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在北京的房屋交易過程中，戶口遷出糾紛已屢見不鮮，或者因?yàn)槌鲑u人拒不遷出戶口，或者因?yàn)槎啻谓灰滓褵o法聯(lián)系戶口本人。由于糾紛很多且不易處理，戶口遷出問題早已引起媒體及公眾普遍關(guān)注。我印象比較深刻的是，記者問我戶口不遷會(huì)對(duì)買房人產(chǎn)生什么影響？問的不錯(cuò)，這是糾紛產(chǎn)生的原因。

戶口不遷出會(huì)對(duì)買房人產(chǎn)生什么影響？

(資料圖片)

1.影響房屋價(jià)值。由于買房人無法遷出房?jī)?nèi)前業(yè)主戶口，所以買房人如果想出售的話，往往需要低于市場(chǎng)價(jià)出售。

2.需要對(duì)新的買受人承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)樵诒本┦写媪糠课葙I賣合同的模板中，約定有逾期遷出戶口的違約責(zé)任，故戶口無法遷出的話就需要對(duì)新的買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

3.不排除上學(xué)名額已被占用的可能。很多人買房是為孩子上學(xué)，如果別人戶口已經(jīng)占用上學(xué)名額，自己孩子可能面臨無法使用名額的困境。

4.可能影響拆遷補(bǔ)助?，F(xiàn)在拆遷政策一般考慮的是實(shí)際居住人口，但是房?jī)?nèi)戶口較為復(fù)雜的話可能會(huì)產(chǎn)生額外麻煩。

有人說：對(duì)方不遷，我起訴到法院讓他遷啊。

NO。NO。NO。

根據(jù)相關(guān)戶口管理規(guī)定，公安部門為戶籍管理機(jī)關(guān)，通常為派出所的戶籍科，而不是法院；而且戶口遷移應(yīng)由遷移本人到派出所辦理。所以戶口管理是行政機(jī)關(guān)的行政權(quán)力，而且戶口遷出事宜并非民事法律關(guān)系，不屬于人民法院民事案件受理范圍。故無法通過民事訴訟強(qiáng)制遷出出賣人戶口。

那怎么辦？

由于目前政策無法強(qiáng)制遷出戶口，所以買房人一定要擦亮眼睛，在簽約前一定要去戶籍機(jī)關(guān)核查房?jī)?nèi)戶口情況。如無戶口，則相對(duì)可以放心簽約，如有戶口，務(wù)必在合同內(nèi)約定逾期遷出戶口的合同解除權(quán)，以及其他想約定的權(quán)利，比如將戶口遷出作為支付首付款的條件。當(dāng)然未來可能無需如此，后文詳述。

可以起訴追究違約責(zé)任。

雖然法院不會(huì)判決強(qiáng)制遷出戶口，但是要求違約方承擔(dān)違約金是法院民事案件受理范圍。而且二手房買賣合同中往往會(huì)約定有戶口遷出時(shí)間以及逾期遷出的違約責(zé)任。實(shí)踐中約定的違約責(zé)任承擔(dān)方式往往有兩種：一種為雙方約定一個(gè)具體的違約金數(shù)額；一種為按日計(jì)算總價(jià)款的萬分之五（也可以約定為其他比例）作為違約金。強(qiáng)烈推薦第二種約定方式。根據(jù)這些約定，出賣人逾期遷出戶口，就應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定承擔(dān)責(zé)任，所以當(dāng)然可以向法院起訴主張違約金。

在實(shí)踐中，法院判決的違約責(zé)任承擔(dān)方式往往為：

1.若戶口已遷出，法院會(huì)酌定判決一個(gè)具體金額；

2.若戶口未遷出，法院往往有兩種判決方式：

（1）判決支持從逾期遷出戶口之日至法庭辯論終結(jié)之日的違約金，后續(xù)違約金待實(shí)際產(chǎn)生后另案主張；

（2）直接判決違約金從逾期遷出戶口之日起至實(shí)際遷出之日止，按日計(jì)算違約金，直至戶口遷出為止。

合同約定多少就會(huì)判多少違約金嗎？

實(shí)踐中不會(huì)。因?yàn)椤睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鍡l第二款規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少?！备鶕?jù)該規(guī)定，實(shí)踐中需要買房人舉證證明因出賣人遲延履行戶口遷出義務(wù)給其造成的實(shí)際損失，如無法證明，則法院會(huì)根據(jù)當(dāng)事人過錯(cuò)程度、合同履行情況以及公平原則等進(jìn)行自由裁量。

那有起訴必要嗎？

當(dāng)然有。根據(jù)以上分析，雖然戶口不能強(qiáng)制遷出，但是也值得一訴。因?yàn)椴黄鹪V的話，出賣人就永遠(yuǎn)不用承擔(dān)任何責(zé)任，出賣人當(dāng)然巴不得你不起訴呢。而起訴呢，既可以給出賣人施壓以遷出戶口，又可以獲取違約金，如果法院判決至戶口遷出之日止的話，只要一天不遷出，就產(chǎn)生一天的違約金。我曾辦理的一個(gè)案子，合同約定的是按日計(jì)算萬分之五，法院自由裁量后判決按日計(jì)算萬分之一，判決做出之日已經(jīng)有超過10萬的違約金，出賣人在判決生效后很快支付了該部分違約金，而且以后只要不遷出，每月都會(huì)有一萬多的違約金，確實(shí)也是一筆收入，想想不也挺香嗎，咋能不起訴呢。

未來，會(huì)解決戶口無法強(qiáng)制遷出的這個(gè)難題。

戶口遷出問題其實(shí)已經(jīng)引起相關(guān)部門重視。2020年12月31日，北京市公安局發(fā)布了《關(guān)于在戶籍派出所設(shè)立“公共戶”的工作意見(征求意見稿)》（下稱“征求意見稿”）。根據(jù)該文件內(nèi)容，北京市擬在全市派出所設(shè)立“公共戶”，用以解決目前存在的戶籍問題。其中規(guī)定，因房屋所有權(quán)發(fā)生變更，原戶內(nèi)人員拒不遷出或無法通知，且其本人、配偶或直系親屬在本市沒有合法產(chǎn)權(quán)住房，則現(xiàn)權(quán)利人可以申請(qǐng)將原戶內(nèi)人員遷出。雖然還未正式生效，但是也足以說明相關(guān)部門正在積極解決這個(gè)問題，相信不久的未來，這個(gè)問題會(huì)徹底解決。