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2022年11月24日根據(jù)北京官方的數(shù)據(jù)顯示：23日北京新增本土感染者是“509+1139”，這是北京本輪疫情以來連續(xù)三條“破千”。

(相關(guān)資料圖)

由此可見，就算是北京這樣的“嚴(yán)防死守”的城市，面對(duì)本輪疫情也已經(jīng)幾乎要“破防了”。疫情越來越難“防控”，主要的原因是三個(gè)方面：首先第一個(gè)是“這個(gè)病毒變異太快，傳染速度越來越快”，據(jù)說目前BF7變異株的傳染系數(shù)已經(jīng)超過18，意味著幾乎“防不勝防”。

第二個(gè)則是國家越來越強(qiáng)調(diào)“全面精準(zhǔn)防控”，盡可能協(xié)調(diào)疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不再像以前動(dòng)不動(dòng)就“全城靜默”。

第三個(gè)，也是最容易調(diào)整的一個(gè)，那就是中國大城市的“城區(qū)人口過于集中”，導(dǎo)致“疫情防控難度增大”。

我們根據(jù)“北京2022年11月22日北京疫情場(chǎng)所分布地圖”就可以看出，北京的“疫情場(chǎng)所”絕大多數(shù)都分布在“北京四環(huán)里”。

北京“城市單中心”的發(fā)展弊端可以說是“一覽無余”。

尤其是北京“四環(huán)里”還包括了“全國政治中心”，其人口密度的居高不下和城市地位的特殊性，都要求北京必須要加速新的城市規(guī)劃落地速度了。

因此，我們的預(yù)判是：未來5年，北京都市圈的建設(shè)速度一定會(huì)加速。這是在“后疫情時(shí)代”，北京不得不做的一件事了。第一：北京老城區(qū)的人口疏解速度將會(huì)加快，尤其是四環(huán)里，三環(huán)里的常住人口密度可能還要加速降下來，減少疫情的反復(fù)強(qiáng)度。最近北京市剛剛下發(fā)了《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》，緊接著是“西城區(qū)大吉七號(hào)地塊申請(qǐng)式退租正式啟動(dòng)”。然后是11月18日，法源寺歷史文化街區(qū)公布了《開展申請(qǐng)式退租意向摸底工作告知書》，“菜市口二期退租”也要馬上就要啟動(dòng)了。

降低老城區(qū)常住人口密度，目前看還是要加速“老平房的退租力度”，“簡(jiǎn)易樓的騰退速度”和“老舊危房的改建”。

另外，根據(jù)北京最新公布的《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》，老城區(qū)里面的“違建”，“群租”，“地下室空間”也要加速拆除速度。

由于目前北京老城區(qū)擁有全北京、乃至全國最好的“教育資源”和“醫(yī)療資源”，所以只要口袋里有錢，幾乎所有人都想在北京老城區(qū)擁有“住房”。

出門就是“故宮”“王府井”，各種“文化小胡同”和“各大部委”，全國最好的“北京四中”和“協(xié)和醫(yī)院”，可以說北京老城“永不落”。

在這種背景下，北京應(yīng)該盡快出臺(tái)“因區(qū)施策”，防止常住人口“回流”老城區(qū)，通州的“雙限政策”就非常值得借鑒。

第二：北京近郊新城應(yīng)該加快建設(shè)速度，快速承接“城區(qū)人口外溢”，形成多個(gè)“副中心”發(fā)展格局。

根據(jù)目前的北京常住人口格局，僅有“通州城市副中心”一個(gè)副中心顯然是不夠的，應(yīng)該盡可能打造“多個(gè)副中心”，引導(dǎo)城區(qū)人口迅速疏解。

甚至可以在購房政策盡快推出“因區(qū)施策”，引導(dǎo)城區(qū)人口盡快向近郊區(qū)新城疏解，給予在近郊新城買房一定的“優(yōu)惠政策”。

比如只要將城里的房子賣掉，在近郊區(qū)購房，二套房首付建議應(yīng)該從目前的80%下降到60%，房貸利率上可以按照“首套房的4.85%實(shí)施”。

或者直接將近郊新房的“非普線”大幅提高，也可以起到降低首付的作用。

北京的購房政策真的是急需調(diào)整了。

但是我們依然認(rèn)為：未來北京的購房政策調(diào)整，肯定依然是“因區(qū)施策”，主城區(qū)的購房政策一定會(huì)保持“高壓狀態(tài)”，而重點(diǎn)是近郊新城的樓市政策，有望迎來“破冰”。

簡(jiǎn)單來說，北京樓市政策只要需要調(diào)整，一定是要服務(wù)于北京新版城市規(guī)劃的落地實(shí)施的。

而北京新版城市總體規(guī)劃，其核心就一條：疏解做優(yōu)城區(qū)，做大做強(qiáng)近郊新城，高質(zhì)量發(fā)展城市副中心。

這也就說明：北京主城區(qū)、通州城市副中心的樓市政策應(yīng)該是不會(huì)有變化了，北京的“因區(qū)施策”大概率還是會(huì)在近郊新城。

“控城區(qū)，松郊區(qū)”應(yīng)該是北京樓市的基本趨勢(shì)和特征。

第三，“北京都市圈”也要加速形成，軌道交通格局已經(jīng)基本成型，北京人口將進(jìn)一步向“雄安和環(huán)京”疏解。

在未來五年，北京常住人口僅僅從“城區(qū)”向“郊區(qū)”疏解可能還不夠。

更大的范圍是北京人口會(huì)向整個(gè)“北京都市圈”范圍疏解擴(kuò)散，這里面最重要的當(dāng)然是向“雄安新區(qū)”和“北三縣”地區(qū)疏解擴(kuò)散。

目前我們已經(jīng)知道是“央企總部”和“在京部屬大學(xué)”正在加速向雄安新區(qū)轉(zhuǎn)移，這有可能將會(huì)帶動(dòng)數(shù)十萬北京常住人口的疏解。

未來可能還會(huì)有“金融機(jī)構(gòu)”和“部分行政事業(yè)單位”會(huì)向雄安新區(qū)轉(zhuǎn)移，帶來的北京常住人口可能會(huì)更多。

雄安新區(qū)作為“北京都市圈”的一部分，未來承接大規(guī)模的北京常住人口已經(jīng)成為定局。

而在北三縣地區(qū)，近期隨著22號(hào)線地鐵的全面開工建設(shè)，京唐城際也即將在2022年年底開通運(yùn)營。

備受詬病的“檢查站”和“防疫政策”問題有可能也會(huì)迎刃而解，已經(jīng)離開的人口非常有希望重回北三縣。

綜上所述，我們認(rèn)為隨著疫情防控的常態(tài)化，大量人口聚集大城市核心區(qū)的現(xiàn)狀一定會(huì)被“加速調(diào)整”。

在二十大報(bào)告中，也明確提到了“要轉(zhuǎn)變超大特大城市的發(fā)展方式，加速形成新的發(fā)展格局”。

中國核心大城市的“人口郊區(qū)化”，甚至是“都市圈化”，已經(jīng)成為定局，尤其是在疫情屢次“破防”背景下，這種調(diào)整將會(huì)在未來五年明顯提速。

甚至有可能會(huì)帶來購房政策“因區(qū)施策”：核心大城市的主城區(qū)“嚴(yán)控”，而近郊新城逐漸“松綁”，帶動(dòng)常住人口的郊區(qū)化。

因此，不用再擔(dān)心大城市的“新區(qū)新城”發(fā)展不起來了。

因?yàn)樵谝咔槌B(tài)化背景下，已經(jīng)是國家戰(zhàn)略的核心布局之一了。