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每經記者：王佳飛每經編輯：段煉,陳夢妤

距離北京公布全國首批高標準商品住宅建設方案已經一年。

10月18日，《每日經濟新聞》記者查詢中綠東岳府（綠源佳苑）網簽數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，這個早在2021年11月底便取得438套房預售證的項目，僅網簽41套。

【資料圖】

今年2月21日，該項目又獲得一張預售證，批準銷售住宅296套和518個地下車庫，目前僅網簽1個車位和1個庫房。

如果按兩張預售證的房源疊加計算，中綠東岳府的網簽率甚至僅約5.6%。

來源：北京市住建委

中綠東岳府網簽均價約7.2萬元/平方米，作為比較，和該項目處于同一地段，2021年9月取得預售證的保利錦上（悅錦雅苑）已經網簽381套，該項目價格也和中綠東岳府價格相仿，為7.1萬元/平方米。甚至是今年才取得預售證的保利錦上二期（煦景雅苑，平均網簽價格6.9萬元），都已經網簽246套。

那么，作為全國首批亮相的高標準商品住宅，為何會出現(xiàn)如此尷尬的局面？

首付350萬元，外墻厚45厘米

2021年5月10日，北京首次集中供地首日競拍，場面火爆異常，12宗地塊成交5宗，總價516.19億元，毫無意外地刷新北京單日土拍攬金紀錄，而其余7宗地塊并不是流拍，而是各方搶奪地過于激烈，進入競高標準住宅建設方案而待定。

進入競高標準住宅建設方案的其中一宗便是朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)1304-L02、L05地塊，最終中國綠發(fā)憑借著高標準方案在當年5月底最終贏得了對這宗地塊的爭奪，地價30.95億元，并且配建1.38萬平方米公租房，這便是現(xiàn)在的中綠東岳府。

在北京市規(guī)自委公布的設計方案中，中綠東岳府的亮點是：“該項目打造多個開放式集中綠地，串聯(lián)各個組團空間，形成生態(tài)與生活兼顧的美好社區(qū)。在總平面布局上，采取圍合式布局。”

全面實施三星級綠色建筑，實施超低能耗建筑面積達到總面積的比例是100%，超低能耗面積73016平方米。在施工中采用通過三星級綠色建材認證的預拌混凝土、預拌砂漿、保溫材料、建筑門窗、防水卷材、防水涂料（本項目將采用上述綠色建材中至少4類，每類100%使用）。住宅小區(qū)內道路、園林綠化等公共設施項目建設所用路面磚、植草磚、道路無機料、路緣石等100%使用建筑垃圾再生產品。

9月底，《每日經濟新聞》記者來到國貿區(qū)域的中綠東岳府的銷售中心，這里距離項目所在的王四營還有10多公里，但據(jù)銷售人員說：“我們主要目標客戶在國貿，所以我們就把售樓處扎在這里了?！?/p>

中綠東岳府建設現(xiàn)場 每經記者 王佳飛 攝

中綠東岳府定位改善，據(jù)銷售人員介紹，項目122平方米戶型起，單價在7萬元上下，首付350萬元左右。

在銷售人員的介紹中，“科技”占了很大比重，“五恒科技住宅”“三星級綠色”“墻體門窗特殊處理”等名詞一個接一個出現(xiàn)，銷售人員還會幫你算賬：“如果用我們的恒溫恒濕系統(tǒng)，全年電費也就1000塊錢，比冬天的取暖費便宜多了?！?/p>

“別家正常的外墻一般都是25厘米，我們能做到45厘米，所以我們有窗臺但沒有飄窗。普通住宅的外墻是鋼筋混凝土加一層保溫層，而我們是三層，和三明治一樣，有兩層鋼筋混凝土夾一層保溫層。保溫層和我們家里冰箱用的材料是一個級別，很大部分成本在這里了?！?/p>

“得房率73%，還是不差的?！?/strong>

什么是高標準？

其實高標準商品住宅并不是一個新概念。

北京市規(guī)自委2017年發(fā)布的《我委創(chuàng)新土地招拍掛方式，推進高標準商品住宅建設》提到，自2016年12月起，北京市在土地出讓環(huán)節(jié)開展“限房價、競地價”試點，創(chuàng)造性地在高標準商品住宅建設項目管理中運用企業(yè)承諾加履約保函的市場機制，確保項目建設成為高標準的建筑。目前已完成了7個高標準商品住宅的方案評選，共計105萬平方米。

當時提出的高標準商品住宅建設方案評選主要包括：綠色建筑星級、裝配式建筑實施比例、其他節(jié)能環(huán)保技術應用、規(guī)劃建設方案和企業(yè)自持商品住房運營方案。最終競得企業(yè)按照承諾接受政府監(jiān)督。我委通過施工圖設計文件審查可再生能源利用率、裝配式建筑比例、減震隔震技術和新風系統(tǒng)應用比例等，并督促取得綠色建筑設計標識。

至2021年5月北京首次集中供地，18宗地塊均“限房價、競地價”，并規(guī)定在拍賣上限價格觸頂后，主要實行“競高標準商品住宅建設方案、現(xiàn)場搖號、競現(xiàn)房銷售及競政府持有商品住宅產權份額”4種競買方式。

兩個月后的7月30日，北京市規(guī)自委公布朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)地塊、朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)兩個地塊、朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)地塊、海淀區(qū)樹村兩個地塊、城市副中心梨園鎮(zhèn)地塊、延慶區(qū)南菜園地塊等8個地塊的高標準建設方案，這也是全國第一批高標準商品住宅方案。

當時市規(guī)自委相關負責人介紹了此次集中供地高標準商品住宅建設方案的背景和相關工作：為營造公開、公平、公正的市場環(huán)境，提升居住建筑設計品質，北京綜合運用房地產調控政策工具，當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序；或當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格，現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額（或現(xiàn)場競報“公共租賃住房”達到上限面積時），轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。這一舉措在全國是首創(chuàng)。

成本要比一般住宅高出1500元/平

而在周圍一些項目看來，高標準可能是中綠東岳府的缺點。

周邊項目一位銷售人員說：“他們的墻體特別厚，得房率肯定就低了，買122平方米的和110多平方米的戶型套內面積一樣，您花小100萬元多買那么大的建筑面積，這些錢什么時候能掙回來呢？”

此外，北京一家操盤高標準商品房的企業(yè)管理人士也向《每日經濟新聞》記者講過他們對此類產品的認知：“高標準商品房對企業(yè)建造的要求很高，我們能看到的科技、綠色等要求都需要達標，并且也將是大趨勢。從北京土拍來看，設置競高標準的地塊越來越多，這便要求房企提高自己的產品品質和管理水平?！?/p>

“但據(jù)我觀察，目前消費者對高標準商品房的感知還不太強，我們要花很大功夫去解釋什么是高標準，但依舊收效甚微。我們核算下來，高標準商品房每平方米的成本要比一般住宅高上1500元，消費者為這部分溢價買單的意愿還是不夠強，這從一些項目的銷量上就能看出來?！?/p>

針對中綠東岳府的種種疑問，《每日經濟新聞》記者向相關負責人發(fā)去采訪函，截至記者發(fā)稿時尚未有回復。

記者|王佳飛

編輯|段煉 陳夢妤 杜恒峰

校對|孫志成

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