“反轉(zhuǎn)”只會(huì)出現(xiàn)于房地產(chǎn)發(fā)展模式的根本轉(zhuǎn)變之后，也就是從傳統(tǒng)的三高模式到我們現(xiàn)在所提到的“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

第四，疫情三年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀念也產(chǎn)生了一定沖擊，也會(huì)一定程度上影響市場(chǎng)：

■ 一是對(duì)城中村態(tài)度的變化，因?yàn)槎啻我咔榈谋l(fā)都是從城中村啟動(dòng)的，所以除非有“拆遷預(yù)期”，否則城中村房?jī)r(jià)會(huì)受到一定的心理影響；

■二是房地產(chǎn)上一輪行情（2016），小戶型走勢(shì)會(huì)比大戶型好很多。但這一次，“改善型住房”將取代小戶型成為主要的熱點(diǎn)方向（豪宅已經(jīng)有過一輪行情，再度走熱可能性小）。三房、四房的戶型會(huì)更受青睞，這也一定程度上受疫情居家隔離的因素影響；

■三是會(huì)更看重小區(qū)鄰居的綜合素質(zhì)情況，小區(qū)業(yè)主的定位，例如隔離期間的鄰里關(guān)系，又或者像最近火起來的“萬柳書院”留給人們對(duì)小區(qū)客群“非富即貴”的刻板印象，都會(huì)影響人們的主觀判斷。