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觀點網(wǎng) 在北京城市副中心，有一個中國最大的自由藝術(shù)家群落——通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村。

上個世紀九十年代，越來越多的藝術(shù)家在這里安營扎寨，因此，這里也被稱作“畫家村”。

(資料圖)

過去二十多年，受畫家和他們的作品影響，小堡村從一個京郊村落名遍世界；現(xiàn)如今，這個村落又因一場城市更新，再度引發(fā)市場關(guān)注。

最新消息顯示，小堡村城市更新項目將于2023年開工建設(shè)，由首開股份參與打造，總投資約9.5億元。

更新后，項目將打造成為“蜂糖藝術(shù)街區(qū)”，是一個集合藝術(shù)商街、藝術(shù)家工作室、蜂糖美術(shù)館、醍醐音樂會堂、國際畫材中心、藝術(shù)酒店等功能于一體的藝術(shù)特色文化商業(yè)街區(qū)。

對首開股份而言，以集體土地更新改造的方式建設(shè)特色小鎮(zhèn)，無疑是一次大膽的嘗試，但此次實驗成果如何，仍待檢驗。

新玩法

近兩年，在政策支持下，越來越多房企開始探索集體土地的新玩法。

最新消息顯示，首開股份參與的通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村集體土地城市更新項目將于2023年開工建設(shè)，2025年建成開業(yè)，該項目命名為“首開蜂糖藝術(shù)街區(qū)項目”。

資料明確，該項目位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村，距北京副中心行政辦公區(qū)5公里，占地4.7萬平方米，土地性質(zhì)為集體產(chǎn)業(yè)用地。

在上述項目范圍內(nèi)，原本的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以藝術(shù)家工作室、藝術(shù)機構(gòu)辦公、畫材交易以及零散、低端的商業(yè)為主，房屋建筑均為農(nóng)民自建房、閑置工業(yè)廠房、自建多功能工作室，建筑品質(zhì)較低、缺乏規(guī)范統(tǒng)一管理。

而此次，首開股份計劃通過城市更新的方式，打造一個集合藝術(shù)商街、藝術(shù)家工作室、蜂糖美術(shù)館、醍醐音樂會堂、國際畫材中心、藝術(shù)酒店等功能于一體的藝術(shù)特色文化商業(yè)街區(qū)。

有分析人士告訴觀點新媒體，“在鄉(xiāng)村振興的背景下，農(nóng)村集體建設(shè)用地是未來用地的新領(lǐng)域”。

同時，該人士強調(diào)，外來資源與村集體合作建設(shè)特色小鎮(zhèn)、商業(yè)街區(qū)，在盤活閑置土地資源的同時，能夠大幅降低企業(yè)拿地成本，這種模式或?qū)⒊蔀槲磥戆l(fā)展的重點。

實際上，早在2017年，北京市就率先探索集體土地建設(shè)和入市，不過，彼時集體土地更多應用在租賃住房方面，政策支持下，包括萬科、首創(chuàng)、首開等多家企業(yè)紛紛試水集體土地租賃住房。

隨后，2020年9月，國家發(fā)改委明確，允許特色小鎮(zhèn)穩(wěn)妥探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市交易，2022年，國家全面推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革……

相比于租賃住房，特色小鎮(zhèn)對企業(yè)綜合能力要求更高，所以，即便有政策支撐，企業(yè)的參與意愿仍舊較低，而此次首開股份率先試水集體土地建設(shè)特色小鎮(zhèn)，無疑是一次大膽的嘗試。

不過，分析人士認為，企業(yè)此番并非推倒重來，而是以更新改造的方式煥新小堡村，既能延續(xù)項目的歷史根脈，也能提質(zhì)升級，或能進一步提高項目的成功率和可行性。

據(jù)了解，首開股份最早在2022年7月介入上述項目，不過，彼時的消息提到，項目綜合實施方案還在審核階段，建設(shè)方案也正在優(yōu)化。

不久之后，市場消息傳出，小堡村改造提升方案已基本完成，預計年內(nèi)開工。

但伴隨著2022年走向尾聲，項目開工的消息遲遲未至。如今，2023年啟幕，市場傳來最新消息稱，上述項目計劃在2023年內(nèi)開工建設(shè)，2025年建成開業(yè)。

但開工僅僅是開始，接下來首開與小堡村要走的路還很長。

計算題

實際上，特色小鎮(zhèn)、商業(yè)街區(qū)、田園綜合體等文旅新業(yè)態(tài)集聚優(yōu)質(zhì)資源形成的特色化產(chǎn)業(yè)集群，能夠助力鄉(xiāng)村振興、平衡大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，近幾年得到了大力的推崇。

根據(jù)國家住建局公布的數(shù)據(jù)，目前，國家級特色小鎮(zhèn)一共403個，其中第一批127個，第二批276個。此前，國家還明確提出，到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)目標。

在市場火熱的趨勢之下，特色小鎮(zhèn)也萌生出各式各樣的矛盾，比如盲目造景、同質(zhì)化、忽視地域優(yōu)勢與產(chǎn)品持續(xù)創(chuàng)新。更重要的是，商業(yè)街區(qū)、特色小鎮(zhèn)等存在前期投資大、運營難度大且回報周期長的難點。

不可否認，此次首開打造的蜂糖藝術(shù)街區(qū)項目同樣需要面臨此類問題。

不過，與普通的文旅項目不同的是，上述項目是利用集體土地來更新改造，而集體土地最大的優(yōu)勢是開發(fā)單位能夠節(jié)省土地獲取的成本。

據(jù)了解，此次項目的總投資約9.5億元，由首開股份全資子公司北京首開商業(yè)管理有限公司與北京宋莊投資發(fā)展有限公司（通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)人民政府下屬公司）合資成立的項目公司北京首開宋莊商業(yè)管理有限公司作為項目運營主體。

據(jù)現(xiàn)行政策要求，在土地權(quán)屬不轉(zhuǎn)移的情況下，項目公司擬以向小堡村經(jīng)濟合作社提供借款方式獲得小堡村集體產(chǎn)業(yè)用地40年經(jīng)營權(quán)，在項目建設(shè)期間，項目公司合計向經(jīng)濟合作社提供借款，專項用于項目的房屋騰退及建設(shè)。

也就是說，小堡村經(jīng)濟合作社提供地塊40年的經(jīng)營權(quán)，而首開股份負責投資、建設(shè)以及項目建成后的商業(yè)運營及物業(yè)管理。

整體的投資方面，首開股份在上述項目的投入主要集中在開發(fā)、建設(shè)階段，土地成本幾乎可以忽略不計。

分析人士強調(diào)：“過往企業(yè)通過招拍掛、收并購獲取土地，需要支付較高的土地出讓金，但在集體土地模式下，企業(yè)無需提交土地出讓金，土地獲取成本明顯更低?！?/p>

根據(jù)第三方數(shù)據(jù)測算，一個商業(yè)街區(qū)項目的投資額至少要50億元，資金回報周期一般需要20至30年。但集體土地模式下，企業(yè)前期投入較低，整體時間成本至少縮短二分之一，這就使得項目能夠獲得一個比較正常的投資回報。

不過，減少土地成本的同時，意味著企業(yè)不具備地塊的產(chǎn)權(quán)，且受集體土地特殊性質(zhì)的影響，在未來的受益分配上，企業(yè)需要優(yōu)先保障農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益，與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同分配收益。

如此一來，蜂糖藝術(shù)街區(qū)注定是一個細水長流的項目。

針對上述模式，該公司亦曾強調(diào)：“我們從一開始就沒打算掙快錢，而是希望扎扎實實創(chuàng)造新的盈利模式，通過這種合作開發(fā)模式，在土地權(quán)屬不轉(zhuǎn)移的情況下，村集體實現(xiàn)了項目投資開發(fā)，取得了長期收益，首開集團也從項目經(jīng)營中獲得了投資回報?！?/p>