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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

我手上有2000萬，請問買哪里的房子合適？原本想買中海楓丹公館一個160多平的，可是沒學(xué)區(qū)，房型也不好?，F(xiàn)在我很糾結(jié)，又想在二環(huán)左右，也有人推薦到四環(huán)左右買別墅，我很迷茫，也有人推薦主城區(qū)核心地段貸款買，如金與東華等，我想求教一下。我看過魯能釣魚臺，泛海世家，金與東華等，那些需要貸款，中海楓丹公館可以全款，上國闕也看過，現(xiàn)在比較迷茫，家里四五口人。

A：

1、我一般只能從投資角度分析，而這一看就是典型的自住，沒有保值的需求，我不太好建議。自住的房子憑個人喜好選擇就行，畢竟房子是用來住的。

2、簡單說兩句吧，相對來講這里面就泛海的保值還行，升值稍微弱點兒也不多，在豪宅里算不錯的了。不過這說的是其他幾個園，世家的我不熟。

其他的那就都是自住為主唄，別墅更是消費了，和投資基本沒關(guān)系。公寓什么的看自己喜好，都是居住體驗挺好的小區(qū)。

學(xué)區(qū)房更是看自己的需求，有孩子要上學(xué)了就買，沒有的話就看自己對地段兒的喜好了。既然是想在二環(huán)那也沒什么選擇，只能接受溢價。

3、其他沒什么可說的，我對這些都不太懂，泛海的價格走勢我也不熟，還是憑個人喜好吧，畢竟房子是用來住的。

幫不上忙，僅供參考。

二

Q:

蒲黃榆，為什么房價那么低呀？在三環(huán)以內(nèi)。是不是那地方有點大坑??？

A：

1、都開發(fā)了60年了，還能有什么坑?。慷际敲鲾[著的，就是價格洼地而已。優(yōu)勢是交通方便，離市區(qū)近，小型配套全。劣勢是產(chǎn)業(yè)相對弱一些，大型配套少，所以升值略慢。南三環(huán)基本都這樣，除了草橋一帶，大多數(shù)都這情況。

2、北京最早是攤大餅發(fā)展的，環(huán)線的價格相差不是太多。20年前南二環(huán)外的價格約等于東三環(huán)或北四環(huán)，并不算太弱。但之后的升值速度略有差距，兩三年無所謂，時間長了就看出來了，后來南三環(huán)就約等于北五環(huán)了，所以出現(xiàn)了“南三北五”的說法。之后還是有點兒弱，所以成了“南三不如北五”。

3、總之就這么個情況，之前是這趨勢，以后看發(fā)展吧。南三環(huán)一直也在整改，蒲黃榆是老公房宿舍區(qū)，自住為主，其他的期望值別太高，等發(fā)展。

僅供參考。

三

Q:

我現(xiàn)在很糾結(jié)要不要賣了廣渠家園的房子。這是我唯一的房子。我是北京的，40歲，女，沒有工作，不吃低保。我想賣了之后去遠(yuǎn)郊買一套，剩下的錢當(dāng)今后的生活費用。朋友勸我不要賣這么好位置的房子，說以后越來越值錢。我不知道該怎么辦了，您能否給我提個建議呢？我的想法賣房換錢養(yǎng)活自己是不是太錯誤了。您覺得我現(xiàn)在賣還是以后賣比較好？

A：

1、算筆賬吧，假定這套房是個小兩居，價值700萬。如果換到遠(yuǎn)郊，以懷柔為例，老房3萬，新點兒的4萬左右，還不錯的房子300萬全款能買到。

剩400萬，按現(xiàn)在的穩(wěn)妥收益一般也就是5%之內(nèi)，20萬，應(yīng)該足夠生活。那如果沒有其他收入，就得看這筆錢的保值情況了。

2、先看20年吧，我一般用最低工資標(biāo)準(zhǔn)作為通脹的計算，因為這就是生活的最低保障。20年前北京的標(biāo)準(zhǔn)是400多點兒，現(xiàn)在是2200，那就是五倍于當(dāng)年，這400萬相當(dāng)于20年前的80萬。能認(rèn)可嗎？

那也就是說，這筆錢在20年后的收益如果還以5%計算，每年的利息相當(dāng)于現(xiàn)在的4萬了。是否還夠生活？再往后推10年20年，錢在持續(xù)貶值，70-80歲的生活是否還有保障？

3、再假定個方案。換到市區(qū)其他板塊租金高的地方，也就是非學(xué)區(qū)房，比如旁邊的朝陽。現(xiàn)在這套房的租金估計是7000塊錢，學(xué)區(qū)房的租售比都是1000左右，溢價率30%多點兒。而如果換到朝陽，同為700萬的房子，租金一般1萬。

如果拿著這1萬到遠(yuǎn)郊租房，還是懷柔吧，價值300萬的房租估計租金4000，手里每月剩6000。這個比例基本不會變，也就是隨著物價上漲而增加。20年后如果通脹5倍，那6000就成了3萬，和今天的購買力應(yīng)該差不多。換言之，這6000，就相當(dāng)于20年前的1200。

4、但這個方案也有個問題，就是20年后怎么辦？因為隨著年齡增大，如果是單身，那60歲之后再租房會越來越難，到時候或是養(yǎng)老院，用租金來支付費用；或是回到自己的房子居住，但就沒有了房租的收入。

當(dāng)然還有個方案，就是20年后再換一次房，換到遠(yuǎn)郊。假定現(xiàn)有條件不變的話，那就是在20年后得到遠(yuǎn)郊一套300萬的房，和相當(dāng)于現(xiàn)在400萬的現(xiàn)金。

5、總之這看自己的想法，我只是提供個思路。再算算賬吧，前提就是盡量持有能保值的資產(chǎn)，直到自己確定性的認(rèn)為無需保值為止。

僅供參考。

四

Q:

我家孩子是在20年6月出生，預(yù)計是26年入學(xué)，我們在北京沒有房子，要在北京買首套房，預(yù)算800萬左右。最近看房子時有幾點顧慮，互相制約，一是按照網(wǎng)上推測的入學(xué)學(xué)生數(shù)量，明年是入學(xué)高峰，然后一路下滑，在26年時學(xué)區(qū)房應(yīng)該不太緊俏了，那么現(xiàn)在要買的學(xué)區(qū)房是否會跌呢？但同時北京整體的房價在明年經(jīng)濟開始復(fù)蘇后肯定是向上的，我們又怕來不及上車。該什么時候出手？二是800萬的預(yù)算，在東西城肯定無法買特別好的，但在朝陽區(qū)還行，而且朝陽區(qū)近幾年上升勢頭明顯，這個該如何選擇呢？

A：

1、不好選擇唄，就是這種現(xiàn)狀。明年就是入學(xué)最高峰期，對應(yīng)的京籍孩子17萬，2026年是確定性的低谷期，降到10萬。商品價格是供需來決定的，在房子不減少的情況下孩子少了，那就有可能影響學(xué)區(qū)房的溢價部分唄。

常規(guī)建議是要么就先不買，到上學(xué)之前再看。或者就買個占坑兒房，用完了學(xué)位就賣。要么就買在最好學(xué)區(qū)的高檔宜居小區(qū)，離學(xué)校最近的，這樣或許得到的支撐能強一些。畢竟就近入學(xué)的原則不會變，好資源也什么時候都稀缺。但這就需要較高的預(yù)算了，普通家庭買不起的才溢價相對低，也更穩(wěn)妥。

2、未必是經(jīng)濟復(fù)蘇之后房價向上，樓市不穩(wěn)哪兒來的經(jīng)濟復(fù)蘇數(shù)據(jù)？房子是用來住的，有需求就買唄。馬上就12月了，年底前的貸款、發(fā)債和股市融資都會全面向房企放開，昨天剛下的文件。那一般來說，春節(jié)后有可能出現(xiàn)小陽春，既是學(xué)區(qū)房的，也是大盤的。

3、800萬預(yù)算，在朝陽區(qū)也買不到“特別好”的學(xué)區(qū)房啊，這要求高了點兒。800兼顧自住的基本是老房，商品房就是一居室居多了，而且也都有溢價。朝陽學(xué)區(qū)房里溢價低的必定上千萬，總價更高的才沒溢價。

4、這我也沒建議，都是實際情況，以這個預(yù)算想各項兼顧不容易。還是先定下來買不買學(xué)區(qū)房吧，這只能家長自己定。而且這問的也太宏觀了，朝陽太大，我也不知道哪兒合適，還是具體點兒吧。

僅供參考。

五

Q:

東城東直門片區(qū)上小學(xué)，以后想改善住房。四口之家，500-700左右，東北二環(huán)外三環(huán)內(nèi)朝陽區(qū)域，東土城左家莊柳芳國展和平街一帶，不想考慮老破小，有硬傷遮擋，一層頂層，需要帶電梯朝南兩居或三居。目前篩選后剩下，東土城路7號院，光熙門北里，靜安里，柳芳南里北里，芳馨園和力鴻花園這幾個小區(qū)。按自住10年以上考慮，請您簡單說下這幾個小區(qū)嗎？排下序。

A：

1、芳馨園和力鴻花園能買到合適的嗎？而且5-700萬，這差的也是不是太多了，差出一間房了。現(xiàn)場看房了嗎，不會是只在APP上看的吧？

力鴻花園是早期的公寓型商品房，有公房也是團購的。芳馨園也差不多性質(zhì)，就是規(guī)模小了點兒。沒硬傷的兩居基本上都得8/900萬了，700萬以下的大概率都有硬傷，甚至是無效房源。而且這些老公寓自住合適，保值大多數(shù)都普通。升值相對好的一般都是大戶型宜居的，預(yù)算不高的話買不到什么。

2、其他的老公房在保值上都差不多，盡量選板樓戶型好的吧，要不也不好談改善。這也沒什么可說的，都是老小區(qū)，光熙門北里有相對新的，民航的，就是塔樓居多，選朝向好的吧。

這不好排序，還是先明確預(yù)算吧，差距太大我都不知道說什么。還是先現(xiàn)場看看房吧，不太好這么談改善房。

僅供參考。

六

Q:

小朋友明年上學(xué)，很著急，目前在豐臺村小，想以400萬之內(nèi)買海淀二套學(xué)區(qū)房。目前關(guān)注了萬壽路、羊坊店和紫竹院，請問哪個更合適？另外請問，豐臺區(qū)去海淀買房上學(xué)的家庭多嗎？我們也在考慮是否有意義。因為聽說明年入學(xué)的多，房子溢價高，看是否應(yīng)該承擔(dān)這風(fēng)險。

A：

1、二套指的是二套資格吧，那這400萬是首付還是總價?。咳绻强們r，那就沒必要再考慮哪個學(xué)區(qū)更好了，哪里能買到這價位的才更重要。400之內(nèi)的房源很少，大多數(shù)還不接受貸款，有的還是地下室之類不好賣的。

如果400是首付，那常規(guī)選項是以羊坊店的翠微為主，學(xué)位多，總價低的房源相對多，而且57中近年來進步很快，房子也就相對性價比高了。不過其實三個學(xué)區(qū)差不太多，都是中等還不錯的，海淀又是重視成績超過派位的地方，努力學(xué)習(xí)的作用更大。

2、豐臺區(qū)到海淀的，買房的多不多我不知道，但去上學(xué)和考試的應(yīng)該比較多。

這可以參考一下今年的中考數(shù)據(jù)。能參加中考的基本都是戶籍人口，北京的平均占比是0.58%。而東西城的數(shù)值最高，并列都是0.71%，海淀更高達(dá)到了0.76%，這說明海淀的孩子多，遠(yuǎn)超平均比例。

其他區(qū)基本都在0.5%上下，浮動不是很大。然后倒數(shù)第二是朝陽區(qū)，0.42%，倒數(shù)第一就是豐臺了，0.39%。這只能說明這兩個區(qū)有大量的孩子跑到東西海中考去了，其他的不好解釋。

所以他們是否買房了我不知道，只能說明在豐臺參加中考的孩子相對較少，比例幾乎是海淀的一半了。

3、明年入學(xué)的孩子是很多，高峰期，學(xué)區(qū)房的溢價自然就高。是否承擔(dān)風(fēng)險只能家長自己定，沒有標(biāo)準(zhǔn)方案。

僅供參考。

七

Q:

我們夫妻都是國企，收入很低的那種，但目前是單位在蓋福利房，價格不貴，只有居住權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，在****。同事是說將來有可能參考公房政策轉(zhuǎn)為商品房，請問是否有這種可能？如果沒可能，我們準(zhǔn)備買在潘家園的弘善家園，小兩居76平360萬，請問這價格優(yōu)勢算是投資性高吧？

A：

1、一看這位置就知道什么單位，蓋房這事兒我知道，不太好歸為福利房。所謂的福利，那至少得是大幅低于市場價才行，而你們這其實就是市場價，就值這價錢，誰買都一樣。內(nèi)部職工只不過是可以分期付款而已，但又要多加錢，相當(dāng)于利息。所以這在我看來什么便宜都沒占到，只不過就是國企的房子風(fēng)險低而已?；蛘哌@么說吧，就是純自住的房子，沒什么流動性和投資性，房住不炒。

轉(zhuǎn)為商品房的可能性幾乎沒有，土地性質(zhì)早就確定了，就是工商業(yè)用地，不可能改變。那改變不了土地性質(zhì)，連土地出讓金都沒法交，人家沒有收取的理由，后邊的手續(xù)就更沒法辦，怎么轉(zhuǎn)商品房??？我覺得不太可能，就是買來自住吧。

2、弘善家園，安置房+回遷房為主的小區(qū)，也是自住為主。優(yōu)勢就是交通方便，經(jīng)濟實惠，劣勢就是不太好選戶型，社區(qū)密度大，維護的普通。

而且這套房的價格不太對，360萬76平，5萬都不到，那如果不是產(chǎn)權(quán)有問題，就肯定是有硬傷。這現(xiàn)場看房了嗎，不會是從App上看的吧？未必是真實房源，或者是早過期了。去現(xiàn)場看看吧，找大中介，能避免被忽悠。

所以這談不上投資性高，大概率都不是真事兒，或者肯定不是好房子。房子是用來住的，居住體驗越好的才會投資性越高，而如果是有硬傷的就談不上投資了，自用為主，能接受也算實惠。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！