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在北京的房屋交易過程中，戶口遷出糾紛已屢見不鮮，或者因為出賣人拒不遷出戶口，或者因為多次交易已無法聯(lián)系戶口本人。由于糾紛很多且不易處理，戶口遷出問題早已引起媒體及公眾普遍關注。我印象比較深刻的是，記者問我戶口不遷會對買房人產生什么影響？問的不錯，這是糾紛產生的原因。

戶口不遷出會對買房人產生什么影響？

(資料圖片)

1.影響房屋價值。由于買房人無法遷出房內前業(yè)主戶口，所以買房人如果想出售的話，往往需要低于市場價出售。

2.需要對新的買受人承擔違約責任。因為在北京市存量房屋買賣合同的模板中，約定有逾期遷出戶口的違約責任，故戶口無法遷出的話就需要對新的買受人承擔違約責任。

3.不排除上學名額已被占用的可能。很多人買房是為孩子上學，如果別人戶口已經占用上學名額，自己孩子可能面臨無法使用名額的困境。

4.可能影響拆遷補助?，F(xiàn)在拆遷政策一般考慮的是實際居住人口，但是房內戶口較為復雜的話可能會產生額外麻煩。

有人說：對方不遷，我起訴到法院讓他遷啊。

NO。NO。NO。

根據相關戶口管理規(guī)定，公安部門為戶籍管理機關，通常為派出所的戶籍科，而不是法院；而且戶口遷移應由遷移本人到派出所辦理。所以戶口管理是行政機關的行政權力，而且戶口遷出事宜并非民事法律關系，不屬于人民法院民事案件受理范圍。故無法通過民事訴訟強制遷出出賣人戶口。

那怎么辦？

由于目前政策無法強制遷出戶口，所以買房人一定要擦亮眼睛，在簽約前一定要去戶籍機關核查房內戶口情況。如無戶口，則相對可以放心簽約，如有戶口，務必在合同內約定逾期遷出戶口的合同解除權，以及其他想約定的權利，比如將戶口遷出作為支付首付款的條件。當然未來可能無需如此，后文詳述。

可以起訴追究違約責任。

雖然法院不會判決強制遷出戶口，但是要求違約方承擔違約金是法院民事案件受理范圍。而且二手房買賣合同中往往會約定有戶口遷出時間以及逾期遷出的違約責任。實踐中約定的違約責任承擔方式往往有兩種：一種為雙方約定一個具體的違約金數額；一種為按日計算總價款的萬分之五（也可以約定為其他比例）作為違約金。強烈推薦第二種約定方式。根據這些約定，出賣人逾期遷出戶口，就應當依據合同約定承擔責任，所以當然可以向法院起訴主張違約金。

在實踐中，法院判決的違約責任承擔方式往往為：

1.若戶口已遷出，法院會酌定判決一個具體金額；

2.若戶口未遷出，法院往往有兩種判決方式：

（1）判決支持從逾期遷出戶口之日至法庭辯論終結之日的違約金，后續(xù)違約金待實際產生后另案主張；

（2）直接判決違約金從逾期遷出戶口之日起至實際遷出之日止，按日計算違約金，直至戶口遷出為止。

合同約定多少就會判多少違約金嗎？

實踐中不會。因為《民法典》第五百八十五條第二款規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。”根據該規(guī)定，實踐中需要買房人舉證證明因出賣人遲延履行戶口遷出義務給其造成的實際損失，如無法證明，則法院會根據當事人過錯程度、合同履行情況以及公平原則等進行自由裁量。

那有起訴必要嗎？

當然有。根據以上分析，雖然戶口不能強制遷出，但是也值得一訴。因為不起訴的話，出賣人就永遠不用承擔任何責任，出賣人當然巴不得你不起訴呢。而起訴呢，既可以給出賣人施壓以遷出戶口，又可以獲取違約金，如果法院判決至戶口遷出之日止的話，只要一天不遷出，就產生一天的違約金。我曾辦理的一個案子，合同約定的是按日計算萬分之五，法院自由裁量后判決按日計算萬分之一，判決做出之日已經有超過10萬的違約金，出賣人在判決生效后很快支付了該部分違約金，而且以后只要不遷出，每月都會有一萬多的違約金，確實也是一筆收入，想想不也挺香嗎，咋能不起訴呢。

未來，會解決戶口無法強制遷出的這個難題。

戶口遷出問題其實已經引起相關部門重視。2020年12月31日，北京市公安局發(fā)布了《關于在戶籍派出所設立“公共戶”的工作意見(征求意見稿)》（下稱“征求意見稿”）。根據該文件內容，北京市擬在全市派出所設立“公共戶”，用以解決目前存在的戶籍問題。其中規(guī)定，因房屋所有權發(fā)生變更，原戶內人員拒不遷出或無法通知，且其本人、配偶或直系親屬在本市沒有合法產權住房，則現(xiàn)權利人可以申請將原戶內人員遷出。雖然還未正式生效，但是也足以說明相關部門正在積極解決這個問題，相信不久的未來，這個問題會徹底解決。