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歷經(jīng)長時間修復，疊加央行、銀保監(jiān)會等多個相關(guān)部門連續(xù)出臺利好政策，北京樓市已率先回暖。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，北京新建商品住宅成交量為7487套，環(huán)比上升近39%，環(huán)比升幅較8月擴大約15個百分點；同比上升了1.5%，這是時隔一年后，北京新建商品住宅成交量再度同比轉(zhuǎn)正。

另據(jù)地產(chǎn)營銷人統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1-9月，北京新建住宅商品房成交金額為2469億元，成交均價為58987元/平方米，同比上漲11%。

(相關(guān)資料圖)

在業(yè)內(nèi)看來，北京樓市率先回暖，受益于改善型需求堅挺，入市活躍度提升。從當下的在售新房供應和今年三次集中供地出讓情況來看，朝陽、海淀、豐臺等板塊市場熱度較高，從前三季度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，單盤銷售額超過10億元的項目，豐臺有11個，高于朝陽和海淀。

“今年前9個月，西山金茂府共網(wǎng)簽191套，成交金額位列豐臺普宅（均價7萬元以下）純商品房第一位，是京西去化速度較快的項目之一。”北京西山金茂府相關(guān)負責人表示，項目位于豐臺區(qū)園博園板塊，整體為990套，主力戶型是120平方米至160平方米，總價區(qū)間為650萬元-950萬元?！皬拈_盤至今，到訪客戶及成交量都是片區(qū)內(nèi)頭部項目，中秋假期3天熱銷1億元，國慶假期7天銷售30套。”

河西板塊發(fā)展提速

在北京城向西發(fā)展的趨勢下，豐臺正逐漸得到認可與關(guān)注。

新版北京規(guī)劃定位中，豐臺扮演著“首都高品質(zhì)生活服務供給的重要保障區(qū)，首都商務新區(qū)，科技創(chuàng)新和金融服務的融合發(fā)展區(qū)”等重要城市角色。實際上，從2010年起，在麗澤商務區(qū)、中關(guān)村豐臺科技園等重點項目加持下，產(chǎn)業(yè)、交通、教育、醫(yī)療以及生態(tài)宜居規(guī)劃加速落地，正在為豐臺帶來大規(guī)模人流流入。

如果說五年前麗澤商務區(qū)還是一個概念，現(xiàn)在則開始成為具有國際影響力的全球新興金融高地。伴隨麗澤商務區(qū)的快速崛起，疊加環(huán)線優(yōu)勢，豐臺高端居住板塊冉冉升起，已成為海淀居住需求外溢陣地，亦是“10萬元+”豪宅聚焦地。

不難看出，產(chǎn)業(yè)、交通以及配套規(guī)劃邏輯，是支撐樓市持久力和活躍度的關(guān)鍵邏輯。而豐臺的下一個產(chǎn)業(yè)高地，則是后起之秀河西區(qū)。當下，該板塊亦隨著長辛店生態(tài)城和園博園等外部環(huán)境帶動下，迎來區(qū)域價值的快速提升。

2021年12月，豐臺區(qū)制定了《推動河西地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展專項行動計劃（2021-2025年）》，將在河西地區(qū)布局80個重點項目，總投資超過1600億元，項目涉及基礎(chǔ)設施、數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)建設、民生工程建設等6大方面。

同年底，北京首個數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園——北京園博數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園揭牌，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)空間約134萬平方米（體量約為三個中國尊），將聚集包括“十四五期間”大力發(fā)展的下一代互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字金融、智能制造、數(shù)字能源、數(shù)字出行、數(shù)字醫(yī)療、6G未來網(wǎng)絡等數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)，打造產(chǎn)業(yè)新坐標。

在業(yè)內(nèi)看來，豐臺河西地區(qū)具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的先行條件，北京園博數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園萬億元量級數(shù)字經(jīng)濟樞紐、軌道交通+航空航天雙千億元量級產(chǎn)業(yè)、區(qū)域內(nèi)分布科研院所、高校十幾所，匯聚約5萬名高素質(zhì)人才，可形成產(chǎn)城共融發(fā)展態(tài)勢，是資源以及大量“高知”型科技人群聚集地。

由此可見，未來，河西地區(qū)將建設成為經(jīng)濟繁榮、和諧宜居的高質(zhì)量綠色發(fā)展新空間，成為豐臺區(qū)乃至京西核心凈利增長極。隨著產(chǎn)業(yè)快速落地而來的是，板塊內(nèi)居住需求正在加速釋放。

改善型住宅去化提速

梳理2022年的北京樓市，從1月到9月，在成交金額排名中處于前五的都是高端項目，且單個項目的成交額已突破百億元。

不難看出，改善型需求已經(jīng)成為北京樓市的中堅力量。其背后有兩個主要原因，一是熱度板塊新房開盤讓利，吸引購房者加快入市；二是核心位置或者產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地速度快的區(qū)域，疊加開發(fā)商有央企或國企背景，信用等級高，交房確定性較強，受到買房人信賴。

值得一提的是，據(jù)地產(chǎn)營銷人統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從今年1-9月北京樓市供應數(shù)據(jù)看，約74%的新房供應都在五環(huán)外，環(huán)線的稀缺性在顯著放大。對買房人來說，在豐臺置業(yè)不僅生活便利度高，而且還比較容易保值增值，因此兼顧了自住與投資的雙重目的。

事實上，過去半年，豐臺樓市前前后后入市了新近十個項目，但均價在7萬元以下的高性價比改善且宜居盤，相對并不容易找，河西區(qū)算是價值洼地。

在2022年土地供應中，豐臺供應地塊將超過10宗，其中3宗位于河西區(qū)。從在售新盤來看，河西區(qū)可輻射范圍內(nèi)有近10個改善型新盤在售，包括上文提及的京西去化速度較快的西山金茂府。

據(jù)悉，西山金茂府是北京第八座金茂府，定址豐臺西五環(huán)永定河畔，位踞燕山皇家龍脈之上、永定河畔，受益河西“一河五湖八園”生態(tài)體系，超2000公頃綠境，整體綠化率約50%，是北京主城區(qū)難得的宜居板塊，地處河西核心區(qū)，擁產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、配套等全面利好，集高品質(zhì)生活全要素。

“項目的主要買家是35歲以上的改善型客群和50歲以上的退休養(yǎng)老型客群，多來自于豐臺泛地緣和工作在西部海淀的人群，比如賣掉老破小升級置換來此?！鄙鲜鑫魃浇鹈嚓P(guān)人士表示，從今年北京樓市成交主力客群來看，確實改善型和二次置換客群較多，因此改善型樓盤去化速度較快，轉(zhuǎn)化率也遠高于周邊多數(shù)競品。

10月22日，西山金茂府“透明的匠心2.0”全軌跡精工示范區(qū)已開放。之所以能夠稱為2.0版本，是中國金茂從2018年亦莊金茂府開始推出實樓科技工藝樣板間，讓公眾領(lǐng)略到 “綠金科技府”打造過程的匠心。

(西山金茂府 實景圖)

如今，西山金茂府立于“府系”之上，在科技、精工、選材等方面，進行了全維度剖析，在實樓交付樣板間基礎(chǔ)上，將“6大場景、12大效果、30項精工技術(shù)、12大管理標準化”一步到位展示出來，從12大科技系統(tǒng)、建筑選材、工藝工法，到空間結(jié)構(gòu)、建筑過程各個環(huán)節(jié)悉數(shù)公開，將看得見和看不見的細節(jié)都毫無保留地展現(xiàn)在公眾面前。

有業(yè)內(nèi)人士稱，最近，西山金茂府開放了實樓樣板，連帶樓座、單元大堂、停車場等真實場景，以近乎交付的狀態(tài)展現(xiàn)給購房者，做到了最大限度上的提前 “保交付”。

這也是在不確定性的當下市場中，開發(fā)商能給予購房者最好的“定心丸”。坦率來講，行業(yè)出現(xiàn)“信用危機”后，高信用房企更為深刻懂得品牌、產(chǎn)品品質(zhì)和客戶認可度，是后市謀得行穩(wěn)致遠的最重要“砝碼”，是市場進入激烈競爭時代提高市占率的最核心“殺手锏”。

至于接下來北京樓市如何走?有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著政府不斷釋放利好政策，在全齡友好、換房退稅等政策下，類似于西山金茂府這類改善產(chǎn)品及高品質(zhì)樓盤成交上行較為明顯，四季度，樓市政策持續(xù)寬松可期，唯品牌實力、產(chǎn)品、質(zhì)量均在“金字塔尖”的項目，才能在內(nèi)卷中翹尾。