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黑龍江大慶城市風(fēng)光。視覺中國 圖

黑龍江大慶市統(tǒng)計局日前公布了該市2021年房地產(chǎn)去庫存情況調(diào)研報告：2020年至2021年全市商品房待售面積呈現(xiàn)增長趨勢，2020年全市商品房待售面積為141.1萬平方米，較2019年增長62.6%，2021年商品房待售面積為151.5萬平方米，同比增長7.4%。

另外，大慶市房地產(chǎn)去庫存還存在去化（銷售）周期較長、住宅占比高、中戶型住宅庫存所占比重大、商品房待售面積市區(qū)占比較高等情況。

究其原因，報告指出，全市總?cè)丝跀?shù)量的減少直接導(dǎo)致購房需求下降，從而導(dǎo)致購買力降低。如果人口遷移保持平衡，既可以拉動住房需求，也可以化解住房庫存。而人口大量外流導(dǎo)致大慶市住房需求不旺，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

調(diào)研報告提到，大慶市戶籍總?cè)丝谟?013年的282.6萬人下降到2021年的269萬人，人口減少了13.6萬人。對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響。城鎮(zhèn)化進(jìn)程較為緩慢。從2010年至2021年，全市城鎮(zhèn)化率由50.4%上升至52.7%，2019年城鎮(zhèn)戶籍人口從141萬人增加到143.7萬人，比2018年減少3.1萬人，下降2.1%。2021年城鎮(zhèn)化率為52.7%，比2019年城鎮(zhèn)化率為52.8%還回落了0.1個百分點。

分析稱，由于大慶市城鎮(zhèn)化進(jìn)程較為緩慢，導(dǎo)致商品房銷售市場得不到有效開發(fā)，商品房銷售不景氣。

另外，大慶市人口增速始終保持在較低速度，2013年戶籍人口達(dá)到峰值282.6萬人，從2014年起進(jìn)入負(fù)增長階段，2014—2021年全市戶籍人口分別比2013年減少6.6、7.1、6.8、9.5、9.8、10.7、11.8、13.6萬人。2021年末，全市戶籍總?cè)丝跒?69萬人，比2013年減少13.6萬人。全市總?cè)丝跀?shù)量的減少直接導(dǎo)致購房需求下降，從而導(dǎo)致購買力降低。

大慶市還存在嚴(yán)重的人口外流。報告提到，自2014開始，該市人口一直處于凈流出狀態(tài)，據(jù)公安戶籍統(tǒng)計，2019年我市凈遷出人口14530人。若按人均30平方米住房計算，直接影響了43.6萬平方米住房銷售。如果人口遷移保持平衡，既可以拉動住房需求，也可以化解住房庫存。人口大量外流導(dǎo)致我市住房需求不旺，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

人口老齡化也是大慶面臨的問題。報告稱，2021年，全市60歲以上人口為60.9萬人，占比達(dá)到22.6%。全市60歲以上人口占比呈上升趨勢，人口老齡化問題直接導(dǎo)致了購房的剛性需求較弱，進(jìn)一步加大了我市房地產(chǎn)去庫存的難度。

根據(jù)2020年第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2020年11月1日零時，大慶全市常住人口為2781562人，與2010年第六次全國人口普查的2904532人[2]相比，減少122970人，下降4.23%，年平均增長率為-0.43%。

房地產(chǎn)市場因素也在產(chǎn)生著影響。

報告指出，2014年是我市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展時期，除房屋施工面積外，房屋竣工面積和商品房銷售面積均在2014年達(dá)到最高值，且商品房均價呈持續(xù)增長趨勢，由此造成近幾年房地產(chǎn)庫存積壓問題。房屋施工及竣工面積大幅增加。從2015年起，全市房屋施工面積每年均保持在700萬平方米以上。2019年房屋施工面積為828.3萬平方米，同比增長12%。2020年、2021年房屋施工面積分別為653.4萬平方米、479.6萬平方米，這些年我市房地產(chǎn)快速發(fā)展，導(dǎo)致在建房屋規(guī)模大幅上漲，由此造成了房地產(chǎn)庫存的積壓。商品房銷售持續(xù)低迷。2015年至2020年，商品房銷售面積從263.6萬平方米下降到88.3萬平方米，商品房銷售面積基本呈下降趨勢，銷售面積大幅下降的同時伴隨著施工面積和竣工面積的累加，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存的增加。

報告提到，2021年商品房銷售面積116.2萬平方米，在強(qiáng)力去庫存政策推動下有所上升，但是房地產(chǎn)去庫存仍面臨較大壓力。商品房均價呈持續(xù)下降趨勢。2021年，全市商品房平均銷售價格為4513.2元/平方米，同比下降11.7%。2019年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，商品房均價雖然走低，購房者觀望情緒漸濃，入市積極性下降。

在調(diào)研報告最后，大慶市統(tǒng)計局提出了5點建議，分別是加快完善房屋租賃市場，構(gòu)建租售并舉的住房體系；加快實施農(nóng)民及農(nóng)民工購房優(yōu)惠政策，促進(jìn)戶籍改革制度落實；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對外部變化，提高市場競爭力；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)布局規(guī)劃管理，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制開發(fā)總量；落實個人住房金融、稅收等各項優(yōu)惠政策刺激消費。

在對第一項建議作具體說明時，大慶市統(tǒng)計局表示，目前，我市中、小戶型庫存占比達(dá)到95.4%，更適合推進(jìn)將待售性商品房轉(zhuǎn)為租用性商品房，利用網(wǎng)上平臺推出更具針對性的租房信息。由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，將現(xiàn)有待售一些商品房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房或公租房。加快相關(guān)政策的完善，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。為吸引更多人才，對在我市工作的大學(xué)生推出更多租賃及購房優(yōu)惠政策。?