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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

(資料圖片)

Q:

還是在豐臺總部基地選房！300w的預算實在尷尬，房齡新的都是設計師廣場這種！還有天龍華鶴與寶龍溫泉公寓！我按您的方法算了，確實是租金收益率很高！但我沒想通為什么升值慢！按說收益高就應該升值好?。∧苜嶅X的才應該是更值錢的！

A：

1、這嘆號是買口罩的時候送的吧，太慷慨太讓人感嘆了！

2、這仨都是公寓，所不同的是天龍華鶴在房本上直接寫“酒店式公寓”了，另兩個應該都沒標明。這周邊還有公寓呢，天下儒寓就是，新城市經(jīng)典也有小戶型，性質差不多。

3、為什么租金高而升值慢？好解釋，接盤人對未來的預期不看好唄。這就跟股票似的，有的公司還賠錢呢，但股價很高，因為人們看好未來。有的市盈率很好，但股價低，就因為人們不認為業(yè)績能大幅增長。投資品買的就是預期，預期低那就漲的慢唄。

或者這么解釋吧，舉個不恰當?shù)睦?。找媳婦結婚是人生大事，很多地方都有超高的彩禮，男方就是不愿給也沒轍。但高彩禮一般都有個前提，就是女方是個清清白白的大姑娘，這樣要的也硬氣，給的也不覺得別扭。

不過還有一種風塵女子，長的很漂亮，就是行為比較開放。那男人在短暫交往時更舍得掏錢，春宵一刻值千金?？梢坏┱劦交ǜ卟识Y娶回家就會猶豫了，覺得別扭。所以這種女人別看掙的多，但未必受人尊重，人生價值也未必有多高。

4、房子其實也一樣。公寓，就是誰都能住的意思，外觀雖然不錯，住起來也沒問題。但人們都是租房時可以給高租金，反正也都是臨時過渡?？梢坏┱f掏錢買下就會挑毛病了，犯不上出高價。

普通住宅呢，雖然普普通通，但平平淡淡才是真，長相廝守就得有個過日子的樣兒，不是臨時住酒店。所以哪怕是老破小，但也是社區(qū)的生活氛圍，也就能基本跟隨大盤。至于高檔小區(qū)那就甭說了，相當于大家閨秀，真要娶的話得付出更多的成本，因為人家還能撐門面呢。

5、簡單就是這意思吧，舉的例子不恰當，理解精神吧。

僅供參考。

二

Q:

京戶，兩娃，上學是明后年高峰期。目前順義有商住房價值170萬，朝陽大屯有20年買的兩居室（可改為三居室），市值大概650萬，還掉貸款只剩380萬。請問我有必要趁著這兩年換房稅費優(yōu)惠置換嗎？可能首付只能添30萬左右。如果兩套換一套，請問有推薦的區(qū)域或小區(qū)嗎？如果是僅賣掉商住，換一個東西海占坑房有戲嗎？是否有推薦呢？

A：

1、是否換房我可沒建議，這沒有標準，看自己的需求。

2、首付只添30萬，那二套貸款最多只能187萬，那能買到的總價合適嗎？換房前是170+650=830，換房后是170+380+30+187=767萬，越換越少不劃算吧，這還沒減去中介費和契稅呢。

這還是先自己定吧，然后再說換到哪兒。700多萬在所有學區(qū)都能買到房子了，但各個區(qū)的教育模式不一樣，得看自己適合哪里，最后才是選房子。

3、僅賣掉商住，170萬，二套資格，能買300萬之內的房子。沒戲，全北京哪個區(qū)的學區(qū)房基本都是400萬左右起，東城和朝陽有300多萬的，但不好貸款。東西城有平房300萬左右，但也不讓貸款。沒推薦的。

4、而且明后年入學，如果是明年的話可得快點兒決定了，5月份之前就得完成房子和落戶。

僅供參考。

三

Q:

我現(xiàn)在朝陽區(qū)京通苑有一套90平米兩居，市值大概400多，03年SARS疫情時候買的。當時買房也不懂，就圖離單位近，周邊交通，學校，購物配套設施都不錯。2016年的時候，聽別人說海淀學校好，孩子自己來考試，就是點招，所以孩子小升初轉到了海淀，加上老二也要上小學，臨時決定就在雙榆樹東里買了一套68平米的小三居，真正的老破小，現(xiàn)在市值大概800多。

現(xiàn)在孩子們都上學了，只想改善，學區(qū)不需要了。但是老二還在小學5年級，工作在魏公村，兼顧平時上班和孩子接送，2000萬左右，您覺得海淀附近哪個小區(qū)值得推薦？另外看您的文章，又感覺現(xiàn)在正是入學高峰，海淀學區(qū)溢價正是高的時候，我是不是應該過幾年錯過高峰期再置換？

如果置換，您覺得我們應該賣掉哪套，還是都賣掉換更大一些的？補充一點，雙榆樹東里這個房子6樓的，板樓，當年趕上2016年大漲，房子靠搶，沒合適的樓層，現(xiàn)在感覺爬樓也很不方便。最近幾年家庭年收入還可以，能達200萬左右，有改善的需求，當然也希望買的房子能保值升值。

A：

1、京通苑，2003年應該叫陽光華苑吧，已經(jīng)是華遠接手的時期了，后來改成華潤。當時應該5000塊錢左右吧，也還行，涉外公寓+內銷公寓，自住為主。

2、海淀，2000萬，常規(guī)建議是五環(huán)外西二旗清河一帶，相對溢價低，升值也不錯，超過五環(huán)內大多數(shù)小區(qū)。這不用建議小區(qū)，不少呢，找當?shù)刂薪閼{個人喜好選擇就行，溢價都不算高，這總價的就更低些了。

何時置換，如果賣房后增加的資金多（包括貸款），那就盡快吧，不增加太多的話無所謂。明年是最高峰，2024也算。但一般建議是高峰期過去之前換掉，畢竟你們是拿溢價高的換低的，高峰期過了說不好，老房如果降低學區(qū)屬性的話也減弱流動性。

3、要是我就先換京通苑了，既不住也離得遠，除了租金高點兒，其他的都不占優(yōu)。

一般來說如果有了升級的想法，那最好一步到位的置換，要不然忍不了幾年還是再折騰一次，每次稅費都不少，不劃算。先看看清河西二旗吧，都保值挺好的，包括永泰西三旗的都不錯，至少不落后。

僅供參考。

四

Q:

我和男朋友預計明年年底結婚買房，首付300w，能承擔300w貸款，希望兩居能帶一點學區(qū)，但是不想太雞娃，預計2030年上學。我在和平里上班他在西二旗，考慮離我近一點并方便他通勤。目前我們看了史家實驗和北二分對口的東直門片區(qū)（約600w）、花家地小學對口的花家地西里（約500w）。

想請教一下這個價位東直門和望京您覺得哪個更適合我們呢？或者500-600w東城or朝陽還有別的片區(qū)推薦嘛？考慮保值性和流通性的前提下，明年秋冬季買合適嗎，是否買在了學區(qū)房高位呢？

A：

1、2030年上學，一般不建議太早準備學區(qū)房?，F(xiàn)在東城的溢價是全北京最高的時候，占坑房在40%以上，超過西海。也就是花600萬買到400萬以下的居住體驗，那200來萬閑置八年才算用得上，我覺得不劃算，看自己了。

2、哪個更適合得看自家的情況。朝陽和東城在高分段的成績差不多，所以如果是孩子天分高的話一般建議朝陽，進入對口校的概率大，牛校一般也都是九年制或直升，也有點招?；业厥切W很好，中學中等，所以沒學區(qū)溢價，不算學區(qū)房。孩子要真覺得普通的話就去東城吧，借助整體的均衡搏個大多數(shù)，比在朝陽上高中的概率高。

但我這說的都是現(xiàn)在的情況，再過幾年不敢預測。既然是不想太雞娃，那就判斷一下孩子的天分吧。

3、這加入學區(qū)要求了，那還是家長自己定吧，不好建議，政策年年都變。

4、明年秋冬，說不好，先看這“金融16條”的效果吧，都等著看明年春天呢。

僅供參考。

五

Q:

我現(xiàn)在有兩套房，一個在通州七零九零小區(qū)72平，一個在昌平冠華苑89平，我在石景山實興大街上班，愛人在稻香湖上班，孩子剛上幼兒園小班?？紤]孩子日后上小學和接送孩子方便，現(xiàn)考慮換房，手里現(xiàn)金150萬。

問題一，兩套房子賣一套還是都賣，如果賣一套的話，賣哪套合適？問題二，打算換到離公司近點的地方，根據(jù)現(xiàn)在的資金情況是換到稻香湖附近還是石景山附近更合適？問題三，如果是換到石景山的話，西山楓林，建西苑，或者其他地方，哪個地方對我們來說更合適？

A：

1、房子在玉橋和北七家，上班在八大處和稻香湖，那房子是用來住的，哪套能住得上就留哪個吧，如果都住不上再說一起換。這我不好建議，看自己的通勤了。

不過要是我就都換了，兩套房的地段兒都普通，離地鐵也都相對遠，升值和租金都不占優(yōu)勢。自住為主的小區(qū)，如果住不上的話意義就不大了。

2、換到哪兒更看自己的通勤了，這外人沒法建議，還是自己定吧。

3、注重自住就買西山楓林，各項都普通的經(jīng)適房小區(qū)，保值什么的中等，也是自住為主。注重上學就買建西苑，這不是石景山而是海淀的，對口學校是五一晉元莊，否則也不會有學區(qū)溢價，溢價率和海淀平均值差不多。

這談不上什么合適，就是完全兩種產(chǎn)品。兩個小區(qū)都是五環(huán)外，當年的價格也差不多，現(xiàn)在所差的就是學區(qū)溢價，看自己的需求了。

僅供參考。

六

Q:

目前是我們三口人住新龍城，2020年買的，兩居室?，F(xiàn)在是我父母要來投靠落戶，住不下。所以兩個方案，一是老公說在本小區(qū)或萬潤家園買個小戶型，300萬之內，用父母的資格。第二是賣掉現(xiàn)有兩居換三居，用我們的資格，但就得是二套貸款了，資金壓力有點兒大。所以想請教一下，從稅費成本的角度講，您覺得哪種方案合適。

A：

1、我覺得應該先從家庭關系角度考慮吧。常規(guī)建議都是盡量分開居住，各自有獨立的空間。

新龍城300萬之內是開間了，不好買到吧？一般都得300萬以上了，而且都是北向的居多。萬潤的也是開間改的吧，這價位的基本都是暗廳了，也是朝北的。看看吧，盡量不選北向的。

2、從稅費角度講，那也是單獨買一套劃算啊。就算現(xiàn)在個稅可退，那總價高啊，另外是3%的契稅了，中介費也是按總價收的，假定700萬吧，30萬得預備出來。而且不光是稅費，還有裝修費呢吧。剛兩年，折損怎么都不劃算。

如果是300萬之內，父母是首套資格吧？那契稅1%，算上中介費不超4%，10萬塊錢吧。

3、所以我覺得還是單獨買個小房吧，從哪方面講都合適，就算將來出手都方便。再考慮一下老公的方案吧，肯定是各方權衡過的。

僅供參考。

七

Q:

西直門前半壁街一居48平米。屬于老破小的拆遷房。近幾年不用學位。您估計2025年后入學低谷。這種情況下，房子是賣了好還是不賣好？如果要賣的話，目前可以賣630萬左右。能湊夠1000萬想買90平米左右2居，投資或保值比較好的地段有哪些？靠近潘家園腫瘤醫(yī)院附近的有哪些？如果在考慮學位的情況下，腫瘤醫(yī)院附近有哪些？

A：

1、要是我就在高峰期過去之前賣掉了，留著的話租金不劃算，還承擔著風險。入學人數(shù)是肯定降低的，是否保值升值就得看政策了，賭一把的事兒。

2、投資地段兒一般都首選朝陽海淀的北部，望京亞運村奧園和海淀五環(huán)外西二旗等地。所差的就是海淀有部分學區(qū)溢價，朝陽的大部分都沒有。之后是朝陽東部，朝青四惠，包括東壩的商品房。

3、潘家園附近自住為主的居多，朝陽區(qū)不太重視南部，產(chǎn)業(yè)和配套都相對弱一點兒。再考慮學位，那就要么是朝陽的陳經(jīng)綸帝景，要么是豐臺的十八中了。帝景學校更好些，朝陽的好高中也相對多，但貴點兒了，兩居室得1300萬左右。十八中學校也挺好，學區(qū)房是芳星園一區(qū)二區(qū)，就是塔樓多，不太好選戶型。這里房價相對低，7-800萬應該就能買三居了。兩邊都有些溢價，不算高。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！