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房山青龍湖天湖會(huì)議中心

南向客廳均改成落地窗

(資料圖片)

樣板間露臺(tái)圍欄上做了裝飾

五年前，青龍湖板塊曾一度引發(fā)樓市關(guān)注。一方面有多個(gè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐拿地，熱炒區(qū)域價(jià)值；另一方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等樓市專家質(zhì)疑青龍湖板塊的價(jià)值，“你想不想坐在青龍湖屋頂上一直哭”，勸退了不少購(gòu)房人。

近期，北京四批次供地即將登場(chǎng)，最終共有6宗地塊準(zhǔn)備入市，而在此前網(wǎng)傳的擬供地信息中，豐臺(tái)青龍湖地塊此次未能成功上架。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，青龍湖板塊整體發(fā)展不及預(yù)期，房企拿地?zé)崆椴桓摺?/p>

此前拿地項(xiàng)目銷售情況如何了？區(qū)域發(fā)展有哪些變化？帶著這些問(wèn)題，筆者走訪青龍湖板塊看到，青龍湖區(qū)域發(fā)展分化明顯，青龍湖豐臺(tái)部分與房山部分差距拉大，豐臺(tái)板塊產(chǎn)業(yè)及配套在慢慢兌現(xiàn)。

青龍湖不同項(xiàng)目發(fā)展差距顯現(xiàn)

青龍湖位于西六環(huán)外豐臺(tái)與房山的交界處，青龍湖南部為青龍湖水上樂(lè)園，位于北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)，距市區(qū)28公里，是距北京市區(qū)最大、最近的水景資源，集養(yǎng)殖、旅游于一體，庫(kù)容2900萬(wàn)立方米，水面6000畝。青龍湖的東北側(cè)為豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)屬地，已建成占地面積1000畝的青龍湖公園。

得益于其得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，根據(jù)《北京十三五規(guī)劃》，青龍湖區(qū)域被定位為國(guó)際文化生態(tài)的創(chuàng)新區(qū),以“國(guó)際交往、科技創(chuàng)新、文化旅游、養(yǎng)生健康”為四大產(chǎn)業(yè)主題。并將實(shí)現(xiàn)“1小時(shí)通勤圈”的交通配套升級(jí)，實(shí)現(xiàn)全方位立體的出行方式。

在豐臺(tái)區(qū)規(guī)劃中也提到力爭(zhēng)在“十三五”期間，將青龍湖打造成“北京西岸國(guó)際知名的宜居宜會(huì)宜游的旅游目的地”。

時(shí)間轉(zhuǎn)眼來(lái)到了“十四五”，青龍湖的規(guī)劃也隨之發(fā)展進(jìn)一步深化、確定。

在《豐臺(tái)分區(qū)規(guī)劃(2017年-2035年)》的規(guī)劃中稱，豐臺(tái)河西地區(qū)將堅(jiān)持歷史文化和綠色生態(tài)引領(lǐng)的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)的打造。在“一軸兩帶四區(qū)”的空間布局基礎(chǔ)上，深化兩帶優(yōu)勢(shì)，充分利用自然優(yōu)勢(shì)與文化情結(jié)，呈現(xiàn)一個(gè)多維立體的宜居生態(tài)版圖。

對(duì)比兩個(gè)階段規(guī)劃的變化，“國(guó)際化”的概念在逐漸弱化。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，相比雁棲湖等已經(jīng)成型的會(huì)展區(qū)域，青龍湖發(fā)展起步較晚。

北青地產(chǎn)走訪青龍湖看到，目前該項(xiàng)目豐臺(tái)部分和房山部分建設(shè)進(jìn)程差距顯現(xiàn)。豐臺(tái)道路寬闊整齊，中央民族大學(xué)、人大附豐臺(tái)學(xué)校已經(jīng)建成并投入使用。萬(wàn)科商業(yè)街已建成，但入駐商家較少。整體城市界面嶄新，綠植環(huán)繞。

而晚于豐臺(tái)青龍湖一年拍地的房山青龍湖幾個(gè)宅地周邊則依舊在建設(shè)狀態(tài)，部分道路塵土飛揚(yáng)。

地鐵規(guī)劃落位豐臺(tái)

豐臺(tái)青龍湖板塊產(chǎn)業(yè)、交通齊發(fā)力

今年《北京市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃（2022-2027年）》第二次環(huán)評(píng)公示中，1號(hào)線南延線赫然在列。1號(hào)線支線西起青龍湖東站，北至1號(hào)線八角游樂(lè)園站，線路全長(zhǎng)約19.9里，共設(shè)9座車站。途經(jīng)張郭莊站上游，由園博園西門站，向北穿永定河，跨越11號(hào)線體育場(chǎng)南街站（可換乘），最終接入地鐵1號(hào)線八角游樂(lè)園站；下游經(jīng)王佐站后，西穿到達(dá)青龍湖東。

從規(guī)劃上看，未來(lái)地鐵1號(hào)線支線有望與14號(hào)地鐵線在張郭莊站可以實(shí)現(xiàn)換乘，拉進(jìn)了豐臺(tái)青龍湖、張郭莊，以及長(zhǎng)安街沿途板塊間的距離，打通了豐臺(tái)河西板塊向北連接石景山以及長(zhǎng)安街的通道，加速京西南發(fā)展。

合碩研究機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析認(rèn)為，豐臺(tái)西的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是從五環(huán)橫跨到六環(huán)的區(qū)域，“從1號(hào)線南延向西拓展的規(guī)劃來(lái)看，更多是為了支撐豐臺(tái)河西板塊的產(chǎn)業(yè)布局，園博園周邊有中關(guān)村豐臺(tái)科技園，往西王佐片區(qū)，也就是在豐臺(tái)青龍湖六環(huán)內(nèi)的這個(gè)板塊，會(huì)形成以航天三院為龍頭的一個(gè)千億級(jí)的航空航天產(chǎn)業(yè)集群?！?/p>

據(jù)了解，此前青龍湖板塊有消息稱，T2線西起青龍湖地區(qū)，北至北宮森林公園，也可與14號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘。目前此線路沒(méi)有新的消息。

此前出現(xiàn)在今年四批次擬供地名單中的豐臺(tái)青龍湖C地塊，南側(cè)是在售新房萬(wàn)科云廬，北側(cè)是中央民族大學(xué)，預(yù)計(jì)附近會(huì)有1號(hào)線南延線設(shè)站，5站左右可換乘14號(hào)線張郭莊站。

區(qū)域新盤降價(jià)跑量

時(shí)間回到5年前，是青龍湖的高光時(shí)刻。

2017年4月，萬(wàn)科聯(lián)合國(guó)開(kāi)東方、京投，斥資58.5億元，率先拿下豐臺(tái)青龍湖地塊，也就此拉開(kāi)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐青龍湖板塊的序幕。兩個(gè)月后，首開(kāi)、萬(wàn)科、國(guó)開(kāi)、龍湖四家聯(lián)合摘得了一河之隔的房山青龍湖地塊，該項(xiàng)目由龍湖操盤，取名為龍湖熙湖悅著。

2018年，金地、首開(kāi)、中鐵建又先后進(jìn)駐房山青龍湖，金地和首開(kāi)的項(xiàng)目分別叫金地大湖風(fēng)華、首開(kāi)熙悅觀湖，兩個(gè)項(xiàng)目緊鄰龍湖熙湖悅著。中鐵建項(xiàng)目名稱為中國(guó)鐵建·山語(yǔ)瀾廷。

當(dāng)時(shí)，新建住宅地塊均為限競(jìng)商品房，執(zhí)行70/90政策。曾一度有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，板塊內(nèi)如果供應(yīng)一些田園別墅項(xiàng)目，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)還是有成功可能性的，但區(qū)域內(nèi)大量的剛需住宅入市，就帶來(lái)了“違和感”。

時(shí)間證明，青龍湖板塊的新房?jī)r(jià)格一路向下，業(yè)內(nèi)人士告訴筆者，房山板塊的項(xiàng)目只能割肉離場(chǎng)，豐臺(tái)板塊略好一點(diǎn)兒。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)2020年已經(jīng)告別限競(jìng)房供應(yīng)，大部分限競(jìng)房已經(jīng)售罄進(jìn)入交付階段，青龍湖板塊是少數(shù)仍有限競(jìng)房在售區(qū)域。

可以看到，青龍湖這幾個(gè)限競(jìng)房的利潤(rùn)空間約1.5萬(wàn)元/平方米，除去建筑成本，開(kāi)發(fā)商基本無(wú)利可圖，加上長(zhǎng)達(dá)四五年的去化周期，很難盈利。

金地大湖風(fēng)華陽(yáng)臺(tái)改落地窗

僅剩四套小戶型

據(jù)了解，房山區(qū)在全市率先開(kāi)展“交房即交證”，并在三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，購(gòu)房人如果提出申請(qǐng)，就可以在收房的同時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。金地大湖風(fēng)華項(xiàng)目即其中之一。

據(jù)京房字報(bào)道，10月13日，購(gòu)買房山區(qū)金地大湖風(fēng)華項(xiàng)目的陳先生已經(jīng)在收房時(shí)即拿到了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

項(xiàng)目在今年年底會(huì)有一次集中交付。筆者看到，目前項(xiàng)目在進(jìn)行室內(nèi)裝修，園林綠化尚未做完。

“目前只有四套頂層67平方米的一居室在售，帶露臺(tái)?！苯鸬卮蠛L(fēng)華銷售人員表示，樣板間展示的露臺(tái)做了圍擋，后期可以做成玻璃護(hù)欄。

值得注意的是，金地大湖風(fēng)華的洋房戶型圖原本均是帶陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，但在實(shí)際交付時(shí)，陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)被打通，改為落地窗。

而67平方米戶型圖上明確標(biāo)明的不上人屋面，也在樣板間被展示成了露臺(tái)。

銷售人員表示，可以在上面養(yǎng)花，搭個(gè)小帳篷，甚至改成臥室都可以。

據(jù)了解，因?yàn)橹皇Ｋ奶滓痪邮遥蹆r(jià)在250萬(wàn)元左右，如果考慮購(gòu)買可以申請(qǐng)折扣，大概224萬(wàn)元，折合單價(jià)3.34萬(wàn)元/平方米，含裝修。

此外，項(xiàng)目為業(yè)主提供免費(fèi)班車到地鐵14號(hào)線張郭莊站，預(yù)計(jì)20分鐘。

北青地產(chǎn)了解到，同板塊的首開(kāi)熙悅觀湖項(xiàng)目已經(jīng)售罄，龍湖熙湖悅著觀湖還有一部分房源在售。

對(duì)此，熙湖悅著銷售人員表示，去化稍慢主要是因?yàn)轶w量大，龍湖熙湖悅著項(xiàng)目共計(jì)1900多戶，比金地、首開(kāi)兩個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目的房源總和還多。

另外，三個(gè)項(xiàng)目周邊較為荒蕪，基本見(jiàn)不到生活配套?！笆组_(kāi)建了一個(gè)商業(yè)，但是也得等人員都入住后，才會(huì)開(kāi)始慢慢運(yùn)營(yíng)。”按照金地大湖風(fēng)華銷售人員的說(shuō)法，“先住進(jìn)來(lái)，沒(méi)準(zhǔn)兒哪個(gè)業(yè)主的一樓就會(huì)改成賣菜的了?！?/p>

同時(shí)，盡管三個(gè)項(xiàng)目都不約而同地以“湖”命名，但實(shí)際到湖有一段距離，在項(xiàng)目里基本看不到湖，僅龍湖熙湖悅著部分樓棟的高層有可能能真正觀湖。

青龍湖開(kāi)發(fā)將是長(zhǎng)期投資

北青地產(chǎn)在萬(wàn)科云廬售樓處了解到，萬(wàn)科翡翠西湖洋房項(xiàng)目已經(jīng)售罄，在售萬(wàn)科云廬產(chǎn)品主要是135平方米的洋房，總價(jià)550萬(wàn)，核算下來(lái)單價(jià)約4萬(wàn)元/平方米，合院總價(jià)850萬(wàn)以內(nèi)，是為數(shù)不多在售的限競(jìng)房之一。

項(xiàng)目周邊萬(wàn)科配建的商業(yè)街，有少數(shù)商家已經(jīng)入駐。

“豐臺(tái)這邊有人大附小、初中、高中，中央民族大學(xué)已經(jīng)有6000人進(jìn)駐到青龍湖板塊，教育資源優(yōu)勢(shì)明顯?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)疊加交通優(yōu)勢(shì)，會(huì)給片區(qū)帶來(lái)更好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的想象空間。從園博園到青龍湖產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的人才流入，為后續(xù)豐臺(tái)板塊房?jī)r(jià)帶來(lái)支撐面。

上述人士表示，從豐臺(tái)發(fā)展麗澤商務(wù)區(qū)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期，園博及青龍湖的發(fā)展也需要時(shí)間，沒(méi)有那么快，即便地鐵通了，客觀上的價(jià)值梯度還是會(huì)存在。

一位開(kāi)發(fā)商投拓人員告訴筆者，開(kāi)發(fā)商投資要做好長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備，需要拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)思考區(qū)域價(jià)值。

文/陳晨