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樂居新媒體 任時建 發(fā)自北京

距離國貿(mào)僅4公里的百子灣東四環(huán)外，有個小區(qū)104平米南北通透兩居特別搶手。

10月27日，綠中介告知咨詢者該戶型成交價在915萬元，單價8.79萬元左右。

【資料圖】

僅僅大半個月后，到了11月中旬，市場突然冷了下來。

綠中介透露，能成交的價格降到了8.2至8.3萬元每平米，半個月跌去了5000-6000元，大約5%。

這不是唯一的降價情況。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京的二手房價格真的降了。

價格指數(shù)環(huán)比降0.2

12月15日，統(tǒng)計局70城房價指數(shù)發(fā)布顯示，北京二手房價格終于降了。

北京11月份的二手房價格指數(shù)環(huán)比為99.8，就是說環(huán)比10月，跌了0.2。這是北京自去年12月上漲以來第一次真正意義上的下跌。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，北京二手房價下跌，除了11月份之外，最近的一次是今年5月，環(huán)比指數(shù)為“99.9”，即5月比4月跌了小小的“0.1”，但事實(shí)上，5月份正是今年北京受疫情影響最嚴(yán)重的月份之一。當(dāng)時全市多區(qū)域處于靜態(tài)管理狀態(tài)，大家都居家辦公，不出門。所以5月的價格是失真的。

從成交量也能看出5月的特殊。5月北京二手房成交了8599套，比4月驟然少了近6000套。

所以，如果排除5月的價格，實(shí)際北京房價已經(jīng)漲了10個月。

從2021年12月開始，到2022年10月為止。以10個月為一個小周期，持續(xù)環(huán)比房價上漲，該歇一歇了。

北上廣深均環(huán)比下跌

11月70城數(shù)據(jù)出爐，當(dāng)北京二手房價格由漲轉(zhuǎn)跌，就意味著，一線城市全部“淪陷”。所以，11月房價是有一定標(biāo)準(zhǔn)意義的。

具體看來，11月，深圳二手房價環(huán)比為99.7，繼續(xù)跌0.3；廣州二手房價環(huán)比為99.4，繼續(xù)跌0.6；上海二手房價環(huán)比為99.5，環(huán)比跌0.5。

相對而言，北京才跌了0.2，是跌幅最小的。

事實(shí)上，深圳自4、5兩月為正后已經(jīng)連續(xù)跌了6個月，當(dāng)然4、5兩個月之前連續(xù)跌了11個月，慘不忍睹；

廣州則連續(xù)跌了4個月；上海連續(xù)跌了2個月。

上海則連續(xù)跌了2個月，跌幅一個月是0.4，一個月是0.5，都不算小；

我們按月度來觀察的話，9月看統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北上漲，廣深連續(xù)跌；10月看統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北漲，滬廣深跌；11月，北上廣深全跌。

隨著時間推移，上海和北京相繼進(jìn)入房價下跌的通道。

那么，還有大城市房價在漲嗎？回答是有的。

11月，房價環(huán)比在漲的城市，還有長沙100.1、成都100.3、昆明100.5、徐州100.2、蚌埠100.4，其他另有持平的城市呼和浩特100、蘭州100、烏魯木齊100。

考慮到昆明、徐州，包括長沙新房市場為主導(dǎo)的地位，實(shí)際上只有一個大城市的二手房還堅挺，那就是成都。

2022年成都大約有5次二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅全國第一。2022年其新房和二手房成交總量有望達(dá)到30萬套，趕超京滬，成為房產(chǎn)意義上的名副其實(shí)的“第三城”。

北京房價因何而跌

一向堅挺的北京樓市，為何會11月份突然，房價由漲轉(zhuǎn)跌？

從趨勢上，畢竟已經(jīng)上漲了有10個月，時間不短，價格增幅數(shù)據(jù)都不少，10月數(shù)據(jù)已顯示出頹勢，僅環(huán)比增0.1，所以11月是一種順趨勢的走勢。

這說明，在北京二手房市場，經(jīng)過10個月的保持熱度的成交以后，供求關(guān)系有一定變化，一些需求已經(jīng)被滿足，新的需求還需要醞釀，當(dāng)需求不足，供給增加，特別是有一批房源急于出手的時候，價格自然就下降了。

事實(shí)上，11月、12月，是北京樓市里一年里常規(guī)的淡市，一些急于賣房者會降價出售，一些不急于賣房的會等到來年開春再看市場走向決定是否降價。

“近期成交的都是著急賣的業(yè)主！要么出國，要么變現(xiàn)！”麥田的李小姐這樣介紹。

另外，供應(yīng)上確實(shí)綠中介數(shù)據(jù)，北京掛牌房源突破12萬套，處于歷史高位。受2023年底前賣一套買一套可免個稅的影響，不少北京房源被掛出來。但這批房源多是五環(huán)以外，或老破小更多一些，缺乏接盤者，因此降價賣也成為一個必然選擇。

北京房價還會繼續(xù)跌嗎？

樂居新媒體采訪了中介、業(yè)內(nèi)人士，給出的答案不盡相同。

中介A的答復(fù)是：這一波著急出售的房源賣掉后，北京房價就會穩(wěn)了，不太可能繼續(xù)跌下去。

中介B的答復(fù)是：目前市場確實(shí)比較冷，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太好，大家收入有問題，估計最早也要到明年下半年市場才會回來。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，確實(shí)存在對未來預(yù)期收入減弱而導(dǎo)致的購房需求下降，這會對北京樓市產(chǎn)生一定影響，但總體看，“北京樓市還會繼續(xù)分化，優(yōu)質(zhì)核心地段次新房保持價格甚至上漲都有可能，也就是說有錢人會把錢買優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)抵御通脹；非核心非學(xué)區(qū)老破小則有可能加速降價，因?yàn)楸本﹦傂璩掷m(xù)減弱?！?/p>

“但如果樓市預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，北京一定是全國樓市里最先回來的。”他說。

本文攝影 安逸飛?