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北京四批次集中供地還未正式競(jìng)拍，五批次就帶著兩宗“王炸”選手率先亮相。

近日，有消息稱，今年年底北京將進(jìn)行第五批次集中供地，其中包含位于昌平區(qū)朱辛莊的兩宗地塊，分別是信息園二期地塊和朱辛莊二期0028地塊。占據(jù)區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)的這兩宗地塊，自然是吸引了不少購(gòu)房人與開發(fā)商的關(guān)注。

(資料圖)

據(jù)悉，直到“文源府”案名公布，昌平南今年累計(jì)已有11個(gè)新盤項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，再加上年末待上新的兩宗朱辛莊地塊，該區(qū)域可以算得上有13個(gè)項(xiàng)目供購(gòu)房者挑選，昌平南樓市“年度卷王”的稱號(hào)可謂名副其實(shí)。

兩宗上新地塊直線距離700米

朱辛莊地塊早就被購(gòu)房人盯上了，此前限競(jìng)房龍湖云璟快速售罄便有所征兆，況且這兩宗擬供應(yīng)的地塊位置更加優(yōu)越。

距離昌平線朱辛莊站西側(cè)約900米的地方，便是朱辛莊二期0028土地項(xiàng)目。據(jù)悉，朱辛莊二期0028地塊的用地面積達(dá)1.47公頃，建筑規(guī)模3.67萬(wàn)平方米，容積率2.5，未來(lái)的產(chǎn)品定位偏向于剛需剛改。

朱辛莊二期0028地塊

從地塊現(xiàn)場(chǎng)可以看到，朱辛莊二期0028地塊的地面平整，包含地塊在內(nèi)的這片區(qū)域還有待開發(fā)建設(shè)，整個(gè)城市界面還算規(guī)整。此外，據(jù)昌平城市建設(shè)規(guī)劃方案中顯示，0028地塊的左側(cè)片區(qū)主要是工業(yè)用地，右側(cè)則毗鄰著一宗0029住宅用地。

住總?cè)f科天地

即便目前朱辛莊區(qū)域還有待建設(shè)，但相對(duì)應(yīng)的配套規(guī)劃均已在落實(shí)。朱辛莊二期0028地塊往東走一公里，住總?cè)f科天地已經(jīng)營(yíng)業(yè)開放，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正在建設(shè)當(dāng)中；往西走2公里是永旺商城。并且，周邊小米、中公教育等產(chǎn)業(yè)也云集于此。

正在建設(shè)中的小米產(chǎn)業(yè)園

事實(shí)上，0028地塊和信息園二期地塊相距并不遠(yuǎn)，直線距離700米左右，兩個(gè)地塊中間夾著小米未來(lái)產(chǎn)業(yè)園以及創(chuàng)研中心。同時(shí)也意味著，這兩個(gè)地塊所享的配套資源幾乎是相同的。

信息園二期項(xiàng)目地塊

區(qū)別在于地塊本身規(guī)劃，信息園二期項(xiàng)目需要配建商業(yè)以及教育設(shè)施，整體比較零碎以及開發(fā)建設(shè)的規(guī)模較大。據(jù)悉，信息園二期項(xiàng)目用地面積4.53公頃，建筑規(guī)模達(dá)10.26萬(wàn)平方米，西側(cè)緊挨北京大數(shù)據(jù)智能產(chǎn)業(yè)園。

對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“朱辛莊這兩宗地塊的位置比較優(yōu)越，一是靠近昌平地鐵線和8號(hào)地鐵線，同時(shí)也連接13號(hào)線通達(dá)西二旗板塊的中關(guān)村科技園；二是西側(cè)不遠(yuǎn)即京新、京藏高速，南側(cè)臨近的北清路正在做快速化改造，所以無(wú)論是軌道交通還是路面公共交通，其通達(dá)性都非常好。”

周邊小區(qū)兩個(gè)月左右成交15套

朱辛莊附近的新房以及二手房市場(chǎng)行情如何？

新房方面，在朱辛莊二期0028地塊西南側(cè)不遠(yuǎn)處就是龍湖云璟，當(dāng)時(shí)因?yàn)槭窍薷?jìng)房，限價(jià)為5.75萬(wàn)/㎡，目前早已清盤。

二手房方面，朱辛莊二期0028地塊南側(cè)是領(lǐng)秀慧谷小區(qū)，其品質(zhì)呈現(xiàn)較好，價(jià)格也是整個(gè)區(qū)域內(nèi)較高的小區(qū)。根據(jù)安居客地圖找房顯示，領(lǐng)秀慧谷C區(qū)掛牌價(jià)6.8萬(wàn)/㎡，D區(qū)掛牌價(jià)6.8-7萬(wàn)/㎡，A區(qū)和B區(qū)都是5.8萬(wàn)/㎡。

通過(guò)北青地產(chǎn)走訪，負(fù)責(zé)朱辛莊及回龍觀板塊的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹到，“領(lǐng)秀慧谷一共有五個(gè)區(qū)，A、B前兩個(gè)區(qū)是限價(jià)商品房，建設(shè)于2011年，81平兩居室成交總價(jià)在500萬(wàn)左右；C、D、D2區(qū)后三個(gè)區(qū)是純商品房，建設(shè)年代較新，在2015年以后，主力戶型是86-90平的兩居室，相同面積下C區(qū)成交總價(jià)約620萬(wàn)，而D、D2區(qū)的成交總價(jià)約630萬(wàn)?！?/p>

此外，這位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還提供了一份近期領(lǐng)秀慧谷的成交明細(xì)。數(shù)據(jù)顯示，自9月1日到11月10日期間，通過(guò)該中介公司成交的房源達(dá)15套，并且成交價(jià)整體略微有漲幅。

“一般而言，這個(gè)小區(qū)房源的掛牌價(jià)，還能跟房東再議議價(jià)，往下減5-10萬(wàn)都有可能成交的。”這位經(jīng)紀(jì)人補(bǔ)充道。

根據(jù)周邊樓盤的市場(chǎng)情況，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，上新的兩宗地塊銷售指導(dǎo)價(jià)會(huì)在6.5萬(wàn)/㎡左右，但不會(huì)超過(guò)7萬(wàn)/㎡.

預(yù)測(cè)朱辛莊地塊被多家開發(fā)商搶奪

如今，昌平南供應(yīng)的新盤已經(jīng)達(dá)到11個(gè)，彼時(shí)朱辛莊這兩宗地塊開盤對(duì)昌平樓市有什么影響？京北人群的購(gòu)買力是否還能承載朱辛莊地塊上新呢？

郭毅認(rèn)為，“從整個(gè)昌平南來(lái)看，雖然整體新盤項(xiàng)目的數(shù)量較多，但其實(shí)各個(gè)項(xiàng)目之間還是存在著一些產(chǎn)品、地段以及與之形成的這個(gè)性價(jià)比和價(jià)值差的?！?/p>

“如果朱辛莊這兩個(gè)地塊的指導(dǎo)價(jià)格是在6.2/6.3萬(wàn)左右，同時(shí)地價(jià)控制在一個(gè)合理的水平。那么，相比其他昌平南的地塊，朱辛莊地塊擁有當(dāng)下居住配套成熟以及未來(lái)產(chǎn)業(yè)落位的價(jià)值增長(zhǎng)潛力，其優(yōu)勢(shì)會(huì)更為突出，相應(yīng)的去化壓力會(huì)減輕許多?！惫惚硎?。

那么，單純比較這兩個(gè)地塊，開發(fā)商會(huì)更青睞于誰(shuí)？

郭毅分析，朱辛莊二期0028地塊會(huì)更好一些。一方面，朱辛莊二期0028地塊總價(jià)低，對(duì)于開發(fā)商而言資金壓力?。涣硪环矫嬖擁?xiàng)目的體量小，去化難度較低，整個(gè)運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)的效率高。

而信息園二期地塊相對(duì)來(lái)說(shuō)，有一些公共設(shè)施的配建，再加上地塊整體的建筑規(guī)模偏大，所以去化周期流速會(huì)稍微慢一些。

“鑒于朱辛莊這兩個(gè)地塊去化流速會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，所以參與競(jìng)爭(zhēng)的開發(fā)商企業(yè)會(huì)比較多?！惫泐A(yù)測(cè)。

文/宋欣