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各位粉絲：

隨著社會(huì)的發(fā)展，北京等大城市早已過去了大拆大建的時(shí)代，如今更多的是城市里的存量建筑如何更新。因此城市更新方面的立法越來越急迫和重要。

(資料圖)

今天，市十五屆人大常委會(huì)第四十五次會(huì)議表決通過《北京市城市更新條例》，城市更新正式立法。條例將從明年3月1日起實(shí)施。

其中明確，簡易樓和危舊樓房改建的可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當(dāng)增加建筑規(guī)模作為共有產(chǎn)權(quán)房或者保租房。

這意味著，原先因?yàn)闆]有供地而急缺共有產(chǎn)權(quán)房的中心城區(qū)甚至是核心區(qū)，今后也能通過這種方式增加共有產(chǎn)權(quán)房了。

1、

城市更新是小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的更新，和過去大拆大建完全不一樣。

《條例》中，城市更新包括五大類，居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類、區(qū)域綜合類。

其中大家最關(guān)注的居住類主要有老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)等，主要是保障房屋安全，提升居住品質(zhì)的更新。

產(chǎn)業(yè)類的主要是老舊廠房、樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等的更新；設(shè)施類的主要是更新改造老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等；公共空間類主要是綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等，也是和大家的生活環(huán)境密切相關(guān)。

城市更新立法專班的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，城市更新聚焦的是存量資源，而不是增量，注重對(duì)已有建筑的提質(zhì)增效，不搞大拆大建，不包括土地一級(jí)開發(fā)和商品住宅開發(fā)建設(shè)，棚戶區(qū)改造也不納入城市更新。

2、

這幾大類更新中，大家最關(guān)注的肯定是老舊小區(qū)改造。根據(jù)《條例》，實(shí)施老舊小區(qū)綜合整治改造的，應(yīng)當(dāng)開展住宅樓房抗震加固和節(jié)能綜合改造，整治提升小區(qū)環(huán)境，健全物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整長效機(jī)制，改善老舊小區(qū)居住品質(zhì)。

經(jīng)業(yè)主依法共同決定，業(yè)主共有的設(shè)施與公共空間，可以通過改建、擴(kuò)建用于補(bǔ)充小區(qū)便民服務(wù)設(shè)施等。比如停車位等。

老樓加裝電梯也是比較有爭議的特點(diǎn)，一層業(yè)主和高樓層業(yè)主之間的利益和需求協(xié)調(diào)難度大。

《條例》規(guī)定，老舊住宅樓房加裝電梯的，應(yīng)當(dāng)依法由業(yè)主表決確定。業(yè)主可以依法確定費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)。

這一塊兒之前我們?cè)l(fā)推解讀過，之前北京老樓加裝電梯的政策是：業(yè)主同意比例達(dá)到《民法典》規(guī)定的，且其他業(yè)主不反對(duì)，即可加裝電梯。這實(shí)際上是需要涉及的業(yè)主們都同意，或者說是百分百無異議。

而這次立法中并沒有“其他業(yè)主不反對(duì)”的內(nèi)容，只是規(guī)定要依法經(jīng)由相關(guān)業(yè)主表決同意。

同時(shí)，關(guān)于平房院落的修繕修建，《條例》規(guī)定，可以采用申請(qǐng)式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環(huán)境，加強(qiáng)歷史文化保護(hù)，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院基本格局。

首都功能核心區(qū)平房院落騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請(qǐng)式改善的基礎(chǔ)上，允許實(shí)施主體依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，利用騰退空間發(fā)展租賃住房、便民服務(wù)、商務(wù)文化服務(wù)等行業(yè)。

3、

值得關(guān)注的是，《條例》中關(guān)于簡易樓和危舊樓房改建的內(nèi)容。

簡易樓和危舊樓房改建將建建立物業(yè)權(quán)利人（居民房主）出資、社會(huì)籌資參與、政府支持的資金籌集模式，房主可以提取住房公積金或者利用公積金貸款用于支付改建成本費(fèi)用。

改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)不增加戶數(shù)，可以利用地上、地下空間，補(bǔ)充部分城市功能，適度改善居住條件，可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當(dāng)增加建筑規(guī)模作為共有產(chǎn)權(quán)房或者保租房。

前幾天，我們?cè)诮庾x剛出臺(tái)的《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》時(shí)曾說過，方案中提出可將老舊小區(qū)中危舊樓房集中連片、危舊樓房與平房交織，以及部分建設(shè)年代較早、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，雖可通過加固方式改造但居民改建意愿強(qiáng)烈的項(xiàng)目納入改建范圍，實(shí)施改建帶改造、解危帶改造。

也就是像簡易樓和危舊樓房改建那樣，拆除舊樓，改建新樓，住上新的房子。而且《方案》里也提出，老舊小區(qū)的改建可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當(dāng)增加建筑面積，由區(qū)政府統(tǒng)籌用于補(bǔ)充社區(qū)配套短板或建設(shè)保租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房。

而今天《條例》的通過，意味著這一方式正式納入了法律。而無論是保租房和共有產(chǎn)權(quán)房，大家最想要的肯定還是交通便利、區(qū)位優(yōu)越的房源，而很多簡易樓和危舊樓房以及老舊小區(qū)很多都位于中心城區(qū)甚至是核心區(qū)內(nèi)，區(qū)位都非常好，交通便利，周邊配套設(shè)施完善。如果增加了保障房的供應(yīng)，相比是不少家庭希望申請(qǐng)的。

4、

可以看出，城市更新不同于新建，不是簡單“抹桌子”式把原有產(chǎn)權(quán)人“清空”。由于是存量改建，因此必然會(huì)涉及到原來各個(gè)主體包括居民的切身利益。

他們的利益訴求多樣，既要考慮各主體需求和訴求，又要兼顧城市整體發(fā)展和效益，還要調(diào)動(dòng)各方的積極性。因此立法中明確城市更新要建立全過程協(xié)商機(jī)制。保障公眾在城市更新項(xiàng)目中的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

比如居住類、產(chǎn)業(yè)類、區(qū)域綜合性更新，會(huì)涉及到多方面的權(quán)益以及公眾利益，因此立法明確將通過社區(qū)議事廳等形式，召開項(xiàng)目確定聽證會(huì)、實(shí)施方案協(xié)調(diào)會(huì)及實(shí)施效果評(píng)議會(huì)，聽取各方面的意見建議，推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。

但同時(shí)，也會(huì)注意確保公共利益。比如，在城市更新過程中，涉及公有住房騰退的，一方面，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)妥善安置承租人，可以采取租賃置換、產(chǎn)權(quán)置換等房屋置換方式予以安置補(bǔ)償。

另一方面，如果簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的比例達(dá)到實(shí)施方案規(guī)定要求，依然有個(gè)別承租人拒不配合騰退房屋的，產(chǎn)權(quán)單位可以申請(qǐng)調(diào)解；調(diào)解不成的，區(qū)城市更新主管部門可以依申請(qǐng)作出更新決定。

城市更新過程中如果需要對(duì)私有房屋進(jìn)行騰退的，實(shí)施主體可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞竭M(jìn)行協(xié)商。

城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人騰退協(xié)議簽約比例達(dá)到95%以上的，實(shí)施主體與未簽約房主可以向區(qū)政府申請(qǐng)調(diào)解。調(diào)解不成且項(xiàng)目實(shí)施涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益，確需征收房屋的，區(qū)政府可以依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定對(duì)未簽約的房屋實(shí)施房屋征收。也就是說，此時(shí)如果“釘子戶”依然拒不搬遷騰退，就可以直接征收實(shí)施更新了。