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購買的期房還沒到手，開發(fā)商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢難道要打水漂？今年以來，伴隨以“三道紅線”為標(biāo)志的金融監(jiān)管政策落地，無法再依賴高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式的部分開發(fā)企業(yè)，也陷入了債務(wù)風(fēng)波。

為進(jìn)一步保障購房人權(quán)利，11月4日，市住建委、人行營管部、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》（下稱征求意見稿），面向社會(huì)公開。征求意見稿擬調(diào)整入賬流程，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，以確保預(yù)售資金及時(shí)足額直接入賬。

變化一：及時(shí)足額首付款等先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽

“您準(zhǔn)備好總房款三成的首付款，先網(wǎng)簽，三年后交房?！逼诜夸N售中，售樓員總會(huì)叮囑購房人準(zhǔn)備好首付款。首付款，就屬于商品房預(yù)售資金的一種，是指商品房預(yù)售時(shí)購房人按照預(yù)售合同約定支付的全部房價(jià)款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。

2010年，本市出臺(tái)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，明確商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶。2013年，修訂為《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，并于2015年印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》，對保障預(yù)售資金安全發(fā)揮了積極作用。但在實(shí)踐中，仍存在監(jiān)管銀行履責(zé)不力、未能有效形成監(jiān)督合力等問題。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人提到，執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，個(gè)別監(jiān)管銀行對開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用預(yù)售資金不及時(shí)報(bào)告，甚至視而不見。也有銀行反映，因項(xiàng)目網(wǎng)簽滯后于實(shí)際銷售，銀行并不掌握實(shí)際銷售進(jìn)展，難以實(shí)施有效監(jiān)管?！氨局y行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則，征求意見稿針對存在的問題進(jìn)行完善和調(diào)整。”

第一個(gè)變化，就是擬將現(xiàn)行的入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽。征求意見稿提出，項(xiàng)目預(yù)售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應(yīng)由購房人賬戶直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得轉(zhuǎn)存入其它賬戶。購房人將定金、符合個(gè)人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購房屋的認(rèn)購書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

可能會(huì)有購房人問，先交錢再網(wǎng)簽，會(huì)間隔很久么？答案是不會(huì)。征求意見稿明確，監(jiān)管銀行通過北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)與本市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實(shí)時(shí)共享房屋網(wǎng)上簽約和入賬信息。“信息共享后，只要資金到賬，房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)觸發(fā)，可以實(shí)現(xiàn)無縫連接。”市住建委上述負(fù)責(zé)人表示，若資金存入監(jiān)管賬戶后超過一定時(shí)間仍不網(wǎng)簽，將被原路返回。

共享房屋網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)的另一個(gè)好處在于提高監(jiān)管。北京銀保監(jiān)局可將共享的開發(fā)項(xiàng)目銷售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細(xì)、監(jiān)管賬戶交易明細(xì)等信息，與監(jiān)管銀行上報(bào)數(shù)據(jù)交叉核驗(yàn)，穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。

變化二：招標(biāo)選擇監(jiān)管銀行不再“零門檻”

第二個(gè)變化就是改變了目前所有銀行均可從事商品房預(yù)售資金監(jiān)管的“零門檻”現(xiàn)狀，擬增設(shè)招標(biāo)環(huán)節(jié)，擇優(yōu)選擇。

征求意見稿規(guī)定，市住建委會(huì)同北京銀保監(jiān)局、人行營管部，綜合商業(yè)銀行監(jiān)管能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營狀況等因素，經(jīng)公開招標(biāo)，選定可從事預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行。同時(shí)，以兩年為周期組織考核評價(jià)，淘汰未履行預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)，以及無法承擔(dān)預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行。

經(jīng)招標(biāo)被選擇后，銀行還得履好責(zé)。征求意見稿提出，監(jiān)管銀行應(yīng)切實(shí)履行預(yù)售資金監(jiān)管主體責(zé)任，按公示的預(yù)售資金監(jiān)管方案，加強(qiáng)監(jiān)管賬戶出入賬管理，落實(shí)專人負(fù)責(zé)制，完善授權(quán)審批等內(nèi)部管理制度。同時(shí)，按照本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)相關(guān)接口規(guī)定，準(zhǔn)確、及時(shí)上傳數(shù)據(jù)，定期核查預(yù)售資金審批支出等環(huán)節(jié)的制度執(zhí)行情況，自覺接受北京銀保監(jiān)局，人行營管部，市、區(qū)住建主管部門及購房家庭監(jiān)督。

變化三：屬地督查重點(diǎn)監(jiān)管額度不搞“一刀切”

為優(yōu)先保障工程建設(shè)，多年來，在商品房預(yù)售資金全部存入專用賬戶后，監(jiān)管銀行還要對重點(diǎn)監(jiān)管額度部分實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，監(jiān)管基數(shù)是每平方米3500元。此次也對重點(diǎn)監(jiān)管額度作出調(diào)整。

征求意見稿規(guī)定，項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度由區(qū)建主管部門根據(jù)項(xiàng)目綜合建設(shè)費(fèi)用、交付使用條件、開發(fā)企業(yè)信用水平和經(jīng)營狀況等綜合確定，每平方米不得低于5000元。換句話說，也可根據(jù)項(xiàng)目情況和開發(fā)企業(yè)情況提高到5000元以上。

“不再全市一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，既便于各區(qū)根據(jù)項(xiàng)目情況綜合確定重點(diǎn)監(jiān)管額度，也讓屬地政府在指導(dǎo)、監(jiān)督預(yù)售資金監(jiān)管時(shí)具備更高自主性?！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說，銀行在支付預(yù)售資金前，屬地主管部門要進(jìn)行現(xiàn)場查勘或通過市工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)管控平臺(tái)核驗(yàn)工程進(jìn)度，確保資金“用在刀刃上”。

資金要管好，但不是管死。在確保資金安全的情況下，征求意見稿也增加了優(yōu)化營商環(huán)境的舉措，開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，并將放款時(shí)限由過去的五個(gè)工作日縮短至兩個(gè)工作日。同時(shí)，若開發(fā)企業(yè)出具的現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管額度和建設(shè)周期，可不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。

變化四：應(yīng)急處置高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目可封閉管理

北京日報(bào)客戶端記者注意到，在預(yù)售資金支取方面，此次也增加了對重大風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的應(yīng)急處置辦法。

征求意見稿提出，當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí)，區(qū)住建部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè)。

如何理解重大風(fēng)險(xiǎn)隱患？據(jù)了解，對于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的認(rèn)定，首先要滿足三個(gè)基本條件：后續(xù)資金不能覆蓋工程款、工程進(jìn)度已晚于施工合同約定、項(xiàng)目所屬上級(jí)集團(tuán)經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題。同時(shí)，經(jīng)區(qū)住建部門綜合評估后，項(xiàng)目自身或上級(jí)集團(tuán)已無法給予有效的資金支持，工程進(jìn)度將嚴(yán)重滯后甚至停工，從而無法按約定日期交付給購房人的，將被認(rèn)定為高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。

變化五：公眾監(jiān)督購房人可隨時(shí)查詢賬戶信息

隨著房屋總價(jià)的提高，購房人普遍反映希望知曉并監(jiān)督已交付購房款的使用。公眾監(jiān)督環(huán)節(jié)也出現(xiàn)在了規(guī)定中。

征求意見稿提出，購房人可憑網(wǎng)簽編號(hào)、密碼等信息，通過政府網(wǎng)站查詢預(yù)售許可項(xiàng)目對應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶入賬、支取、余額。“自己的首付款進(jìn)沒進(jìn)賬戶、轉(zhuǎn)戶上的總額度有多少、開發(fā)企業(yè)何時(shí)分幾筆將錢劃轉(zhuǎn)出去，這些關(guān)鍵信息，購房人都能查詢獲知?！笔凶〗ㄎ鲜鲐?fù)責(zé)人說，社會(huì)公眾則可查詢各監(jiān)管賬戶總額。

此外，開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行違規(guī)挪用、劃轉(zhuǎn)、占扣預(yù)售監(jiān)管資金的，應(yīng)及時(shí)足額返還。挪用、劃轉(zhuǎn)、占扣預(yù)售監(jiān)管資金或協(xié)助挪用、劃轉(zhuǎn)、占扣預(yù)售監(jiān)管資金造成項(xiàng)目爛尾、侵害購房人合法權(quán)益造成嚴(yán)重后果的，由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

近期，不少購買恒大期房的購房人對房屋交付表示擔(dān)心。北京日報(bào)客戶端記者了解到，截至目前，恒大地產(chǎn)在北京的商品房項(xiàng)目，其所在區(qū)均已建立起專班，約談?dòng)嘘P(guān)施工企業(yè)，以推進(jìn)項(xiàng)目盡早復(fù)工。屬地專班也在積極協(xié)調(diào)，推進(jìn)資產(chǎn)的封閉管理，以確保后續(xù)交付。

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