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房地產(chǎn)開發(fā)的前鋒正在向鄉(xiāng)村滲入。麗水位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，是浙江省轄陸地面積最大的地級(jí)市。自疫情形勢(shì)緩和后，碧桂園(02007.HK)、金地(600383.SH)、華鴻嘉信等房企來此大舉“攻城略地”，高樓住宅與低矮民房同框，百輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)率超50%屢見不鮮。

土拍市場(chǎng)的表面繁榮，讓周邊縣鄉(xiāng)也坐不住了，縉云縣、松陽縣紛紛掛出商住地開拍。不過，房企的熱情似乎隨季節(jié)入了冬，八天前，名山村一宗總起價(jià)11.41億元的商住地流拍，原因是報(bào)價(jià)未達(dá)底價(jià)。

名山村暫時(shí)降速的城鎮(zhèn)變身計(jì)劃，是近期土拍市場(chǎng)遇寒的縮影。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周(11月16日~11月22日)重點(diǎn)城市成交面積同環(huán)比紛紛下跌，成交溢價(jià)率僅7%，跌入二季度以來的最低點(diǎn)。

“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管逐步加強(qiáng)，公司在投融資方面更加謹(jǐn)慎了。”一家央企地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，“三道紅線”對(duì)風(fēng)格穩(wěn)健的央企波及較輕，但公司在具體投資時(shí)，仍會(huì)“步步為營(yíng)”。

更多位于紅檔、橙檔的房企，則在降負(fù)債壓力下，被迫收縮投資腳步。

年末“搶地”大戲失色

每當(dāng)臨近年末，各城市供地力度普遍加大，房企也會(huì)迎來傳統(tǒng)投拓旺季。今年，這番景象卻只在熱點(diǎn)城市零星上演。

11月23日，深圳掀起2020年土拍高潮，單日賣地?cái)埥?40億元，成交規(guī)模較去年同期增長(zhǎng)近三倍。而上一次深圳土拍單日突破200億元，要追溯到2019年6月24日，當(dāng)時(shí)單日成交僅224億元。

同日，浙江嘉興公開出讓桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)1宗商住地。最終，僅1輪競(jìng)價(jià)，浙江沅智投資發(fā)展有限公司(烏鎮(zhèn)人家)以總價(jià)2.13億元競(jìng)得桐土儲(chǔ)[2020]28號(hào)地塊，溢價(jià)率僅1.43%。

還是在浙江，當(dāng)天舟山市出讓普陀區(qū)1宗商住地。最終，僅1輪競(jìng)價(jià)，寧波厚南房地產(chǎn)信息咨詢有限公司(德信)以底價(jià)5.72億元競(jìng)得東港新區(qū)42-5號(hào)地塊，樓面價(jià)8200元/平方米。

相較房企在深圳拿地的熱情，更多城市并沒有此番待遇。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月份重點(diǎn)城市土地流拍達(dá)111幅，是今年流拍土地幅數(shù)最多的一個(gè)月;流拍率達(dá)到12.4%，創(chuàng)今年二季度以來的新高。

進(jìn)入11月，土拍市場(chǎng)低溫仍在。雖然不少城市推地節(jié)奏明顯加快，特別是上半年供地較少的昆明、鄭州等，但重點(diǎn)城市成交建面、溢價(jià)率、流拍率等指標(biāo)繼續(xù)走冷，未見回溫之勢(shì)。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周重點(diǎn)城市成交總建筑面積857萬平方米，同環(huán)比分別下跌28%和14%，因出讓地塊質(zhì)量明顯下滑，成交溢價(jià)率僅7%，跌入二季度以來的最低點(diǎn)，土地流拍也呈惡化趨勢(shì)。

從流拍原因看，超半數(shù)地塊因無人競(jìng)拍而出現(xiàn)流拍。與名山村類似，這些地塊或?yàn)樯剔k用地，或?yàn)閰^(qū)位偏僻、周邊配套缺乏的郊縣宅地，在年末多地加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)的影響下，難免遇冷。

即便在土拍較熱的深圳，成交樓面價(jià)仍較為穩(wěn)定。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，今年深圳成交樓面價(jià)累計(jì)同比下滑43.9%，截至11月23日累計(jì)溢價(jià)率為22.3%，環(huán)比收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)，同比收窄11.7個(gè)百分點(diǎn)。

“在臨近年底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，加上‘三道紅線’壓頂，房企在銷售端加強(qiáng)營(yíng)銷力度，加速銷售回款，同時(shí)在拿地方面有所控制，(以便)平衡好降負(fù)債和保增長(zhǎng)之間的關(guān)系。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱。

行業(yè)游戲規(guī)則已變

對(duì)房企在土拍市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度，上述央企地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人并不驚訝。“我們現(xiàn)在也很疑惑，建筑企業(yè)的錢到底要投到哪里?自己投資開發(fā)，從拿地到售房均非易事，投給同行風(fēng)險(xiǎn)更大。”

該名負(fù)責(zé)人還表示，倏忽即變的行業(yè)環(huán)境讓其充滿困惑，隨著融資環(huán)境越發(fā)收緊，花出去的每筆錢都更加謹(jǐn)慎。

今年8月20日，住建部聯(lián)合央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，提出“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)(“345”新規(guī))，新規(guī)目的在于矯正一些企業(yè)的盲目擴(kuò)張行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明化。

目前，監(jiān)管部門已下發(fā)給試點(diǎn)企業(yè)三張監(jiān)測(cè)表格，覆蓋房企的主要經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)、融資情況、表外相關(guān)負(fù)債情況，并要求每月15日前提交;部分金融機(jī)構(gòu)也開始梳理交易對(duì)手負(fù)債情況、摸排客戶情況。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資新規(guī)是穿透式監(jiān)管，永續(xù)債、明股實(shí)債、表外負(fù)債等繞開新規(guī)均不可行，房企的最終目標(biāo)是通過降有息負(fù)債、增加銷售回款、提升所有者權(quán)益等方式達(dá)到監(jiān)管要求。

而控制拿地額，是降低總負(fù)債的重要手段。“我們?cè)谀玫亓Χ群凸?jié)奏上正更加謹(jǐn)慎，項(xiàng)目嚴(yán)格測(cè)算成本和盈利空間，當(dāng)前行業(yè)盈利空間逐漸收窄，要從源頭上把控投資節(jié)奏。”上述地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人稱。

潘浩也直言，行業(yè)規(guī)則在今年被重新定義，房企以降負(fù)債為目的的短期融資需求明顯高于往期，穩(wěn)現(xiàn)金流成為房企的必選題。在防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)現(xiàn)金流的前提下，大規(guī)模囤地模式成為過去。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期土地市場(chǎng)確實(shí)受“三道紅線”影響較大，至少企業(yè)會(huì)比較保守，目的是為了降低負(fù)債和減少相關(guān)支出。如果房企放緩?fù)顿Y拿地，最終會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)降溫。

房企有意識(shí)降負(fù)債已初顯成效。截至三季度末，A股市場(chǎng)上招商蛇口、金地集團(tuán)由黃色檔改善為綠色檔;榮盛發(fā)展由橙色檔改善為黃色檔;藍(lán)光發(fā)展由紅色檔改善為橙色檔，其余房企分檔情況未發(fā)生變動(dòng)。

綠檔房企迎來擴(kuò)張時(shí)機(jī)

房企投資步調(diào)日趨謹(jǐn)慎，但隨著12月份即將到來，一些業(yè)內(nèi)人士也在期待，年末這波土地出讓潮會(huì)有怎樣的火花。

“歷史數(shù)據(jù)顯示，每年12月是土地市場(chǎng)交易量的最高峰，成交規(guī)模是平均水平的2倍，昨日深圳就剛出現(xiàn)土拍高峰，6宗地塊溢價(jià)率觸頂達(dá)到45%，為年底土拍高潮到來的典型案例。”潘浩告訴記者。

目前，房企在資金緊張的情況下，取地策略上更加傾向選擇一二線及核心城市，同時(shí)房企分化將使行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇，規(guī)模型與成長(zhǎng)型房企的土儲(chǔ)需求將高于中小規(guī)模、短期高負(fù)債型房企。

不過，紅綠檔房企面臨的處境大相徑庭。平安證券研究發(fā)現(xiàn)，百城土地成交溢價(jià)率已連續(xù)4個(gè)月回落，從各檔房企拿地銷售金額比看，綠檔連續(xù)3個(gè)月超40%;紅檔連續(xù)2個(gè)月低于20%，且溢價(jià)率連續(xù)2個(gè)月低于10%。

平安證券表示，后續(xù)土地市場(chǎng)延續(xù)以穩(wěn)為主并緩慢降溫，疊加目前融資新規(guī)尚未全面推行，預(yù)計(jì)綠檔房企將積極把握拿地窗口期，紅檔房企受降杠桿制約，拿地或維持謹(jǐn)慎。

“綠檔房企擁有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)，未來在融資上更具優(yōu)勢(shì)，或?qū)碛懈嗟陌l(fā)展機(jī)遇，業(yè)績(jī)和盈利水平或?qū)⒂瓉硇碌奶嵘?rdquo;陳霄認(rèn)為。

不過潘浩也提醒稱，“綠檔”不是無風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)百強(qiáng)房企中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，劃歸綠檔的6家房企中，3家房企有息負(fù)債去年增長(zhǎng)規(guī)模超15%，意味著綠檔房企中同樣存在降負(fù)債需求。“企業(yè)擴(kuò)張的戰(zhàn)略選擇，不能簡(jiǎn)單看某一單項(xiàng)指標(biāo)，還需結(jié)合企業(yè)整體的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與長(zhǎng)期戰(zhàn)略。”

作者：孫夢(mèng)凡