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房地產(chǎn)開發(fā)的前鋒正在向鄉(xiāng)村滲入。麗水位于長江三角洲地區(qū)，是浙江省轄陸地面積最大的地級市。自疫情形勢緩和后，碧桂園(02007.HK)、金地(600383.SH)、華鴻嘉信等房企來此大舉“攻城略地”，高樓住宅與低矮民房同框，百輪競價、溢價率超50%屢見不鮮。

土拍市場的表面繁榮，讓周邊縣鄉(xiāng)也坐不住了，縉云縣、松陽縣紛紛掛出商住地開拍。不過，房企的熱情似乎隨季節(jié)入了冬，八天前，名山村一宗總起價11.41億元的商住地流拍，原因是報價未達底價。

名山村暫時降速的城鎮(zhèn)變身計劃，是近期土拍市場遇寒的縮影?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上周(11月16日~11月22日)重點城市成交面積同環(huán)比紛紛下跌，成交溢價率僅7%，跌入二季度以來的最低點。

“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管逐步加強，公司在投融資方面更加謹慎了。”一家央企地產(chǎn)公司的財務(wù)負責人告訴記者，“三道紅線”對風格穩(wěn)健的央企波及較輕，但公司在具體投資時，仍會“步步為營”。

更多位于紅檔、橙檔的房企，則在降負債壓力下，被迫收縮投資腳步。

年末“搶地”大戲失色

每當臨近年末，各城市供地力度普遍加大，房企也會迎來傳統(tǒng)投拓旺季。今年，這番景象卻只在熱點城市零星上演。

11月23日，深圳掀起2020年土拍高潮，單日賣地攬金340億元，成交規(guī)模較去年同期增長近三倍。而上一次深圳土拍單日突破200億元，要追溯到2019年6月24日，當時單日成交僅224億元。

同日，浙江嘉興公開出讓桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)1宗商住地。最終，僅1輪競價，浙江沅智投資發(fā)展有限公司(烏鎮(zhèn)人家)以總價2.13億元競得桐土儲[2020]28號地塊，溢價率僅1.43%。

還是在浙江，當天舟山市出讓普陀區(qū)1宗商住地。最終，僅1輪競價，寧波厚南房地產(chǎn)信息咨詢有限公司(德信)以底價5.72億元競得東港新區(qū)42-5號地塊，樓面價8200元/平方米。

相較房企在深圳拿地的熱情，更多城市并沒有此番待遇。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月份重點城市土地流拍達111幅，是今年流拍土地幅數(shù)最多的一個月;流拍率達到12.4%，創(chuàng)今年二季度以來的新高。

進入11月，土拍市場低溫仍在。雖然不少城市推地節(jié)奏明顯加快，特別是上半年供地較少的昆明、鄭州等，但重點城市成交建面、溢價率、流拍率等指標繼續(xù)走冷，未見回溫之勢。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周重點城市成交總建筑面積857萬平方米，同環(huán)比分別下跌28%和14%，因出讓地塊質(zhì)量明顯下滑，成交溢價率僅7%，跌入二季度以來的最低點，土地流拍也呈惡化趨勢。

從流拍原因看，超半數(shù)地塊因無人競拍而出現(xiàn)流拍。與名山村類似，這些地塊或為商辦用地，或為區(qū)位偏僻、周邊配套缺乏的郊縣宅地，在年末多地加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)的影響下，難免遇冷。

即便在土拍較熱的深圳，成交樓面價仍較為穩(wěn)定。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，今年深圳成交樓面價累計同比下滑43.9%，截至11月23日累計溢價率為22.3%，環(huán)比收窄2.9個百分點，同比收窄11.7個百分點。

“在臨近年底的時間節(jié)點，加上‘三道紅線’壓頂，房企在銷售端加強營銷力度，加速銷售回款，同時在拿地方面有所控制，(以便)平衡好降負債和保增長之間的關(guān)系。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱。

行業(yè)游戲規(guī)則已變

對房企在土拍市場的謹慎態(tài)度，上述央企地產(chǎn)公司財務(wù)負責人并不驚訝。“我們現(xiàn)在也很疑惑，建筑企業(yè)的錢到底要投到哪里?自己投資開發(fā)，從拿地到售房均非易事，投給同行風險更大。”

該名負責人還表示，倏忽即變的行業(yè)環(huán)境讓其充滿困惑，隨著融資環(huán)境越發(fā)收緊，花出去的每筆錢都更加謹慎。

今年8月20日，住建部聯(lián)合央行召開重點房企座談會，提出“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)(“345”新規(guī))，新規(guī)目的在于矯正一些企業(yè)的盲目擴張行為，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明化。

目前，監(jiān)管部門已下發(fā)給試點企業(yè)三張監(jiān)測表格，覆蓋房企的主要經(jīng)營和財務(wù)指標、融資情況、表外相關(guān)負債情況，并要求每月15日前提交;部分金融機構(gòu)也開始梳理交易對手負債情況、摸排客戶情況。

多位業(yè)內(nèi)人士認為，融資新規(guī)是穿透式監(jiān)管，永續(xù)債、明股實債、表外負債等繞開新規(guī)均不可行，房企的最終目標是通過降有息負債、增加銷售回款、提升所有者權(quán)益等方式達到監(jiān)管要求。

而控制拿地額，是降低總負債的重要手段。“我們在拿地力度和節(jié)奏上正更加謹慎，項目嚴格測算成本和盈利空間，當前行業(yè)盈利空間逐漸收窄，要從源頭上把控投資節(jié)奏。”上述地產(chǎn)公司財務(wù)負責人稱。

潘浩也直言，行業(yè)規(guī)則在今年被重新定義，房企以降負債為目的的短期融資需求明顯高于往期，穩(wěn)現(xiàn)金流成為房企的必選題。在防風險與穩(wěn)現(xiàn)金流的前提下，大規(guī)模囤地模式成為過去。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，近期土地市場確實受“三道紅線”影響較大，至少企業(yè)會比較保守，目的是為了降低負債和減少相關(guān)支出。如果房企放緩?fù)顿Y拿地，最終會導(dǎo)致土地市場降溫。

房企有意識降負債已初顯成效。截至三季度末，A股市場上招商蛇口、金地集團由黃色檔改善為綠色檔;榮盛發(fā)展由橙色檔改善為黃色檔;藍光發(fā)展由紅色檔改善為橙色檔，其余房企分檔情況未發(fā)生變動。

綠檔房企迎來擴張時機

房企投資步調(diào)日趨謹慎，但隨著12月份即將到來，一些業(yè)內(nèi)人士也在期待，年末這波土地出讓潮會有怎樣的火花。

“歷史數(shù)據(jù)顯示，每年12月是土地市場交易量的最高峰，成交規(guī)模是平均水平的2倍，昨日深圳就剛出現(xiàn)土拍高峰，6宗地塊溢價率觸頂達到45%，為年底土拍高潮到來的典型案例。”潘浩告訴記者。

目前，房企在資金緊張的情況下，取地策略上更加傾向選擇一二線及核心城市，同時房企分化將使行業(yè)集中度進一步加劇，規(guī)模型與成長型房企的土儲需求將高于中小規(guī)模、短期高負債型房企。

不過，紅綠檔房企面臨的處境大相徑庭。平安證券研究發(fā)現(xiàn)，百城土地成交溢價率已連續(xù)4個月回落，從各檔房企拿地銷售金額比看，綠檔連續(xù)3個月超40%;紅檔連續(xù)2個月低于20%，且溢價率連續(xù)2個月低于10%。

平安證券表示，后續(xù)土地市場延續(xù)以穩(wěn)為主并緩慢降溫，疊加目前融資新規(guī)尚未全面推行，預(yù)計綠檔房企將積極把握拿地窗口期，紅檔房企受降杠桿制約，拿地或維持謹慎。

“綠檔房企擁有穩(wěn)健的財務(wù)指標，未來在融資上更具優(yōu)勢，或?qū)碛懈嗟陌l(fā)展機遇，業(yè)績和盈利水平或?qū)⒂瓉硇碌奶嵘?rdquo;陳霄認為。

不過潘浩也提醒稱，“綠檔”不是無風險。據(jù)百強房企中期財務(wù)數(shù)據(jù)，劃歸綠檔的6家房企中，3家房企有息負債去年增長規(guī)模超15%，意味著綠檔房企中同樣存在降負債需求。“企業(yè)擴張的戰(zhàn)略選擇，不能簡單看某一單項指標，還需結(jié)合企業(yè)整體的財務(wù)結(jié)構(gòu)與長期戰(zhàn)略。”

作者：孫夢凡