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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

(資料圖片僅供參考)

Q:

我在朝陽區(qū)百環(huán)家園有一套貸款房，買了六年了，現(xiàn)在市場價大概650萬，小學初中都是多校搖號，學校好像也不怎么樣。1有沒有必要在朝陽區(qū)換一套好一點的學區(qū)房？推薦哪些小區(qū)？2孩子戶口是順義的，但是對應(yīng)學區(qū)也不好，選擇順義上個好小學，不賣朝陽的房子，買個順義學區(qū)占坑房，是個好選擇嗎？推薦哪些小區(qū)？3因為通州有親人，如果選擇通州上個好小學，在通州買個占坑房，是個好選擇嗎？推薦哪些小區(qū)？以上三個選擇，應(yīng)該怎么抉擇呢？或者有更好的建議嗎？

A：

1.是否換學區(qū)房只能家長定，外人不好建議。以650萬的話，除了帝景之外基本都能買到了，嘉銘東區(qū)、陳分和清朝的溢價相對低，看看再定唄。

2.順義的教育挺好，但沒什么學區(qū)房，牛一有也是搖號的，我沒搞清楚、反正沒法兒跟朝陽比吧，朝陽算是所有行政區(qū)中最穩(wěn)妥的，基本是單校。

3.通州，晚了點兒了。前些天新政策公布，學區(qū)房差不多都漲了，運河等好學區(qū)的溢價率更高，考慮好。

4.常規(guī)建議是在朝陽，單校的概率大，牛?；径际蔷拍曛?，省心。這還是自己定吧，沒標準方案。具體小區(qū)等定了學區(qū)再說吧，這剛有想法，還早著呢。

這也看孩子，真要是天牛娃在哪兒都行，無所謂學區(qū)。真要是不太牛的話干脆還建議東西城了呢，資源均衡，普高率和一本率最高，讓普娃搏個大概率。但也別太過分看重學區(qū)房，師父領(lǐng)進門修行在個人，父母才是孩子的終身老師。僅供參考。

二

Q:

本人和配偶擬于明年上半年在北京買房，首付目前能出200-250萬，房子總價考慮550萬左右，目前最希望在東城區(qū)上車，考慮離上班比較近(王府井,朝陽門)，且東城多校劃片以后小孩上學學區(qū)不會太差(擬于約五年后要小孩）。由于本人和配偶明年起出國工作，實際約五年后入住，買房后打算把房子租出去。請問章哥您覺得明年初買房時機相對來說合適嗎？不知道您覺得我們的買房思路是否合理？以及您可否推薦一些合適的小區(qū)或者片區(qū)呢？

A：

1.明年初買房，東城區(qū)。說不太好，明年是北京有史以來的入學最高峰，2017年的二胎寶寶們到了集中幼升小的時候了，又趕上全國救市，那在信息采集之前有可能出現(xiàn)小陽春。至少沒什么下跌的道理吧，談不上多好的時機。

2.思路，買了學區(qū)房五年不住，小孩至少12年之后才用得上，考慮好吧。這兩年是入學高峰，學區(qū)房的溢價高，這預(yù)算在東西城都是占坑兒房，溢價率在40%都不新鮮。那就是說租金會相對很低，沒人會為用不上的學位掏租金，5年下來少個十多萬吧，自己考量是否劃算。

從2025年起入學人口會明顯降低，這看看出生人口數(shù)字就知道了。2026年進入確定性的低谷，你們是2027年收回房子。那看看去年的結(jié)婚數(shù)就知道趨勢了，還沒2020年的出生數(shù)多呢。也就是說，2021年結(jié)婚的所有夫妻都在今年生孩子，人數(shù)也是下降的?？紤]好吧，學區(qū)房的溢價是由入學孩子的數(shù)量支撐的，如果房子不減少而孩子減少了，那溢價率有可能受影響。未必是下跌，也有可能是跟日本韓國和臺灣省似的，都是學區(qū)房隨著人口降低而漲的慢點兒，逐步降低溢價率。

3.小區(qū)或片區(qū)，常規(guī)建議就是在龍體或東崇前唄。學區(qū)資源均衡，房齡相對新的也多，550肯定能買到還行的。

4.總之考慮好，明年五月之前是入學高峰，盡量別和家長們?nèi)尫?，他們是沒轍，你們這屬于不自住的炒房，讓著點兒人家吧。另外上網(wǎng)搜搜這幾年人口出生數(shù)量再做決定，畢竟這會兒去炒學區(qū)房，有點兒風險。僅供參考。

三

Q:

我是在北京的打工人，有工居。因為孩子要在亦莊經(jīng)開區(qū)這里讀書，我們被要求必須落戶在經(jīng)開，才能順利從外地轉(zhuǎn)學籍過來讀高中。這段時間也看了這邊的很多房子，最后我的決定是花最少的錢解決眼前的茍且。我們買了南海家園二里的一套89.4的兩房板樓，南北通透，樓棟在小區(qū)的中間位置，18層的樓高，買了10層，最后總價下來481萬。我是打算落戶，轉(zhuǎn)完學籍就立刻賣了，畢竟也沒打算自己住，就是用來純落戶的?，F(xiàn)在唯一的擔心就是會不會砸手上。畢竟這里的房價真的看不懂，又偏遠，房價又高，周邊的金茂，中海，動輒就8-10萬的單價了。也請您幫忙分析一下，我的這個動作是否合適。我一直安慰自己是剛需，沒辦法的事。

A：

1.也確實是沒辦法的事兒啊，沒必要太糾結(jié)。亦莊現(xiàn)在確實是有點兒學區(qū)溢價，但談不上多高，跟東西海比起來少多了。有溢價雖然影響了居住的性價比，但另一方面也說明看好亦莊發(fā)展的人多，所以才推高了價格。

2.可也上網(wǎng)看看亦莊的掛牌量，核心區(qū)才1000套房，河西才300多套。這與亦莊30萬人口，十多萬套房比起來的比例很低了，低于北京平均值。而商品價格是由供需關(guān)系決定的，那買的多賣的少才能支撐住價格，所以亦莊現(xiàn)在的價格談不上什么風險，犯不上糾結(jié)是否會砸手上。

3.偏遠是當年的概念了，20年前我覺得亦莊太偏了，再走點兒就河北了，十年前都覺得遠，但現(xiàn)在看來這還真不算什么了。產(chǎn)業(yè)就是支撐，亦莊是30萬人，3萬家注冊企業(yè)，說實話我都看不懂，十個人一家公司，哪兒來的這么多?。?/p>

但看不懂就甭琢磨了，反正就是這么個事實。商人是逐利的，資本是流動的，有產(chǎn)業(yè)有企業(yè)就有錢流進來，人也追著來就業(yè)，城市的支撐也就成型了，都不用普通人理解。

4.總之我覺得沒必要太糾結(jié)，只看事實就得了，甭非得理解，這年頭兒讓人不理解的事兒太多了。也甭老想著用完學位就賣，到時候看情況。僅供參考。

四

Q:

家里目前在北京有兩套房。一套在朝陽常營一居，一套在房山長陽三居，兩邊學區(qū)學校都不好，目前孩子在房山湊合上小學二年級，之前看過學區(qū)房，但是沒有出手導(dǎo)致錯過了1911和學區(qū)關(guān)鍵時間點，目前看孩子學習能力還是很好的，三大主科都很好，其它科學科目啟蒙也還不錯，都有興趣，所以還是不想放棄學區(qū)房的規(guī)劃，畢竟初中很關(guān)鍵，我個人想賣長陽的房子，這樣置換時資金充裕一些，大概能湊到700萬，這樣可以看東城或者海淀，但是老公不想賣三居，覺得老人以后年紀大了需要大房子，朝陽的房子租售比要比房山好，您有什么建議呢？

A：

1.這我沒什么建議吧，既然兩邊的各有所長，那拿哪個換只能自己定了。不過東城海淀的占坑房都有300多萬的，常營的一居也夠了吧？

2.如果是成績真的很好，那就去海淀吧，不用什么好學區(qū)，直接搏點招就行，然后在學校附近租房。

不過一般建議提前跨區(qū)，這樣雖然不能直升，但畢竟有小學的學籍，即便是派位也不算吃虧。另外海淀的學習氛圍和教育模式和房山不同，最好提前去適應(yīng)。只是跨區(qū)轉(zhuǎn)學的話大概率是派位，幾乎進不去好學校，只能靠自己雞娃了，二年級還行，不算晚。

3.東城，一般不建議牛娃跨區(qū)轉(zhuǎn)學。因為太公平了，小學中學都是派位，這對成績好的孩子來說有點兒吃虧。所以多數(shù)都是普娃才轉(zhuǎn)東城的，搏個大多數(shù)的概率。如果去東城就選龍體吧，東崇前也行，都有小戶型，相對容易買到。學區(qū)也基本均衡，只要不跨片區(qū)就行。

4.其他的沒建議?？紤]好海淀的內(nèi)卷，真得是牛娃虎媽才合適，轉(zhuǎn)學生要付出更大的努力。僅供參考。

五

Q:

現(xiàn)有一套住房，在西城德勝片區(qū)教場口街2號院，小三居，孩子讀小學?？紤]到目前房子居住條件一般，更多是提供入學價值。現(xiàn)在尚有溢價，但未來受政策等各方面因素，溢價效應(yīng)會減弱。同時想改善住房條件，把老家父母接到北京，年齡大了住在一起便于照顧。因此考慮換個一居或二居，僅供周中上學，周末到二套改善房居住。是否可行？

改善房意向為別墅，主要是因為有院子（老人比較傾向）、分層居住打擾小。預(yù)算在1200左右，目前考慮馬坡方向的別墅，如魯能7號院、富力灣等，價位距離覺得可以接受。不知道區(qū)位是否合適，還是長遠看，選亦莊或豐臺方向的別墅？

A：

1.上學住學校附近，周末去改善房。我家也試過，效果沒有設(shè)想的好。主要是我們老忘東西，兩邊兒都忘，也不知道怪誰。不是每次，但就算每個月忘一次也挺別扭的，感覺忙忙叨叨的。試試吧，這就相當于每周去度假，有時候會心情挺好，有時候會感覺挺累。

2.別墅，憑個人喜好選擇就行，這是純粹自住為主的產(chǎn)品，而我一般只能從保值角度分析。

考慮好，別墅類產(chǎn)品不管什么形式都是消費為主的，跟投資保值什么的關(guān)系不大。全北京能跟上大盤的項目沒幾個，基本都在產(chǎn)業(yè)區(qū)附近。郊區(qū)的則沒有保值好的，只可能在某一階段跟上大盤，長期都是走弱的。所以放平心態(tài)，別以普宅的保值角度來看待，畢竟房子是用來住的，買別墅圖的就是享受。

3.考慮好吧，我感覺你們現(xiàn)在的想法很好，但有點兒理想化?？梢陨暇W(wǎng)搜搜別人家的經(jīng)驗和心得，然后再做決定。僅供參考。

六

Q:

我家是郊區(qū)平谷的，平谷的房子有一些公積金貸款，所以在買房就是二套了，因為周邊親戚和朋友很多都是朝陽的，也在朝陽上班，所以這邊比較熟，只看朝陽的房子。

目前資金只有180左右，除去稅費和中介費，所以只能看大概270以內(nèi)的老房子。訴求希望能跟上北京大盤，也是為了以后孩子可以來朝陽上學來上車（至少要5年以后了，不太考慮學區(qū)，朝陽的學校至少比平谷強）。

現(xiàn)在在看常營的一居，比如金隅麗景、住欣家園，樓齡相對新一些，大概10年的，但是都要有土地出納金，價格也不低。定福莊和垡頭的84年的能買小兩居，以及自己父母的思想是買潘家園小區(qū)的一居，反正都是老房子，那就盡量往靠市里買。對象父母更傾向于垡頭或定福莊小兩居覺得以后住著相對寬敞點。但是看了很多文章感覺常營綜合更能兼顧跟上大盤些。所以想問問章哥給些建議。我個人的想法就是想先上車，怕以后房價繼續(xù)上漲，所以就是這幾個地方比較糾結(jié)。

A：

1.能買在常營草房的就盡量唄，從保值到學區(qū)都算是相對合適的。這地段兒本來一般，兩區(qū)交界還有垃圾場，否則也不會規(guī)劃為保障房性質(zhì)。但現(xiàn)實中開發(fā)得還都不錯，規(guī)模大年輕人多，又有北京像素這么個神盤助陣，所以導(dǎo)致這里算是小型配套最全的板塊了，彌補了先天不足。學校也不錯，北京保障房中級別最高的。具體成績我不知道，但應(yīng)該是在陳經(jīng)綸系統(tǒng)內(nèi)比較靠前，僅次于幾個頭部校，很好了，也沒學區(qū)溢價，性價比劃算。但這綜合地價款怎么辦呢，看看業(yè)主是否配合吧，讓中介算算賬。

2.買不到合適的就看定福莊的老小區(qū)，保值也不落后，就是流動性弱點兒，1984年的快影響貸款了，出手的時候掛牌期長。

其他的就是自住為主了，都是地段兒原因，朝陽區(qū)不是太重視南部，所以略弱點兒，傳導(dǎo)的排序也靠后。潘家園的優(yōu)勢那就是交通方便唄，經(jīng)濟實惠，自住為主。僅供參考。

七

Q:

第一想咨詢您北京房價是否會跌？ 目前疫情，戰(zhàn)爭，周邊房價下跌的行情下，昌平天通苑和東城，西城的房子是否有跌的風險？

A：

1.光有第一，怎么沒第二啊，倆靴子一塊兒扔好不好??？

2.北京房價是否會跌，有可能唄，從來也沒有只漲不跌的投資市場。

但近期的可能性不大，全國救市，從中央到地方出臺一堆政策了，北京什么都沒出也沒跌，這支撐就夠強的了。另外好歹也是首都大城市，如果下跌的話，其他中小城市就更沒信心了。所以大概率不會跌，如果低頭就應(yīng)該會出臺地方政策，怎么也得替其他城市撐一把啊。

3.疫情都三年了，要跌早跌了。而且看看中央的公告吧，寫的是各地的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)基本緩解，地方債也處理得差不多了，所以才敢放開手的救市。那之前最困難的時候北京都沒跌，非得說這會兒怎樣，可能性不大。

4.戰(zhàn)爭，這和天通苑沒什么關(guān)系吧？且打不到這兒來呢。另外天通苑和東西城也遠點兒了吧，前門樓子跟胯骨軸子，不挨邊兒。

如果說戰(zhàn)爭，那2016年的“南海危機”怎么算？那可是中美到了真正對抗的最后關(guān)頭，美國當時雙航母艦隊強闖南海，哈里斯的口號是“做好今晚就開戰(zhàn)的準備”。中國則是全軍一級戰(zhàn)備，北東南三大艦隊精銳盡出，四員上將坐鎮(zhèn)指揮，復(fù)員暫停骨干歸隊，彈藥下發(fā)到連級，所有人都寫了遺書抱著槍睡覺的。那些天是天價的導(dǎo)彈無上限的打，火箭軍實彈上膛，目標直指南海。戰(zhàn)略級核潛艇都做出了同歸于盡的準備，那才是世界大戰(zhàn)的危急關(guān)頭呢。

還記得那年的房價什么走勢嗎？去庫存，棚改貨幣化，北京從一年內(nèi)房價漲了小一倍。那可是中美兩個核大國直接軍事對抗，不是俄羅斯打烏克蘭這級別，和南海危機比起來這就是小打小鬧。

5.總之吧，我覺得討論這沒什么意義，有時間看看歷史吧，或許能有些幫助。歷史從來都不會重演，但有時候也會合拍。而且這些宏觀的我也不懂，有時間聊聊平行宇宙和暗物質(zhì)還行。據(jù)說目前地球已經(jīng)進入第六次物種大滅絕了，要不探討一下跟天通苑的關(guān)系，看看是否能通到天上去躲躲？僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！