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房山青龍湖天湖會議中心

南向客廳均改成落地窗

(資料圖片)

樣板間露臺圍欄上做了裝飾

五年前，青龍湖板塊曾一度引發(fā)樓市關(guān)注。一方面有多個開發(fā)商進(jìn)駐拿地，熱炒區(qū)域價值；另一方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等樓市專家質(zhì)疑青龍湖板塊的價值，“你想不想坐在青龍湖屋頂上一直哭”，勸退了不少購房人。

近期，北京四批次供地即將登場，最終共有6宗地塊準(zhǔn)備入市，而在此前網(wǎng)傳的擬供地信息中，豐臺青龍湖地塊此次未能成功上架。對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，青龍湖板塊整體發(fā)展不及預(yù)期，房企拿地?zé)崆椴桓摺?/p>

此前拿地項目銷售情況如何了？區(qū)域發(fā)展有哪些變化？帶著這些問題，筆者走訪青龍湖板塊看到，青龍湖區(qū)域發(fā)展分化明顯，青龍湖豐臺部分與房山部分差距拉大，豐臺板塊產(chǎn)業(yè)及配套在慢慢兌現(xiàn)。

青龍湖不同項目發(fā)展差距顯現(xiàn)

青龍湖位于西六環(huán)外豐臺與房山的交界處，青龍湖南部為青龍湖水上樂園，位于北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)，距市區(qū)28公里，是距北京市區(qū)最大、最近的水景資源，集養(yǎng)殖、旅游于一體，庫容2900萬立方米，水面6000畝。青龍湖的東北側(cè)為豐臺王佐鎮(zhèn)屬地，已建成占地面積1000畝的青龍湖公園。

得益于其得天獨厚的自然環(huán)境，根據(jù)《北京十三五規(guī)劃》，青龍湖區(qū)域被定位為國際文化生態(tài)的創(chuàng)新區(qū),以“國際交往、科技創(chuàng)新、文化旅游、養(yǎng)生健康”為四大產(chǎn)業(yè)主題。并將實現(xiàn)“1小時通勤圈”的交通配套升級，實現(xiàn)全方位立體的出行方式。

在豐臺區(qū)規(guī)劃中也提到力爭在“十三五”期間，將青龍湖打造成“北京西岸國際知名的宜居宜會宜游的旅游目的地”。

時間轉(zhuǎn)眼來到了“十四五”，青龍湖的規(guī)劃也隨之發(fā)展進(jìn)一步深化、確定。

在《豐臺分區(qū)規(guī)劃(2017年-2035年)》的規(guī)劃中稱，豐臺河西地區(qū)將堅持歷史文化和綠色生態(tài)引領(lǐng)的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展區(qū)的打造。在“一軸兩帶四區(qū)”的空間布局基礎(chǔ)上，深化兩帶優(yōu)勢，充分利用自然優(yōu)勢與文化情結(jié)，呈現(xiàn)一個多維立體的宜居生態(tài)版圖。

對比兩個階段規(guī)劃的變化，“國際化”的概念在逐漸弱化。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，相比雁棲湖等已經(jīng)成型的會展區(qū)域，青龍湖發(fā)展起步較晚。

北青地產(chǎn)走訪青龍湖看到，目前該項目豐臺部分和房山部分建設(shè)進(jìn)程差距顯現(xiàn)。豐臺道路寬闊整齊，中央民族大學(xué)、人大附豐臺學(xué)校已經(jīng)建成并投入使用。萬科商業(yè)街已建成，但入駐商家較少。整體城市界面嶄新，綠植環(huán)繞。

而晚于豐臺青龍湖一年拍地的房山青龍湖幾個宅地周邊則依舊在建設(shè)狀態(tài)，部分道路塵土飛揚(yáng)。

地鐵規(guī)劃落位豐臺

豐臺青龍湖板塊產(chǎn)業(yè)、交通齊發(fā)力

今年《北京市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃（2022-2027年）》第二次環(huán)評公示中，1號線南延線赫然在列。1號線支線西起青龍湖東站，北至1號線八角游樂園站，線路全長約19.9里，共設(shè)9座車站。途經(jīng)張郭莊站上游，由園博園西門站，向北穿永定河，跨越11號線體育場南街站（可換乘），最終接入地鐵1號線八角游樂園站；下游經(jīng)王佐站后，西穿到達(dá)青龍湖東。

從規(guī)劃上看，未來地鐵1號線支線有望與14號地鐵線在張郭莊站可以實現(xiàn)換乘，拉進(jìn)了豐臺青龍湖、張郭莊，以及長安街沿途板塊間的距離，打通了豐臺河西板塊向北連接石景山以及長安街的通道，加速京西南發(fā)展。

合碩研究機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析認(rèn)為，豐臺西的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是從五環(huán)橫跨到六環(huán)的區(qū)域，“從1號線南延向西拓展的規(guī)劃來看，更多是為了支撐豐臺河西板塊的產(chǎn)業(yè)布局，園博園周邊有中關(guān)村豐臺科技園，往西王佐片區(qū)，也就是在豐臺青龍湖六環(huán)內(nèi)的這個板塊，會形成以航天三院為龍頭的一個千億級的航空航天產(chǎn)業(yè)集群?！?/p>

據(jù)了解，此前青龍湖板塊有消息稱，T2線西起青龍湖地區(qū)，北至北宮森林公園，也可與14號線實現(xiàn)換乘。目前此線路沒有新的消息。

此前出現(xiàn)在今年四批次擬供地名單中的豐臺青龍湖C地塊，南側(cè)是在售新房萬科云廬，北側(cè)是中央民族大學(xué)，預(yù)計附近會有1號線南延線設(shè)站，5站左右可換乘14號線張郭莊站。

區(qū)域新盤降價跑量

時間回到5年前，是青龍湖的高光時刻。

2017年4月，萬科聯(lián)合國開東方、京投，斥資58.5億元，率先拿下豐臺青龍湖地塊，也就此拉開品牌開發(fā)商進(jìn)駐青龍湖板塊的序幕。兩個月后，首開、萬科、國開、龍湖四家聯(lián)合摘得了一河之隔的房山青龍湖地塊，該項目由龍湖操盤，取名為龍湖熙湖悅著。

2018年，金地、首開、中鐵建又先后進(jìn)駐房山青龍湖，金地和首開的項目分別叫金地大湖風(fēng)華、首開熙悅觀湖，兩個項目緊鄰龍湖熙湖悅著。中鐵建項目名稱為中國鐵建·山語瀾廷。

當(dāng)時，新建住宅地塊均為限競商品房，執(zhí)行70/90政策。曾一度有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，板塊內(nèi)如果供應(yīng)一些田園別墅項目，對于市場來說還是有成功可能性的，但區(qū)域內(nèi)大量的剛需住宅入市，就帶來了“違和感”。

時間證明，青龍湖板塊的新房價格一路向下，業(yè)內(nèi)人士告訴筆者，房山板塊的項目只能割肉離場，豐臺板塊略好一點兒。北京房地產(chǎn)市場2020年已經(jīng)告別限競房供應(yīng)，大部分限競房已經(jīng)售罄進(jìn)入交付階段，青龍湖板塊是少數(shù)仍有限競房在售區(qū)域。

可以看到，青龍湖這幾個限競房的利潤空間約1.5萬元/平方米，除去建筑成本，開發(fā)商基本無利可圖，加上長達(dá)四五年的去化周期，很難盈利。

金地大湖風(fēng)華陽臺改落地窗

僅剩四套小戶型

據(jù)了解，房山區(qū)在全市率先開展“交房即交證”，并在三個項目進(jìn)行試點，購房人如果提出申請，就可以在收房的同時辦理不動產(chǎn)權(quán)證。金地大湖風(fēng)華項目即其中之一。

據(jù)京房字報道，10月13日，購買房山區(qū)金地大湖風(fēng)華項目的陳先生已經(jīng)在收房時即拿到了不動產(chǎn)權(quán)證書。

項目在今年年底會有一次集中交付。筆者看到，目前項目在進(jìn)行室內(nèi)裝修，園林綠化尚未做完。

“目前只有四套頂層67平方米的一居室在售，帶露臺?！苯鸬卮蠛L(fēng)華銷售人員表示，樣板間展示的露臺做了圍擋，后期可以做成玻璃護(hù)欄。

值得注意的是，金地大湖風(fēng)華的洋房戶型圖原本均是帶陽臺的設(shè)計，但在實際交付時，陽臺已經(jīng)被打通，改為落地窗。

而67平方米戶型圖上明確標(biāo)明的不上人屋面，也在樣板間被展示成了露臺。

銷售人員表示，可以在上面養(yǎng)花，搭個小帳篷，甚至改成臥室都可以。

據(jù)了解，因為只剩四套一居室，售價在250萬元左右，如果考慮購買可以申請折扣，大概224萬元，折合單價3.34萬元/平方米，含裝修。

此外，項目為業(yè)主提供免費(fèi)班車到地鐵14號線張郭莊站，預(yù)計20分鐘。

北青地產(chǎn)了解到，同板塊的首開熙悅觀湖項目已經(jīng)售罄，龍湖熙湖悅著觀湖還有一部分房源在售。

對此，熙湖悅著銷售人員表示，去化稍慢主要是因為體量大，龍湖熙湖悅著項目共計1900多戶，比金地、首開兩個競品項目的房源總和還多。

另外，三個項目周邊較為荒蕪，基本見不到生活配套?！笆组_建了一個商業(yè)，但是也得等人員都入住后，才會開始慢慢運(yùn)營?！卑凑战鸬卮蠛L(fēng)華銷售人員的說法，“先住進(jìn)來，沒準(zhǔn)兒哪個業(yè)主的一樓就會改成賣菜的了?！?/p>

同時，盡管三個項目都不約而同地以“湖”命名，但實際到湖有一段距離，在項目里基本看不到湖，僅龍湖熙湖悅著部分樓棟的高層有可能能真正觀湖。

青龍湖開發(fā)將是長期投資

北青地產(chǎn)在萬科云廬售樓處了解到，萬科翡翠西湖洋房項目已經(jīng)售罄，在售萬科云廬產(chǎn)品主要是135平方米的洋房，總價550萬，核算下來單價約4萬元/平方米，合院總價850萬以內(nèi)，是為數(shù)不多在售的限競房之一。

項目周邊萬科配建的商業(yè)街，有少數(shù)商家已經(jīng)入駐。

“豐臺這邊有人大附小、初中、高中，中央民族大學(xué)已經(jīng)有6000人進(jìn)駐到青龍湖板塊，教育資源優(yōu)勢明顯?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，未來疊加交通優(yōu)勢，會給片區(qū)帶來更好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的想象空間。從園博園到青龍湖產(chǎn)業(yè)帶來的人才流入，為后續(xù)豐臺板塊房價帶來支撐面。

上述人士表示，從豐臺發(fā)展麗澤商務(wù)區(qū)來看，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要一個較長的周期，園博及青龍湖的發(fā)展也需要時間，沒有那么快，即便地鐵通了，客觀上的價值梯度還是會存在。

一位開發(fā)商投拓人員告訴筆者，開發(fā)商投資要做好長周期開發(fā)的準(zhǔn)備，需要拉長時間來思考區(qū)域價值。

文/陳晨