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全國樓市遇冷，北京的新房市場卻呈現(xiàn)出兩極分化狀態(tài)：性價比低的樓盤無人問津，“優(yōu)質(zhì)樓盤”則仍是一房難求。

(資料圖)

在這樣的背景下，一些所謂的“高性價比”樓盤為了增加自身利潤，出現(xiàn)了提高首付比例、捆綁精裝修等諸多亂象。

對此，北京金訴律師事務(wù)所王佳紅律師向北京青年報記者表示：首先，無論銷售人員的說辭如何，開發(fā)商綁定精裝修售房的行為明顯是利用自己的優(yōu)勢地位進(jìn)行捆綁銷售，屬于違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)受到房管局等行政機(jī)構(gòu)的相應(yīng)處罰；其次，購房消費(fèi)者在明知捆綁裝修銷售的前提下，仍舊選擇簽約，日后如果發(fā)生爭議，想要通過訴訟退房、退款，法院會認(rèn)為購房者從行動上認(rèn)可了開發(fā)商的行為，一般是不會支持的。

因此，購房者買捆綁裝修的房子，為了自身利益，應(yīng)該要求開發(fā)商在購房合同中明確寫明裝修的價值標(biāo)準(zhǔn)，如果未能達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)就承擔(dān)何種法律責(zé)任。

“可以不買裝修包嗎？”“沒有人不買！”

近來，有讀者反映，去售樓處看房被告知需要購買“精裝修”才有可能選到房，這讓一些有意向的購房人深感困擾。

王凡（化名）是一名在望京工作的80后，自打有了二胎，他就希望換購一套臨近望京的大戶型四居，因此他一直關(guān)注著北五環(huán)外的中建智地宸園項目。公開資料顯示，宸園是中建智地開發(fā)的改善盤，與9月開盤的望京樾相鄰，但因為密度較低，且主打洋房和疊拼別墅，因此銷售指導(dǎo)價為8.9萬元/平方米，略高于望京樾含精裝修的8.5萬元/平方米。

“165平方米四居是我最中意的戶型，如果可以選到170平方米的邊戶型就更完美了?！蓖醴埠怂阒?，165平方米的四居，按照8.9萬元/平方米的銷售指導(dǎo)價，總價在1470萬元左右，一般新項目開盤還有折扣，總價可能下探到1400萬元。

但銷售人員接下來告知的“必備事項”則打亂了王凡的計劃?！艾F(xiàn)在洋房戶型很搶手，要配套選擇精裝修包才可以選房。目前的標(biāo)準(zhǔn)是8000元或者12000元每平方米兩種?！?/p>

這讓王凡瞬間感到有些蒙，這樣一算資金門檻提高了不少，165平方米的面積段，整個裝修包的價格超過了100萬元。

“望京樾是送精裝修和科技系統(tǒng)的，實際開盤價在8.2萬元/平方米左右，如果宸園加裝修后，單價豈不是要超過10萬/平方米了？”

對于王凡的疑問，宸園銷售人員表示，“開盤時同樣會有各種折扣，加了裝修包之后，單價不會上漲太多，大概在9.2萬-10萬元/平方米左右，總價1500萬起?！?/p>

不甘心的王凡對銷售人員表示，可以不選裝修包嗎？

對方給出的回答也很直接，“沒有人不買精裝修，您是第一個提的！”

銷售人員補(bǔ)充道：“目前洋房戶型排號的人最多，不到兩百套洋房，每套都是兩三組客戶搶，所以只有選擇了精裝修包才有可能選到房。另外，宸園的裝修標(biāo)準(zhǔn)很高，空調(diào)會用大金的，衛(wèi)浴也都是國際大牌，絕對物超所值?！?/p>

想看樣板間 先驗資500萬

除了裝修包之外，宸園在蓄客階段，對購房人的篩查上也設(shè)置了苛刻的條件。

王凡告訴北青報記者，當(dāng)他表示想看看樣板間時，銷售人員告知，需要提供500萬的資產(chǎn)證明才可以參觀，疊拼的驗資則是800萬。

被問到為何有這樣的規(guī)定時，銷售人員解釋道，一方面是疫情防控需要，控制樣板間人流；另一方面，也是希望篩選有支付能力的購房者，并透露開盤時，也會優(yōu)先選擇首付比例更高的買房人。

對此王凡感到非常不解，不都說樓市處于低谷嗎？為什么新盤項目會再三提出各種要求呢？

對于購房者提出的質(zhì)疑，10月27日，中建智地相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)北京青年報記者采訪時表示：是存在有裝修包的情況，但裝修標(biāo)準(zhǔn)還沒有最后確定，還在商討中，個別銷售人員的口徑存在信息不對稱的誤解，并且精裝修包并不是強(qiáng)制的。該負(fù)責(zé)人明確表示，購房人可以按照自己的需要選擇不同標(biāo)準(zhǔn)的精裝修，也可以買到簡裝的房子。

至于500萬起的驗資證明，該負(fù)責(zé)人證實確有其事。不過他也表示，這是正常的營銷手段，因為房子的總價是1500萬起，所以真實購房客戶是很容易達(dá)到這個驗資標(biāo)準(zhǔn)，也是項目開盤前正常篩選客戶的方式之一。

律師認(rèn)為項目存在違規(guī)違法行為

購房者應(yīng)要求在合同中寫入裝修標(biāo)準(zhǔn)

不過，開發(fā)商的說辭并不能讓購房者信服。

對此，北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、首席律師王佳紅向北青報記者表示，在實踐中，一些不愁賣的項目確實存在捆綁銷售的情況。開發(fā)商銷售人員對于購買裝修包的說辭也是不合規(guī)的，開發(fā)商的行為明顯是利用自己的優(yōu)勢地位進(jìn)行捆綁銷售。

根據(jù)《反壟斷法》第二十二條第一款第五項規(guī)定：禁止具有市場支配地位的經(jīng)營者從事下列濫用市場支配地位的行為：沒有正當(dāng)理由搭售商品，或者在交易時附加其他不合理的交易條件；《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第九條第十條也規(guī)定：消費(fèi)者享有公平交易的權(quán)利。消費(fèi)者也有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強(qiáng)制交易行為。

王佳紅提醒道，實踐中很多購房者確實明知開發(fā)商捆綁銷售，但基于現(xiàn)實的無奈也只好購買，簽署購房合同。日后如果發(fā)生爭議，法院會認(rèn)為購房者在明知情況下依然簽署合同，是從行動上認(rèn)可了開發(fā)商的行為，訴訟要求就很難受到法院的支持。

因此，王佳紅建議，如果開發(fā)商銷售人員口頭表示的裝修標(biāo)準(zhǔn)有8000-12000元/平方米，那么出于維護(hù)自身權(quán)益的需要，購房者應(yīng)該要求開發(fā)商在購房合同中明確寫明，而且要寫清楚如果未能達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)何種法律責(zé)任，以防止后期出現(xiàn)貨不對板的糾紛。

而對于驗資看房等營銷手段，王佳紅認(rèn)為開發(fā)商自設(shè)門檻的行為是不合法的。首先，樣板房的功能，主要是宣傳作用，開發(fā)商就不能設(shè)置條件，否則剝奪了消費(fèi)者平等、公平交易的權(quán)利。其次，我國的《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。從立法本意來說，樣板房的設(shè)置也不能帶有任何條件。

“價外價”為何屢禁不止？

事實上，捆綁精裝修、捆綁車位、看房驗資等營銷手段早已被明令禁止。北京市住建委多次下發(fā)文件，明確規(guī)定商品房在銷售時要確保公開、公平和公正，不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款等。

那為何“價外價”仍在熱門樓盤上屢屢發(fā)生呢？

有不愿透露姓名的房企營銷負(fù)責(zé)人向北青報記者透露，目前限價政策較嚴(yán)，所以不少新房項目利潤較低，甚至要賠錢。開發(fā)商捆綁銷售事實上與減配交付異曲同工，主要為了繞開限價，提高利潤。另外，這種違規(guī)銷售亂象屢禁不止，也跟相應(yīng)處罰力度較輕有關(guān)，即便項目受到處罰，仍舊有利可圖。

類似捆綁裝修的項目，很多都因為開發(fā)商要做高利潤，導(dǎo)致裝修標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主的期望不符，承諾裝修與收房的現(xiàn)實不符，最后有可能引發(fā)業(yè)主的集體維權(quán)。

因此，對于房企而言，提高利潤更應(yīng)該從成本管控、加強(qiáng)管理等方面入手，而非冒險去鉆規(guī)則漏洞，一旦事發(fā)，不僅要接受檢查、暫停網(wǎng)簽，影響企業(yè)營銷和回款進(jìn)度，而且會對企業(yè)品牌信譽(yù)造成極大傷害。

文/本報記者 李桁