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在經(jīng)歷了四次預(yù)申請的預(yù)熱之后，北京四批次土地終于在10月25日正式掛牌，這一天距離三批次土拍結(jié)束只過去32天，與之前相比，時間縮短了一半多。

(資料圖片僅供參考)

表姐看了一下，北京四批次共上架了6宗土地，也就是說預(yù)申請的10宗地塊里，只有6宗被托底企業(yè)激活，剩余4宗需要“回爐重造”，等待下次出場。

激活率只有60%，屬實不算高。

還記得上一次掛牌時，不僅15宗地塊全部轉(zhuǎn)正，而且還多了3宗沒走預(yù)申請流程的地塊，激活率超100%。

同時，這也是今年供地數(shù)量最少的一次，前三批次掛牌數(shù)量分別是：18、 17、18。

1. 沒有轉(zhuǎn)正的4宗地塊分別是：房山長陽地塊、延慶小營村地塊、經(jīng)開區(qū)0032地塊和大興黃村6021地塊。

這可能和前幾天一條政策有很大的關(guān)系：嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

基本上把城投為了托底而拿地的路子堵死了。

2.這次土拍的重頭戲應(yīng)該在朝陽區(qū)的3宗地上：平房2宗位于久不供地的常營板塊；奶西321地塊就在剛剛熱銷的望京樾南側(cè)，都是值得去搶一手的。

望京樾開盤不到一個月已經(jīng)網(wǎng)簽了109套，9.4億，速度也是蠻快的。

這三宗地塊指導(dǎo)價都是8.5萬/㎡，上下可浮動5%。那么問題來了，單價一樣，你選平房，還是奶西呢？歡迎評論區(qū)討論。

平房這2宗位置很不錯，東五環(huán)外，屬于常營板塊，居住氛圍濃厚。距離6號線黃渠站約400米，換乘10號線可以到國貿(mào)，換乘14號線可以到望京，公共交通很便捷。

容積率都是2.5，控制高度60米。PF-44地塊占地面積1.96萬平，建筑面積4.9萬平，起拍價22.2億。

而PF-45地塊占地面1.87萬平，建筑面積4.67萬平，起拍價21.2億，體量都不大。

表姐打聽到，對這2宗地塊比較感興趣的有中建一局、首農(nóng)和北京城建，如果這三家爭的話，表姐覺得一局的贏面大一點。

奶西地塊占地面積占地3.19萬平，建筑面積7.09萬平，起拍價21.2億元，容積率2.22，限高60米，和望京樾的規(guī)劃指標(biāo)一樣。

不同的是望京樾當(dāng)時需要執(zhí)行套內(nèi)7090，而新地塊不用，所以未來在產(chǎn)品打造上可能會有所不同。

最近有消息傳出，板塊會有學(xué)校的利好落地，望京樾的業(yè)主表示：RDF還是11，都不挑。

不得不說，這消息很及時，在掛地這節(jié)骨眼上傳出來。

據(jù)說金茂的意向比較大，如果這次拿地，金茂會做府系嗎，表姐有點期待。

3.石景山古城626地塊也是坊間呼聲比較高的一宗地，是今年石景山最好的一塊地，也是除了朝陽之外的另一個看點。

地塊被中海的項目所包圍：北側(cè)為中海金石公館、西側(cè)是中海金璽公館、西北側(cè)是中海長安雅苑，西南是中海大廈。

生活配套也很完善，距離1號線古城站約900米，大悅城、首鋼園、六工匯都在2公里范圍內(nèi)，城市界面很成熟。

據(jù)說是中海新城激活了這塊地，意料之中，只是不知道到時候有沒有別的房企來搶呢？

不管怎樣，這塊地入市后，古城南的兩個新房估計就要發(fā)愁了。

地塊容積率占地面積約3.1萬平，建筑面積約7.1萬平，容積率2.32，限高60米。

值得注意的是，該地塊期房指導(dǎo)價7.5萬/㎡，現(xiàn)房7.8萬/㎡，上下浮動5%。這是第一宗也是本批次中唯一一宗規(guī)定了現(xiàn)房指導(dǎo)價的地快。

難道料定這塊地會拍到現(xiàn)房？其實這樣給了房企更大的定價自由，之前項目為了現(xiàn)房賣貴一點，只能把期房的價格定低一點。

而古城這塊地期房也可以頂著上限賣，不影響現(xiàn)房的定價。

不知道現(xiàn)房指導(dǎo)價是不是也可以上下浮動5%，如果是的話，那么幾年后的現(xiàn)房最貴可以賣到8.19萬/㎡，還是蠻高的。

4.通州永順地塊也還算可以，距離6號線物資學(xué)院路站不遠，大約700米，是朝陽和通州的交界處，周邊二手房掛牌價約4.5萬/㎡。

但是有雙限卡著，房企熱情也不太高，聽說是通州房開過來救急。

地塊銷售指導(dǎo)價6.5萬/㎡，占地面積24837.2㎡，建筑面積約49674.4㎡，起始價16.6億，地價上限19.09億。

容積率2.0，限高36米，是唯一一宗需要執(zhí)行套內(nèi)7090政策的地塊。

除此之外，門頭溝永定鎮(zhèn)6050地塊也被正式掛牌，指導(dǎo)價6.1萬/㎡，可能是區(qū)屬平臺來兜底。

占地面積2.3萬平，建筑面積3.22萬平，容積率只有1.4，限高18米，將來是個低密社區(qū)。

5.綜合來看，雖然沒有王炸地塊，但是6宗地塊整體素質(zhì)不錯，古城和平房也是買房人比較期待的。

競拍規(guī)則上，沒有新的工具出現(xiàn)。不過這6宗地塊在觸及地價上限后都需要競報現(xiàn)房銷售面積，可以看出北京對于普及和推廣現(xiàn)房銷售的力度還是蠻大的。

對了，聽說今年還有五批次的供應(yīng)，這個節(jié)奏簡直快到逆天。銷冠100