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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

望京剛?cè)肼毚a農(nóng)，明年獲得工作居住證，小城市換房到北京，預計首付能有100+，希望買到300的上車房，望京或酒仙橋周邊即可。希望不落后大盤便于日后換房，可以接受高貸款，請問用什么方式？還有就是據(jù)說望京兩級分化，請問是什么情況？

A：

1、100+，加多少??？一般來說，300萬的房子能貸款170萬，然后要準備10萬的稅費，所以自有資金要在140萬左右。

2、望京應該不好買到這價位的，有也是帶硬傷的老房，讓當?shù)刂薪榻o找找看是否能接受吧。一般不建議買這種，流動性弱不好賣，出手的時候有可能吃虧。本來望京就兩極分化，著急出手賣便宜了就更虧了。

兩極分化就是因為望京的貧富不均唄，新富階層賺錢多，推高了房齡新品質(zhì)高的房子。而普通人的收入在哪兒都差不多，沒享受到什么高新產(chǎn)業(yè)的紅利，所以那些老房就看上去漲的慢了，差距逐漸拉大。不過也還好了，畢竟是支撐力大，老房子也不吃虧，比其他板塊還是強的，只是在望京內(nèi)部顯的弱了些而已。

3、高貸款的事兒問別人吧，我也不太懂。

4、這就看酒仙橋吧，不過也都是老房，談不上多合適。另外如果是我的話索性就看后沙峪了，能買到相對更宜居點兒的。盡量買房齡新的，基本都不落后，流動性也挺好。

僅供參考。

二

Q:

我是2013年買的北京像素，50平的，當時花了180萬，2017年的時候漲到了300多萬，但一猶豫之間沒賣掉。現(xiàn)在中介給估價還是180萬，可我這套房當時是貸了款的，如果算上利息的話是賠了30多萬的?，F(xiàn)在很糾結(jié)，周邊的房價在漲，我們這沒變化，很是雞肋。請問您怎么看待這里，有沒有放開政策的可能，是否還會漲一些？

A：

1、我怎么看，放平心態(tài)看待吧。這是一直自住是嗎？那就可以寬慰自己，每年省了好幾萬的租金呢，十年下來好幾十萬呢，肯定超過30萬了。就算是首付有利息也能折抵一部分，不算虧多少。

2、放開政策也有可能吧，外地就有放開的了，但據(jù)說效果也不是很明顯?，F(xiàn)在的人們都了解公寓的各種優(yōu)劣了，不再像當年似的沖動購買。以北京來說，就算是放寬了也很難說漲多少，畢竟只要漲的高了就肯定又是一輪調(diào)控。

這里面有個悖論不好解釋。就是這土地是商業(yè)用地，是政府低價出讓給開發(fā)商，希望蓋成商業(yè)而讓政府有長期稅源的。而如果開發(fā)商給蓋成了住宅形式的，那政府不僅少收了出讓金，也得不到稅收，還沖擊了其他的住宅用地價格，實在不劃算。所以很難說真能放開什么。政府就算是為了公務員們的工資也不能太放開啊。

3、我也沒什么建議，放開政策的都是實在缺錢的城市，也都是房價下跌的比較多的，北京既沒這情況，也不太可能到這地步。幫不上忙，沒建議。

僅供參考。

三

Q:

我在天永學區(qū)有一套80年的老破小，現(xiàn)在市值400萬，手里有現(xiàn)金350萬，孩子是27年上小學，計劃置換到龍體學區(qū)，兼顧一下居住面積改善。我的問題：1、目前750萬的首付，在龍體學區(qū)，考慮居住改善，在某賣方平臺看了一下房源，能購買的只有50、60年代的光明樓，并且房型都不理想，孩子27年上學，其實是否可以考慮過幾年置換？

2、如果過幾年置換，由于27年孩子數(shù)量減半，擔心目前手里的老破小過幾年賣不出去了（房子頂層，東西向，對口小學也不好）？3、如果過幾年換房，龍體學區(qū)的房價上漲，加上自己老破小賣不出去，即使存款還會略有增加，但也擔心到時候置換的壓力比現(xiàn)在壓力大？

目前有幾個思路：1、現(xiàn)在置換；2、過幾年置換，準備置換時再賣掉現(xiàn)在的老破?。?、過幾年置換，現(xiàn)在趁著手里的老破小還好賣，現(xiàn)在就賣了，暫時租房住。

A：

1、2027年上學呢，當然可以過幾年再換了。但既然手里這么多現(xiàn)金，擔心跟不上通脹的話就提前換吧，要不然也不踏實。

2、不至于賣不出去，看價格了。北京市區(qū)只有賣不出去的價格，沒有賣不掉的房子。入學人口減少后大概率是兩級分化，老學區(qū)品質(zhì)高的房子支撐力強，畢竟好資源什么時候都稀缺，人口再少也都往好學校擠。普通學區(qū)品質(zhì)不太好的就支撐弱點兒了，落潮之后也就知道誰在裸泳了。

3、房價漲不漲的不知道，這不敢預測。要是我就換了踏實了，省的鬧心。反正現(xiàn)在兩邊的溢價率都一樣，如果確定在東城的話怎么也躲不開。否則這幾個選項會永遠存在，現(xiàn)在還有的選，真過幾年或許就沒的選了，只能是被選擇。

僅供參考。

四

Q:

目前在房山長陽有一套15年85萬買入的小公寓自住，孩子24年上小學，老公單位在石景山衙門口，集體戶，有zb 協(xié)調(diào)小學（不確定衙門口能協(xié)調(diào)哪里，房山這邊家門口有小學），我在望京將臺地鐵站附近上班。目前還有首套資質(zhì)，打算賣掉公寓換住宅，能湊150萬首付。

目前考慮兩個方案：1、在房山這邊換，大兩居或者小三居；2、去石景山（優(yōu)先考慮衙門口，其他地鐵沿線也可以）。需求有點多，按重要性排序的話：1、通勤方便，控制在1小時左右不超一個半小時；2、一家三口加上老人帶孩子，至少大兩居，優(yōu)先三居；3、環(huán)境整潔小區(qū)周圍別太亂；4、好停車；5、小學初中高中至少有一個還不錯，不強求。想咨詢下該留房山還是去石景山？推薦幾個合適的小區(qū)～

A：

1、住在長陽，到衙門口和將臺上班，這通勤看自己吧，我不好說是否方便，感覺夠遠的。再加上照顧孩子學習，挺辛苦的。

2、至少大兩居，優(yōu)先三居。那如果是150萬首付的話，最多買300多萬的，幾乎只可能是房山了。石景山不好買到，一般至少單價5萬左右，能買到老房的小兩居，但居住環(huán)境好停車什么的都夠嗆，當年的老小區(qū)沒這種配套。

3、小學初中高中至少一個還不錯？小學初中還好說，高中怎么選?。烤拍曛屏x務教育只管到初中，高中和大學類似，是必須考試的，還得交學費，完全沒有學區(qū)房一說兒。

4、期望值有點兒太高了，這就在房山看吧，其他區(qū)都不太現(xiàn)實，房價都挺高的。北京的學區(qū)房基本都是400萬起，還都是很小的房子。

房山的黃城根四中等學校挺不錯，長陽又在蓋九年制。就在這附近看吧，找當?shù)刂薪榫托?，我真不好推薦。不過說實話，以這個首付，如果留出稅費的話，估計最多能買在350左右。在長陽買兩居三居的選擇也不太多，適當降低些期望值吧。

僅供參考。

五

Q:

小孩今年讀一年級，戶口隨我深圳戶口。小孩爸爸北京集體戶口，我們想在北京買房，把小孩戶口上到北京去，轉(zhuǎn)學去北京讀書。手上資金300萬，請問適合在北京什么區(qū)買房，本人很想在海淀占坑，但是資金有限，望章哥指點一二，謝謝。

A：

1、300萬，什么貸款資格，總價預算多少？不過就算是二套資格也能在海淀買占坑兒房了，只是很小而已，家庭居住夠嗆。但考慮好，這是轉(zhuǎn)學，海淀買了房也未必能進入對口學校，一般都是派位，普通學校的概率大。那就得更努力雞娃了，要不然很難拼過牛小的孩子們，畢竟學習氛圍差距較大。

2、其他我不好建議，300首付在所有區(qū)都能買到房子，在東西海就是占坑兒房，能兼顧自住的不太容易。看孩子的天分和父母期望值吧，天牛娃也愿意雞娃的去海淀，想兼顧保底的來西城，更均衡的是東城。沒標準方案，只能家長定。

3、還是先做預算吧，然后評估一下孩子的天分和自己的期望值。期望值很高的就以海淀為主，憑實力競爭資源。東西城相對好些，雞娃不算太狠，更適合大多數(shù)的孩子。

僅供參考。

六

Q:

自住豐臺，孩子26年入學，兩邊父母都在東邊，想賣豐臺（大概550萬）再添一部分在東邊換房，預算大概800到850左右。主要目的：1、想置換個保值的小區(qū)，朝陽或者東城，兩居室或者小三居，老人能偶爾過來??；2、老公上班在西二旗，換工作大概率也在北側(cè)，我在南禮士路，位置想偏東，或稍靠北，通勤能方便點；3、孩子入學如果可以想能不能適當考慮個一般的學區(qū)房。

老人勁松農(nóng)光里有套一居室對口陳經(jīng)綸勁松，聽說最近成績進步很快，也在觀望，如果不好以后也可以把勁松賣掉，在居住地附近換個占坑房，因為26年入學人口少，目前不知道買房選哪個位置更合適。另外現(xiàn)在掛牌的房子很多，最近是不是置換房子的好時機，或者先賣，明年等等再買？價格是否會回落？

A：

1、這我都沒太看懂。850買朝陽北部東部都可以，保值好的兩居差不多，三居不太容易。這價位在東城能買到的就基本都是老房了，主要功能就是上學，現(xiàn)在正是溢價高的時候。考慮好，這和朝陽是完全的兩種產(chǎn)品，各有各的主要用途。

2、西二旗，想偏東靠北，那不就是望京嗎？東北角。850能買到兩居了。

3、陳經(jīng)綸勁松是聽說進步挺快，觀望唄，著什么急啊，2026年入學呢，確定性的低谷期了。是否再提前準備學區(qū)房看自己，如果在朝陽北部那就看嘉銘或陳分的唄，但這預算估計能買到的也是老房為主，都有學區(qū)溢價，要不然就得是小面積的商品房，兩居有點兒難。

4、現(xiàn)在掛牌的房子很多，什么時候少過??？如果掛牌的少了，那說明房價也就快漲到頭兒了，還適合換嗎？

5、先賣了，明年再賣，那這就是跟國家政策對賭了，只能說試試吧。年底一般都是低迷期，成交量少，年初有可能出現(xiàn)小陽春。今年更是全國救市，現(xiàn)在11月中，到12月底之前各大行要放出上萬億信貸注入房地產(chǎn)。我覺得你們未必能賭贏，他們的錢太多了?；蛘哒f如果提前賣掉，贏了的話估計也就是10%；可萬一輸了，那就或許不是10%的事兒了。

6、總之這都看自己的判斷吧，我看著想法有點兒亂。

僅供參考。

七

Q:

今年明年我們倆口子陸續(xù)退休了，沒有北京戶籍，現(xiàn)在住房山130平米，公積金貸款80萬，2015年購買，正常還款3600元/月。海淀區(qū)海淀實驗小學的學區(qū)房，十幾年前孩子上學時購買，56.6平米，貸款已還清，現(xiàn)在有個想法：

1、想把海淀的房子出售，留330萬養(yǎng)老本金，另外200萬做首付給孩子在房山再選套學區(qū)房（孩子明年具備購房資格），可行嗎？

備注：我們夫妻身體都有病，我三年每年都住院，主要問題是眼部疾病有失明的危險；媳婦2020年查出腦梗和阿爾茲海默1期，現(xiàn)在都在治療中，常年服藥，都是每三個月去醫(yī)院復查一次。330萬計劃購買太平洋養(yǎng)老保險，復利3.5％+細胞冷凍！養(yǎng)老保險的錢如能剩下孩子可繼承。

2、在2016年初的時候，又在永清買了二套房，分別是147平米和216平米的復式帶小院的房子（我的名字和孩子的名字各一套）。房產(chǎn)證已辦理，當時是5600到6000元/平米買的，貸款余20萬，下個月全部結(jié)清。原來計劃退休搬到永清去，但現(xiàn)在疫情影響進京看病治療有顧慮，147平米的房子計劃出售，但現(xiàn)在有市無價。另外，復試房裝修又是筆不小的投入，現(xiàn)在無解！

請問章哥，我們考慮的合適嗎？怎么做更好呢？謝謝！補充一下，房山房貸是貸了17年，還清房貸時我69歲了，現(xiàn)在每月繼續(xù)還貸還是明年退休時結(jié)清呢？

A：

1、海淀的學區(qū)房可以說趁入學高峰期出手是合適的，但房山到目前為止還都談不上學區(qū)房，就是普通房產(chǎn)，別聽人忽悠。常規(guī)建議是首選長陽，這首付也合適，能買到不錯的。

養(yǎng)老金的事情只能自己決定，這外人不好建議。

2、永清我不懂，好久不去了。2016年初買的挺合適，樓市上漲前夕，挺好的，怎么都不賠。但這么大面積就盡量自住吧，復式帶小院是不是聯(lián)排啊？是不是的都屬于自住為主的，面積大，不好出手。就是自住吧，不套現(xiàn)也就不糾結(jié)了。裝修的事兒都這樣兒，大多數(shù)都超預算，這就是我們開發(fā)商設(shè)的局。沒什么好辦法，就是以長期自住的心態(tài)來面對吧。

3、也沒什么不合適的，正常的換房，換到房山能自住就挺合適。房貸，既然不缺錢就慢慢還唄，現(xiàn)在提前還的話銀行一般還不讓，弄不好還有罰息呢。問問銀行吧，我覺得不太劃算。

而且說實話，感覺您這邊兒心態(tài)有些焦慮。沒必要，挺好的日子也什么都不缺，甭太糾結(jié)了。真要覺得該退休了也別太注重什么投資了，自己生活的好就行。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！