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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(資料圖片僅供參考)

Q:

我在朝陽(yáng)區(qū)百環(huán)家園有一套貸款房，買(mǎi)了六年了，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)大概650萬(wàn)，小學(xué)初中都是多校搖號(hào)，學(xué)校好像也不怎么樣。1有沒(méi)有必要在朝陽(yáng)區(qū)換一套好一點(diǎn)的學(xué)區(qū)房？推薦哪些小區(qū)？2孩子戶口是順義的，但是對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)也不好，選擇順義上個(gè)好小學(xué)，不賣(mài)朝陽(yáng)的房子，買(mǎi)個(gè)順義學(xué)區(qū)占坑房，是個(gè)好選擇嗎？推薦哪些小區(qū)？3因?yàn)橥ㄖ萦杏H人，如果選擇通州上個(gè)好小學(xué)，在通州買(mǎi)個(gè)占坑房，是個(gè)好選擇嗎？推薦哪些小區(qū)？以上三個(gè)選擇，應(yīng)該怎么抉擇呢？或者有更好的建議嗎？

A：

1.是否換學(xué)區(qū)房只能家長(zhǎng)定，外人不好建議。以650萬(wàn)的話，除了帝景之外基本都能買(mǎi)到了，嘉銘東區(qū)、陳分和清朝的溢價(jià)相對(duì)低，看看再定唄。

2.順義的教育挺好，但沒(méi)什么學(xué)區(qū)房，牛一有也是搖號(hào)的，我沒(méi)搞清楚、反正沒(méi)法兒跟朝陽(yáng)比吧，朝陽(yáng)算是所有行政區(qū)中最穩(wěn)妥的，基本是單校。

3.通州，晚了點(diǎn)兒了。前些天新政策公布，學(xué)區(qū)房差不多都漲了，運(yùn)河等好學(xué)區(qū)的溢價(jià)率更高，考慮好。

4.常規(guī)建議是在朝陽(yáng)，單校的概率大，牛?；径际蔷拍曛?，省心。這還是自己定吧，沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)方案。具體小區(qū)等定了學(xué)區(qū)再說(shuō)吧，這剛有想法，還早著呢。

這也看孩子，真要是天牛娃在哪兒都行，無(wú)所謂學(xué)區(qū)。真要是不太牛的話干脆還建議東西城了呢，資源均衡，普高率和一本率最高，讓普娃搏個(gè)大概率。但也別太過(guò)分看重學(xué)區(qū)房，師父領(lǐng)進(jìn)門(mén)修行在個(gè)人，父母才是孩子的終身老師。僅供參考。

二

Q:

本人和配偶擬于明年上半年在北京買(mǎi)房，首付目前能出200-250萬(wàn)，房子總價(jià)考慮550萬(wàn)左右，目前最希望在東城區(qū)上車(chē)，考慮離上班比較近(王府井,朝陽(yáng)門(mén))，且東城多校劃片以后小孩上學(xué)學(xué)區(qū)不會(huì)太差(擬于約五年后要小孩）。由于本人和配偶明年起出國(guó)工作，實(shí)際約五年后入住，買(mǎi)房后打算把房子租出去。請(qǐng)問(wèn)章哥您覺(jué)得明年初買(mǎi)房時(shí)機(jī)相對(duì)來(lái)說(shuō)合適嗎？不知道您覺(jué)得我們的買(mǎi)房思路是否合理？以及您可否推薦一些合適的小區(qū)或者片區(qū)呢？

A：

1.明年初買(mǎi)房，東城區(qū)。說(shuō)不太好，明年是北京有史以來(lái)的入學(xué)最高峰，2017年的二胎寶寶們到了集中幼升小的時(shí)候了，又趕上全國(guó)救市，那在信息采集之前有可能出現(xiàn)小陽(yáng)春。至少?zèng)]什么下跌的道理吧，談不上多好的時(shí)機(jī)。

2.思路，買(mǎi)了學(xué)區(qū)房五年不住，小孩至少12年之后才用得上，考慮好吧。這兩年是入學(xué)高峰，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)高，這預(yù)算在東西城都是占坑兒房，溢價(jià)率在40%都不新鮮。那就是說(shuō)租金會(huì)相對(duì)很低，沒(méi)人會(huì)為用不上的學(xué)位掏租金，5年下來(lái)少個(gè)十多萬(wàn)吧，自己考量是否劃算。

從2025年起入學(xué)人口會(huì)明顯降低，這看看出生人口數(shù)字就知道了。2026年進(jìn)入確定性的低谷，你們是2027年收回房子。那看看去年的結(jié)婚數(shù)就知道趨勢(shì)了，還沒(méi)2020年的出生數(shù)多呢。也就是說(shuō)，2021年結(jié)婚的所有夫妻都在今年生孩子，人數(shù)也是下降的?？紤]好吧，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)是由入學(xué)孩子的數(shù)量支撐的，如果房子不減少而孩子減少了，那溢價(jià)率有可能受影響。未必是下跌，也有可能是跟日本韓國(guó)和臺(tái)灣省似的，都是學(xué)區(qū)房隨著人口降低而漲的慢點(diǎn)兒，逐步降低溢價(jià)率。

3.小區(qū)或片區(qū)，常規(guī)建議就是在龍?bào)w或東崇前唄。學(xué)區(qū)資源均衡，房齡相對(duì)新的也多，550肯定能買(mǎi)到還行的。

4.總之考慮好，明年五月之前是入學(xué)高峰，盡量別和家長(zhǎng)們?nèi)尫浚麄兪菦](méi)轍，你們這屬于不自住的炒房，讓著點(diǎn)兒人家吧。另外上網(wǎng)搜搜這幾年人口出生數(shù)量再做決定，畢竟這會(huì)兒去炒學(xué)區(qū)房，有點(diǎn)兒風(fēng)險(xiǎn)。僅供參考。

三

Q:

我是在北京的打工人，有工居。因?yàn)楹⒆右谝嗲f經(jīng)開(kāi)區(qū)這里讀書(shū)，我們被要求必須落戶在經(jīng)開(kāi)，才能順利從外地轉(zhuǎn)學(xué)籍過(guò)來(lái)讀高中。這段時(shí)間也看了這邊的很多房子，最后我的決定是花最少的錢(qián)解決眼前的茍且。我們買(mǎi)了南海家園二里的一套89.4的兩房板樓，南北通透，樓棟在小區(qū)的中間位置，18層的樓高，買(mǎi)了10層，最后總價(jià)下來(lái)481萬(wàn)。我是打算落戶，轉(zhuǎn)完學(xué)籍就立刻賣(mài)了，畢竟也沒(méi)打算自己住，就是用來(lái)純落戶的?，F(xiàn)在唯一的擔(dān)心就是會(huì)不會(huì)砸手上。畢竟這里的房?jī)r(jià)真的看不懂，又偏遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)又高，周邊的金茂，中海，動(dòng)輒就8-10萬(wàn)的單價(jià)了。也請(qǐng)您幫忙分析一下，我的這個(gè)動(dòng)作是否合適。我一直安慰自己是剛需，沒(méi)辦法的事。

A：

1.也確實(shí)是沒(méi)辦法的事兒啊，沒(méi)必要太糾結(jié)。亦莊現(xiàn)在確實(shí)是有點(diǎn)兒學(xué)區(qū)溢價(jià)，但談不上多高，跟東西海比起來(lái)少多了。有溢價(jià)雖然影響了居住的性?xún)r(jià)比，但另一方面也說(shuō)明看好亦莊發(fā)展的人多，所以才推高了價(jià)格。

2.可也上網(wǎng)看看亦莊的掛牌量，核心區(qū)才1000套房，河西才300多套。這與亦莊30萬(wàn)人口，十多萬(wàn)套房比起來(lái)的比例很低了，低于北京平均值。而商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，那買(mǎi)的多賣(mài)的少才能支撐住價(jià)格，所以亦莊現(xiàn)在的價(jià)格談不上什么風(fēng)險(xiǎn)，犯不上糾結(jié)是否會(huì)砸手上。

3.偏遠(yuǎn)是當(dāng)年的概念了，20年前我覺(jué)得亦莊太偏了，再走點(diǎn)兒就河北了，十年前都覺(jué)得遠(yuǎn)，但現(xiàn)在看來(lái)這還真不算什么了。產(chǎn)業(yè)就是支撐，亦莊是30萬(wàn)人，3萬(wàn)家注冊(cè)企業(yè)，說(shuō)實(shí)話我都看不懂，十個(gè)人一家公司，哪兒來(lái)的這么多?。?/p>

但看不懂就甭琢磨了，反正就是這么個(gè)事實(shí)。商人是逐利的，資本是流動(dòng)的，有產(chǎn)業(yè)有企業(yè)就有錢(qián)流進(jìn)來(lái)，人也追著來(lái)就業(yè)，城市的支撐也就成型了，都不用普通人理解。

4.總之我覺(jué)得沒(méi)必要太糾結(jié)，只看事實(shí)就得了，甭非得理解，這年頭兒讓人不理解的事兒太多了。也甭老想著用完學(xué)位就賣(mài)，到時(shí)候看情況。僅供參考。

四

Q:

家里目前在北京有兩套房。一套在朝陽(yáng)常營(yíng)一居，一套在房山長(zhǎng)陽(yáng)三居，兩邊學(xué)區(qū)學(xué)校都不好，目前孩子在房山湊合上小學(xué)二年級(jí)，之前看過(guò)學(xué)區(qū)房，但是沒(méi)有出手導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)了1911和學(xué)區(qū)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，目前看孩子學(xué)習(xí)能力還是很好的，三大主科都很好，其它科學(xué)科目啟蒙也還不錯(cuò)，都有興趣，所以還是不想放棄學(xué)區(qū)房的規(guī)劃，畢竟初中很關(guān)鍵，我個(gè)人想賣(mài)長(zhǎng)陽(yáng)的房子，這樣置換時(shí)資金充裕一些，大概能湊到700萬(wàn)，這樣可以看東城或者海淀，但是老公不想賣(mài)三居，覺(jué)得老人以后年紀(jì)大了需要大房子，朝陽(yáng)的房子租售比要比房山好，您有什么建議呢？

A：

1.這我沒(méi)什么建議吧，既然兩邊的各有所長(zhǎng)，那拿哪個(gè)換只能自己定了。不過(guò)東城海淀的占坑房都有300多萬(wàn)的，常營(yíng)的一居也夠了吧？

2.如果是成績(jī)真的很好，那就去海淀吧，不用什么好學(xué)區(qū)，直接搏點(diǎn)招就行，然后在學(xué)校附近租房。

不過(guò)一般建議提前跨區(qū)，這樣雖然不能直升，但畢竟有小學(xué)的學(xué)籍，即便是派位也不算吃虧。另外海淀的學(xué)習(xí)氛圍和教育模式和房山不同，最好提前去適應(yīng)。只是跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)的話大概率是派位，幾乎進(jìn)不去好學(xué)校，只能靠自己雞娃了，二年級(jí)還行，不算晚。

3.東城，一般不建議牛娃跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)。因?yàn)樘搅?，小學(xué)中學(xué)都是派位，這對(duì)成績(jī)好的孩子來(lái)說(shuō)有點(diǎn)兒吃虧。所以多數(shù)都是普娃才轉(zhuǎn)東城的，搏個(gè)大多數(shù)的概率。如果去東城就選龍?bào)w吧，東崇前也行，都有小戶型，相對(duì)容易買(mǎi)到。學(xué)區(qū)也基本均衡，只要不跨片區(qū)就行。

4.其他的沒(méi)建議。考慮好海淀的內(nèi)卷，真得是牛娃虎媽才合適，轉(zhuǎn)學(xué)生要付出更大的努力。僅供參考。

五

Q:

現(xiàn)有一套住房，在西城德勝片區(qū)教場(chǎng)口街2號(hào)院，小三居，孩子讀小學(xué)?？紤]到目前房子居住條件一般，更多是提供入學(xué)價(jià)值。現(xiàn)在尚有溢價(jià)，但未來(lái)受政策等各方面因素，溢價(jià)效應(yīng)會(huì)減弱。同時(shí)想改善住房條件，把老家父母接到北京，年齡大了住在一起便于照顧。因此考慮換個(gè)一居或二居，僅供周中上學(xué)，周末到二套改善房居住。是否可行？

改善房意向?yàn)閯e墅，主要是因?yàn)橛性鹤樱ɡ先吮容^傾向）、分層居住打擾小。預(yù)算在1200左右，目前考慮馬坡方向的別墅，如魯能7號(hào)院、富力灣等，價(jià)位距離覺(jué)得可以接受。不知道區(qū)位是否合適，還是長(zhǎng)遠(yuǎn)看，選亦莊或豐臺(tái)方向的別墅？

A：

1.上學(xué)住學(xué)校附近，周末去改善房。我家也試過(guò)，效果沒(méi)有設(shè)想的好。主要是我們老忘東西，兩邊兒都忘，也不知道怪誰(shuí)。不是每次，但就算每個(gè)月忘一次也挺別扭的，感覺(jué)忙忙叨叨的。試試吧，這就相當(dāng)于每周去度假，有時(shí)候會(huì)心情挺好，有時(shí)候會(huì)感覺(jué)挺累。

2.別墅，憑個(gè)人喜好選擇就行，這是純粹自住為主的產(chǎn)品，而我一般只能從保值角度分析。

考慮好，別墅類(lèi)產(chǎn)品不管什么形式都是消費(fèi)為主的，跟投資保值什么的關(guān)系不大。全北京能跟上大盤(pán)的項(xiàng)目沒(méi)幾個(gè)，基本都在產(chǎn)業(yè)區(qū)附近。郊區(qū)的則沒(méi)有保值好的，只可能在某一階段跟上大盤(pán)，長(zhǎng)期都是走弱的。所以放平心態(tài)，別以普宅的保值角度來(lái)看待，畢竟房子是用來(lái)住的，買(mǎi)別墅圖的就是享受。

3.考慮好吧，我感覺(jué)你們現(xiàn)在的想法很好，但有點(diǎn)兒理想化?？梢陨暇W(wǎng)搜搜別人家的經(jīng)驗(yàn)和心得，然后再做決定。僅供參考。

六

Q:

我家是郊區(qū)平谷的，平谷的房子有一些公積金貸款，所以在買(mǎi)房就是二套了，因?yàn)橹苓呌H戚和朋友很多都是朝陽(yáng)的，也在朝陽(yáng)上班，所以這邊比較熟，只看朝陽(yáng)的房子。

目前資金只有180左右，除去稅費(fèi)和中介費(fèi)，所以只能看大概270以?xún)?nèi)的老房子。訴求希望能跟上北京大盤(pán)，也是為了以后孩子可以來(lái)朝陽(yáng)上學(xué)來(lái)上車(chē)（至少要5年以后了，不太考慮學(xué)區(qū)，朝陽(yáng)的學(xué)校至少比平谷強(qiáng)）。

現(xiàn)在在看常營(yíng)的一居，比如金隅麗景、住欣家園，樓齡相對(duì)新一些，大概10年的，但是都要有土地出納金，價(jià)格也不低。定福莊和垡頭的84年的能買(mǎi)小兩居，以及自己父母的思想是買(mǎi)潘家園小區(qū)的一居，反正都是老房子，那就盡量往靠市里買(mǎi)。對(duì)象父母更傾向于垡頭或定福莊小兩居覺(jué)得以后住著相對(duì)寬敞點(diǎn)。但是看了很多文章感覺(jué)常營(yíng)綜合更能兼顧跟上大盤(pán)些。所以想問(wèn)問(wèn)章哥給些建議。我個(gè)人的想法就是想先上車(chē)，怕以后房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，所以就是這幾個(gè)地方比較糾結(jié)。

A：

1.能買(mǎi)在常營(yíng)草房的就盡量唄，從保值到學(xué)區(qū)都算是相對(duì)合適的。這地段兒本來(lái)一般，兩區(qū)交界還有垃圾場(chǎng)，否則也不會(huì)規(guī)劃為保障房性質(zhì)。但現(xiàn)實(shí)中開(kāi)發(fā)得還都不錯(cuò)，規(guī)模大年輕人多，又有北京像素這么個(gè)神盤(pán)助陣，所以導(dǎo)致這里算是小型配套最全的板塊了，彌補(bǔ)了先天不足。學(xué)校也不錯(cuò)，北京保障房中級(jí)別最高的。具體成績(jī)我不知道，但應(yīng)該是在陳經(jīng)綸系統(tǒng)內(nèi)比較靠前，僅次于幾個(gè)頭部校，很好了，也沒(méi)學(xué)區(qū)溢價(jià)，性?xún)r(jià)比劃算。但這綜合地價(jià)款怎么辦呢，看看業(yè)主是否配合吧，讓中介算算賬。

2.買(mǎi)不到合適的就看定福莊的老小區(qū)，保值也不落后，就是流動(dòng)性弱點(diǎn)兒，1984年的快影響貸款了，出手的時(shí)候掛牌期長(zhǎng)。

其他的就是自住為主了，都是地段兒原因，朝陽(yáng)區(qū)不是太重視南部，所以略弱點(diǎn)兒，傳導(dǎo)的排序也靠后。潘家園的優(yōu)勢(shì)那就是交通方便唄，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，自住為主。僅供參考。

七

Q:

第一想咨詢(xún)您北京房?jī)r(jià)是否會(huì)跌？ 目前疫情，戰(zhàn)爭(zhēng)，周邊房?jī)r(jià)下跌的行情下，昌平天通苑和東城，西城的房子是否有跌的風(fēng)險(xiǎn)？

A：

1.光有第一，怎么沒(méi)第二啊，倆靴子一塊兒扔好不好啊？

2.北京房?jī)r(jià)是否會(huì)跌，有可能唄，從來(lái)也沒(méi)有只漲不跌的投資市場(chǎng)。

但近期的可能性不大，全國(guó)救市，從中央到地方出臺(tái)一堆政策了，北京什么都沒(méi)出也沒(méi)跌，這支撐就夠強(qiáng)的了。另外好歹也是首都大城市，如果下跌的話，其他中小城市就更沒(méi)信心了。所以大概率不會(huì)跌，如果低頭就應(yīng)該會(huì)出臺(tái)地方政策，怎么也得替其他城市撐一把啊。

3.疫情都三年了，要跌早跌了。而且看看中央的公告吧，寫(xiě)的是各地的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)基本緩解，地方債也處理得差不多了，所以才敢放開(kāi)手的救市。那之前最困難的時(shí)候北京都沒(méi)跌，非得說(shuō)這會(huì)兒怎樣，可能性不大。

4.戰(zhàn)爭(zhēng)，這和天通苑沒(méi)什么關(guān)系吧？且打不到這兒來(lái)呢。另外天通苑和東西城也遠(yuǎn)點(diǎn)兒了吧，前門(mén)樓子跟胯骨軸子，不挨邊兒。

如果說(shuō)戰(zhàn)爭(zhēng)，那2016年的“南海危機(jī)”怎么算？那可是中美到了真正對(duì)抗的最后關(guān)頭，美國(guó)當(dāng)時(shí)雙航母艦隊(duì)強(qiáng)闖南海，哈里斯的口號(hào)是“做好今晚就開(kāi)戰(zhàn)的準(zhǔn)備”。中國(guó)則是全軍一級(jí)戰(zhàn)備，北東南三大艦隊(duì)精銳盡出，四員上將坐鎮(zhèn)指揮，復(fù)員暫停骨干歸隊(duì)，彈藥下發(fā)到連級(jí)，所有人都寫(xiě)了遺書(shū)抱著槍睡覺(jué)的。那些天是天價(jià)的導(dǎo)彈無(wú)上限的打，火箭軍實(shí)彈上膛，目標(biāo)直指南海。戰(zhàn)略級(jí)核潛艇都做出了同歸于盡的準(zhǔn)備，那才是世界大戰(zhàn)的危急關(guān)頭呢。

還記得那年的房?jī)r(jià)什么走勢(shì)嗎？去庫(kù)存，棚改貨幣化，北京從一年內(nèi)房?jī)r(jià)漲了小一倍。那可是中美兩個(gè)核大國(guó)直接軍事對(duì)抗，不是俄羅斯打?yàn)蹩颂m這級(jí)別，和南海危機(jī)比起來(lái)這就是小打小鬧。

5.總之吧，我覺(jué)得討論這沒(méi)什么意義，有時(shí)間看看歷史吧，或許能有些幫助。歷史從來(lái)都不會(huì)重演，但有時(shí)候也會(huì)合拍。而且這些宏觀的我也不懂，有時(shí)間聊聊平行宇宙和暗物質(zhì)還行。據(jù)說(shuō)目前地球已經(jīng)進(jìn)入第六次物種大滅絕了，要不探討一下跟天通苑的關(guān)系，看看是否能通到天上去躲躲？?jī)H供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！