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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片僅供參考)

一

Q:

單位給解決了北京戶口，珠市口東大街上班，資金準(zhǔn)備500-600萬，買800多萬的兩室?？?-3環(huán)兩室的商品房，都上千萬了，只能看回遷房，要想離著單位近一點，通勤最好控制在半小時內(nèi)。西城太貴了，想考慮東城或朝陽，00年以后的房源最好，父母偶爾也過來居住，暫時沒有學(xué)區(qū)的考慮，七號線附近就可以。

現(xiàn)在不知道選哪個方向區(qū)域，如選擇回遷房，請推薦幾個小區(qū)（興隆都市馨園怎樣），將來換房，好出手就可。這個預(yù)算，七號線，3-4環(huán)有合適的商品房能買到嗎？要在哪個方向區(qū)域買，買商品房還是買回遷房，現(xiàn)還在糾結(jié)中。

A：

1、這不是回遷房和商品房的選擇，而首先是學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房的選擇，還是先考慮這最基礎(chǔ)的吧，別太著急。

2、東西城所有帶學(xué)位的房子都是學(xué)區(qū)房，這兩年是入學(xué)高峰期，千萬以下都是普通學(xué)區(qū)房，溢價率30%起，東城的更高些。所以考慮好，800多萬等于買到600萬以下的居住體驗，那200多萬資金閑置，直到孩子上學(xué)才算用得上。另外2025年后就入學(xué)兒童明顯減少，是否能撐住溢價說不好，自己判斷。

3、興隆都市馨園是公寓性質(zhì)的為主，自住合適，出租的話租金也算高，保值什么的普通，否則也不會這價格。將來換房是否好出手看價格，便宜了都好賣。但別期望值太高，單價雖然低，但溢價率一點兒也不低。

另外在這種時期，以這預(yù)算在東西城也就別糾結(jié)什么回遷房了，有點兒屬于矯情，現(xiàn)實中能買到住著還行的就不錯了。

4、七號線，能買到還行的商品房，就是沒什么學(xué)區(qū)。這也只能向東啊，7號線四環(huán)外才向南呢。

5、總之我覺得糾結(jié)什么回遷房和商品房沒意義，這是讓中介給套路了吧？用沒必要的選項來洗腦，常規(guī)的營銷手段。還是別太聽忽悠吧，保持獨立思考。

僅供參考。

二

Q:

我海淀戶口，老公京外戶口，我在國企剛工作一年，公積金每月總共2K左右（目前年薪稅前14W左右），工作在北四環(huán)惠新西街北口。老公事業(yè)編編外也是2K左右（但他之前在上海工作4年公積金積累大概有10W，他現(xiàn)在單位據(jù)說貸款能貸到120W左右，目前年薪可能稅前12W左右），工作在國貿(mào)，明年單位遷往大興五福堂。

購房要求：靠近市區(qū)，使用住房，房齡和學(xué)區(qū)（別太遠有學(xué)上就行）不是特別在意?？們r300W左右，能湊齊100W左右的首付，月供1W左右。目前看上了蒲黃榆劉家窯一帶，劉家窯南里有很多300W左右的二室，想咨詢值不值得買。

A：

1、公積金貸120沒問題。但如果是首付100萬，買不到總價300萬的房，無論怎么貸款。因為北京的最低首付比例是35%，100萬用足額度也不過是285萬。而且這是新房，貸款額度相對高。而如果是二手房的話，100萬先要留出10萬左右稅費，還剩90萬，那最多也就能買200萬多點的房子了。

假定總價220萬吧，銀行評估一般打九折，然后再放貸65%。220*0.9*0.65=128萬，128+90=218萬，所以總價也就是220萬左右。因此你們這種情況也就是貸滿公積金，就算稅費另計，基本也就是220萬了。

2、劉家窯蒲黃榆一帶都屬于南三環(huán)，自住為主的居多。板塊的優(yōu)勢就是離市區(qū)近，交通方便。劣勢是產(chǎn)業(yè)相對少，缺乏大型配套，所以升值在這些年比北部略弱，也就有了南三北五的說法，意思是南三環(huán)的升值不如北五環(huán)。所以如果能買到就是自住為主，自住挺值的，其他的期望值別太高。

3、這個首付不太好買在市區(qū)，哪個板塊都不好選。如果是真的確定單位搬到五福堂，那索性去大興看看吧，相對選擇余地更大些。

僅供參考。

三

Q:

有通州果園地鐵旁非電梯房高層92平米，355萬左右。想出售，又有點不甘心。不知道通州限購能不能松綁？會不會漲價？而且當(dāng)年價格相當(dāng)?shù)幕佚堄^等地現(xiàn)在遠高于這個價格，總覺得這個價格不合理。

A：

1、果園地鐵旁邊，新華聯(lián)家園？不到4萬一平，是不太高的價格。不甘心那就再等等唄，看看救市的效果，到明年春天也就有答案了。

2、有可能松綁，但未必有多大的拉動作用。這里有個悖論不太好解決，就是之所以限購，就是因為想買的人多，怕造成搶購，更怕暴漲暴跌。那如果放開限購該怎么解釋呢？是讓大家來接盤呢，還是不那么受追捧了？怎么都不太好說吧。

以其他地方的放開限購之后都是熱鬧一陣子，然后還是那樣兒。看看臺湖和馬駒橋吧，放開限購了，尤其是馬駒橋，看看能否補漲？夠嗆，沒有實際的利好支撐的話，光是一個政策沒多大用，熱度過了。

3、也沒什么不合理的，存在即合理?；佚堄^就是因為離海淀近，碼農(nóng)們撐住了房價唄。學(xué)校成績都不錯，碼農(nóng)子弟再努努力都快考成學(xué)區(qū)房了。覺得不合理就等到明年春天看，應(yīng)該有放水后的效果。

僅供參考。

四

Q:

因為孩子上學(xué)，買了海淀皂君東里的老房子，不到六十平，明年孩子小升初完了，很大可能不在片區(qū)上中學(xué)。想等學(xué)校定下來賣掉皂君東里這套，在學(xué)校附近租房住，然后到朝陽那邊買一套租售比高，戶型好一點的房子出租。有同事剛在朝陽南新園買了一套90平米的三居，戶型還不錯，470萬，地理位置也可以，覺得挺不錯。自己在海淀偏遠一點的地方還有一套房子出租，公房不能買賣，能落戶。

以下問題希望得到您的幫助和答復(fù)：

1、孩子小升初完后從海淀老破小換到朝陽想法是否可行？

2、南新園的房子怎么樣？

3、450-500w價位的朝陽房子，租售比高一點的小區(qū)能否推薦下，最好是正規(guī)兩居，房齡95年以后的也可以，但交通和配套成熟一點。

A：

1、如果是我的話就趁著入學(xué)高峰期換了。海淀的學(xué)區(qū)房溢價率基本都是30%，同樣500萬的房子，在朝陽能租7000左右，海淀的估計也就5000，差出的就是溢價，相當(dāng)于在海淀得到300多萬的居住體驗，我覺得不劃算。過兩年就是入學(xué)低谷期了，是否會影響溢價看自己的判斷了。

2、南新園，當(dāng)年的康居小區(qū)，質(zhì)量挺好，就是老了點兒而已。塔樓不太好選戶型，板樓還行。這就是普通老小區(qū)，沒什么特殊的，自住為主。租金估計不低，海淀平均值。優(yōu)勢是交通方便，配套全。劣勢是地段兒普通，朝陽南部這些年的升值略落后于北部。時間短了無所謂，年頭兒多了有可能會差一些。但這就是優(yōu)劣勢轉(zhuǎn)換，如果升值好就不是這價格了，所以自住挺合適，經(jīng)濟實惠。

3、正規(guī)兩居，一般都得90平左右，500萬之內(nèi)，那單價就是在5萬多點兒。95年之后的，商品房為主，交通配套成熟租金高。不太好找，這要求高了點兒。這就在南新園看吧，其他地段兒不太好買到。

這優(yōu)劣勢是可以互相轉(zhuǎn)換的，看自己重視什么了。如果升值好就不是這價格了，所以自住挺合適，經(jīng)濟實惠。

僅供參考。

五

Q:

2023幼升小，二套房，首付300以內(nèi)，月還貸能力8500左右，中介說可貸140萬，這樣總價450左右，這么推算是否正確？考慮教育資源平衡，原打算在東城永外考慮老破小，但響應(yīng)國家“房子是用來住的”號召，加之工作地在海淀航天橋附近，是否還是應(yīng)該考慮海淀二手房？如果在海淀，航天橋附近的北洼路、定慧寺、八里莊、五路居，哪里教育資源相對好些，推薦買哪里的房子？

A：

1、推算不太正確，因為300+140=440，到不了450。而且300還包括稅費吧，那就連440都到不了了。一般稅費4%以上，要預(yù)留出20萬吧，所以估計也就420萬總價。

2、響應(yīng)國家“房子是用來住的”號召，這話茬兒讓我都沒法接。真要是用來住的還考慮什么學(xué)區(qū)??？自己相信就行吧。

3、學(xué)區(qū)其實不用推薦，這預(yù)算還是看能買到哪兒的房吧，能買到就已經(jīng)很不錯了，幾乎買不到什么，大概率都是有硬傷的，地下室的可能性更大。上學(xué)沒問題，但流動性不好，出手的時候不好賣。

4、其他我真不好說什么，國家號召的事兒不好違背，就看這些房能否適合自住吧。另外提醒一點，海淀的學(xué)區(qū)房真的只是個敲門磚，各種雞娃才是重點。如果真的連月供都不是太寬裕的話，那除非是天牛娃，否則學(xué)區(qū)房的作用發(fā)揮的就不大了。

僅供參考。

六

Q:

我們是平谷人，在海淀區(qū)工作，租房住?，F(xiàn)在是孩子面臨上學(xué)，如果租房上學(xué)的話就是派位，明年都說是孩子多，大概率不會有太好的選擇。所以我們面臨兩難，如果賣掉馬坊房子的話能收回接近200萬，但因為一直租房所以沒什么積蓄，首付也就是270萬+二套商貸，能買450萬的房。

在海淀只能買五環(huán)外的清河老房，而馬坊的房子剛買了沒幾年，很宜居。所以很是糾結(jié)，請問您覺得這么換房值不值？是否應(yīng)該置換？

A：

1、我也覺得糾結(jié)，真不好建議。

2、馬坊是匯景灣的還是新華聯(lián)慧谷?。慷紱]幾年房齡，正是最宜居的時候，要是我也舍不得。能收回200萬，那怎么也得價值300萬吧，大三居，換一個海淀中等學(xué)區(qū)的老破小，擱誰都別扭。

3、不過話也說回來，房子是用來住的。那如果是留著馬坊的，真能長期居住嗎？尤其是要在海淀上學(xué)，恐怕連節(jié)假日甚至寒暑假都未必有多少時間回去。低年級或許還行，三四年級之后就懸了，未必有這時間和心情。

而且考慮好，如果是因為海淀租房而導(dǎo)致積蓄不多，那如果將來加上補習(xí)費用的話，有可能會更緊張的。

4、所以我建議算算上學(xué)后的各項開銷吧，現(xiàn)在估計貸款也在百十萬，二套貸款五環(huán)外是150萬，應(yīng)該差不太多。那所差的就是個租金，另外增加的是學(xué)習(xí)費，看看是否有壓力，然后再決定是否置換。換過來的話是節(jié)省個租房費用，其他的沒什么。

僅供參考。

七

Q:

我們是現(xiàn)在住在牛街，孩子后年上學(xué)，但是這房子實在太小太破，所以我想要不換到大興西紅門。剛看了新房說是四中和黃城根都要落戶了，也都是西城的分校?，F(xiàn)在是橡樹灣在賣，62000還能優(yōu)惠，拿我們這套老破小換一套兩居室還有富?！，F(xiàn)在就是不知道值不值得賭一把這學(xué)校？

A：

1、四中和黃城根剛簽約吧，那建設(shè)周期怎么也得兩年，能確保后年開學(xué)嗎？不過倒也無所謂，就算是開不了學(xué)也就調(diào)劑一年，建成了就回來上學(xué)了。那也咨詢好吧，免得到時候麻煩。

2、是否值得賭一把，我覺得沒什么可賭的，因為有先例可以參考，看看房山長陽的就行了。也是黃城根+四中，已經(jīng)運行十年了，成績什么的還行，在郊區(qū)中算是不錯的。印象中四中房山的普高率是60%多，高考一本率是50%左右吧，放到北京算中等。大興的應(yīng)該也跟這差不多，不會弱，但也別期望值太高。

3、6.2萬，還行吧，談不上多貴。不過我對新樓盤不熟，這還是咨詢電商們吧，網(wǎng)上很多點評的呢，都比我專業(yè)。不過房子是用來住的，為了提升居住體驗就換吧，談不上賭不賭的。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！