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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

剛需上車，首套，沒有戶口，考慮以后的增值和自住舒服度。目前已婚無娃，學區(qū)房暫時先不考慮。和隊友都是互聯(lián)網(wǎng)打工人，我在望京，隊友在海淀大鐘寺附近。

首付：兩居，220-230萬以內(nèi)；朝向：至少有朝南方向（南北>全南>東南>西南）；房齡：帶電梯（硬性要求），2000年以后的房子；樓層：非底層、非頂層；周圍配套：離地鐵3公里內(nèi)，有商超、醫(yī)院、學校。

最近的看房經(jīng)歷：

1、【溪城家園】離地鐵有點遠，但是小區(qū)的房子戶型比較不錯（全南），周圍有清華幼兒園和小學，價格也在可接受范圍內(nèi)。據(jù)說是政策房，房子質(zhì)量沒有商品房好。

2、【旗勝家園】回龍觀附近，預算內(nèi)的帶電梯的話，就pass掉很多房子，看了旗勝家園，據(jù)說隔音差、房子質(zhì)量不行。

3、【天通苑北一區(qū)、北二區(qū)、中苑】等天通苑區(qū)域，眾所周知，天通苑的交通不太好，人多，但是預算內(nèi)，天通苑也在我們考慮的范圍內(nèi)。據(jù)說，未來幾年會開通17號線和13號線，所以房價應(yīng)該不會降吧。。。北一區(qū)有一個90平左右的南北的戶型，大概在470萬左右，最近挺心動。

A：

1、從保值講那就買天通苑吧，但也別期望值太高，這里基本也就是跟隨大盤，不會有太好的成績。地鐵已經(jīng)不是雪中送炭了，頂多是錦上添花，做不到拉動房價的作用。而且畢竟是老經(jīng)適房，雖然質(zhì)量不錯，但不會走出獨立行情，也略落后于回龍觀。

2、溪城家園談不上政策房，就是以西城區(qū)安置房為主，名字已經(jīng)說明了性質(zhì)。這地段兒自住更合適，一邊是公園一邊是河道，相對來說有些封閉，否則也不會單獨規(guī)劃成安置房，好地段兒人家就留著賣高價了。優(yōu)勢就是房齡新，以后的保值看維護的是否到位了，不太好說。

旗勝家園是北京第一個兩限房，兩區(qū)交界，開始都說不清是海淀還是昌平。質(zhì)量確實不是太好，保持的也普通吧，所以這些年是略有落后的，更是自住為主。

3、其他的沒什么了，天通苑就是典型的剛需板塊。早期那些年落后一些，這些年保值還可以，沒落后。以這里為主吧。

僅供參考。

二

Q:

我是在北京的一名君人，在清河附近，孩子上學在清河二小。想在清河附近買套三居二手房自住，預算500多。請問陽光南里和陽光北里如何？或者您推薦哪里？

A：

1、軍人吧？陽光倆小區(qū)的房子還行，老公房小區(qū)，當年首創(chuàng)開發(fā)的，陽光公司，所以叫陽光社區(qū)。我要推薦就南里唄，小板樓相對好選戶型。北里的塔樓為主，戶型不是太好選，從居住體驗和保值上都不占優(yōu)，一般都是次選。

2、這就是普通小區(qū)，自住看自己的喜好，老小區(qū)基本都這樣兒。保值的話就是跟隨板塊大盤，不過這里因為戶型相對小，總價不高，所以屬于五環(huán)外學區(qū)房中溢價相對高的。500多的兩居我估計租金在6000多，那溢價率在20%以上，比周邊商品房稍微高點兒。

但也無所謂，板塊好，相對能彌補一些。而且如果海淀真的執(zhí)行均衡政策的話，那對清河一帶也是利好。

3、其他沒什么，但三居，500多萬能買到嗎？就算是北里的塔樓，估計樓層或戶型也有些不是太好的。不會是改的小三居吧？這問當?shù)刂薪榘桑乙膊缓门袛唷?/p>

僅供參考。

三

Q:

我們今天去北大地那邊看房了，其實350現(xiàn)在能看的也就一個巴掌看的過來了，因為我們27年上小學，本來打算25年左右買房子，但是都說現(xiàn)在房價下行，買方市場，因為手里米不多又目標明確就下場看了。我老公跟我媽都覺得太早了，我自己覺得如果現(xiàn)在這陣碰到合適的就下手，其實就是想再咨詢一下現(xiàn)在是入手的時機么？因為我們上學確實還有好幾年。

A：

1、我也覺得早，不覺得現(xiàn)在是好時機。明年是入學最高峰，現(xiàn)在正是溢價高的時候。而2025年入學人口就減少，2026之后是確定性的低谷期了。那商品價格由供需關(guān)系決定，所以到時候有可能因為需求減少而影響溢價率。

北大地的溢價率和東西?；境制剑瑑?yōu)勢就是豐臺包括房山大興，算的上好學區(qū)的就這么一個，所以支撐比其他區(qū)的強些。但這也只是理論上的，現(xiàn)實誰也不敢保證。

2、另外你們看的是占坑兒房，總價越低的溢價率越高，能到40%吧。也就是說花了350，收到的租金卻是200多萬的，那100多萬要閑置到2027年上學。這得自己考慮是否合適，沒標準。

3、現(xiàn)在也談不上買方市場，大多數(shù)的年份在年底都是普通行情，一般到年初才有可能出現(xiàn)小陽春。

4、所以除非是資金已經(jīng)準備好，想提前準備了踏實。然后認為明后年溢價還會漲，將來就算有所回落，也不會降低到現(xiàn)在的比例之下，那再提前買。否則我認為現(xiàn)在談不上多好。

僅供參考。

四

Q:

五環(huán)外520，五環(huán)內(nèi)550總價，朝陽買個自住的房子，兩居有南向，希望房子保值一些，次新小區(qū)。另外如果有相對好和方便的小學更佳，孩子還有4年上小學。您有什么推薦的小區(qū)嗎？

常營板塊看了北京新天地，柏林，蘋果派，保利嘉園，富力陽光，北辰福第，能上車的只有保利和北辰，但是限價房有沒有什么坑？另外，朝青的金隅泰和園和金隅匯星苑是否值得考慮？

A：

1、兼顧學校那就買草房的幾個小區(qū)吧，學校是陳經(jīng)綸保利，北京市保障房中級別最高的。在系統(tǒng)內(nèi)的排名也靠前，在朝陽算中等以上，放到北京應(yīng)該也是中等。

2、草房的保障房沒什么坑。開始是都不太看好，主要是因為兩區(qū)交界，而且還有北邊兒的垃圾場，一般都不太好發(fā)展。但現(xiàn)實中幾個小區(qū)開發(fā)的都不錯，戶型社區(qū)和學校挺好，再加上旁邊的北京像素，導致這里可能是全北京小型配套最全的板塊了。也就是規(guī)模效應(yīng)彌補了先天的不足，保值什么的也就都沒落后。當然也別期望值太高，畢竟是保障房板塊，不太可能走出獨立行情。

3、朝青的和這里價格走勢差不多，沒超出，那就看自己對通勤的感覺吧。學校是八十中管莊匯星，八十中管莊本校是成績很好，這校區(qū)我不清楚，問問當?shù)刂薪榘伞?/p>

4、總之如果是商品房的話都不太好買到，匯星苑估計這價位也得是有硬傷。而泰和園也是保障房性質(zhì)，那我覺得就沒什么必要非得在五環(huán)內(nèi)了，五環(huán)外的性價比更高。哪個小區(qū)都行，看自己的喜好。

僅供參考。

五

Q:

十二中是沒有學區(qū)房嗎？豐益花園是否可以算？這里的學區(qū)溢價高嗎？如果現(xiàn)在買入的話會不會被套在高位？我們是新北京人，一直集體戶，還沒有孩子，但想一次到位免得過幾年再折騰置換。戶口現(xiàn)在是在西城，但如果買房的話是肯定要遷出的。買不起西城的房子，所以退而求其次想考慮豐臺。

A：

1、十二中沒有學區(qū)房，之前都是憑五下六上的成績和各種證書簡歷的，密電點招。這些年是北大地學區(qū)一小五小的概率比較大，但據(jù)說從今年起增多了給其他學區(qū)的名額，憑運氣了，跟房子沒關(guān)系。

2、豐益花園不算學區(qū)房，這里的一小是分校，和本校有一定的差距。這十二中是高中部，得是考上之后才能入學的，只和成績有關(guān)，其他的都不太好使。

沒有學區(qū)溢價，就是正常價格。豐臺區(qū)只有北大地的有學區(qū)溢價，然后十八中的有些，其他的都沒溢價。不過這里受麗澤概念的影響也漲了，這部分算概念的溢價吧，前些日子大概是15%，現(xiàn)在估計也差不多。這讓當?shù)刂薪橛嬎阋幌率蹆r和租金的比例就知道了，超出平均值。

3、高位被套，也談不上多高，還行吧，就是也不算性價比高了。老經(jīng)適房小區(qū)，質(zhì)量很好，地段兒什么的都行，不至于被套。

僅供參考。

六

Q:

我女兒剛落戶北京不到一年，我需要過三年才能去投靠落戶，但看到北京的房價又是在漲，而我們這里不漲還下跌，所以想先賣掉房子換到北京。女兒有公積金，請問能貸到多少？

有說120萬的，有說70萬的。另外女兒現(xiàn)在是在東城區(qū)工作，我在網(wǎng)上看了房價，永定門外的還相對合適，請問投資性如何？因為女兒現(xiàn)在可以住宿舍，我們準備先出租三年。

A：

1、公積金是國管的吧？那如果剛一年也就是70萬起步價，每存1萬可以貸10萬，這看她的存繳情況吧。

2、東城永外的投資性，出租三年，談不上多好。主要這里是學區(qū)房，而這兩年是入學高峰期，推高了溢價率。

算算吧，我剛看了一下，定安里和定安西里算一個小區(qū)，只不過一個東城一個豐臺。豐臺的沒溢價，現(xiàn)在均價5.6萬；東城的有溢價，現(xiàn)在8.1萬了。那8.1/5.6=1.45倍。溢價率45%，假定一套房600萬，那其中270萬都是學區(qū)溢價。考慮好，這部分是肯定收不到租金的，沒人會為用不上的學位掏錢。也就是說，租金收益要比非學區(qū)房低45%。

3、另外再考慮好，明年是入學最高峰，所以溢價才高。而三年后，也就是2025之后就是入學低谷了，有可能影響到學區(qū)房的溢價部分。天永學區(qū)不算質(zhì)量多高的，支撐性有可能更弱一些。

4、總之吧，一般不太建議這會兒去炒學區(qū)房了，溢價太高，風險有點兒大。

僅供參考。

七

Q:

您了解天鵝灣的物業(yè)水平怎么樣嗎？你覺得天鵝灣的躍層大戶型，可以購買自住嗎？升值保值能不能跟上北京整體走勢呢？

A：

1、天鵝灣的物業(yè)挺好的啊，物業(yè)費應(yīng)該是4塊錢吧，價格就說明了情況，這價位肯定能盈利，物業(yè)也就有動力做的好點兒。

2、躍層大戶型，自住合適，看自己的喜好了。升值在之前反正普通，略落后一些。朝青板塊對小戶型的躍層還比較友好，超過其他大多數(shù)板塊。但大戶型的在全北京升值好的都不多，沒有大平層受追捧。所以基本都是自住為主的，喜歡就是值。

3、以后有可能跟上大盤走勢吧，畢竟朝青的板塊好。但說實話，大戶型總價高，流動性弱點兒。最好成績也就是拉平兒吧，別期望值太高。現(xiàn)在多少錢?。恳话?萬的居多吧，希望以后能趕上來吧。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！